房地产经济波动与金融风险防范策略的相关分析

苏云英

摘要：随着我国经济的快速持续发展，房地产行业迅速成长和壮大，并且逐渐成为我国国民经济中的支柱产业之一，因此，通过房地产经济波动与金融风险之间的关系，解决我国房地产金融中存在的问题，做好金融风险防范措施，促进房地产行业的健康稳定发展，是我国国民经济持续稳定増长的有效途径之一。本文从房地产出现经济波动的原因出发，分析了我国房地产金融中存在的问题，并给出了合理的防范措施，以期为促进我国国民经济的持续稳定增长提供有意义的参考。

关键词：房地产经济;金融风险;问题;措施

房地产经济作为国民经济的支柱产业之一，其健康稳定的发展是确保我国经济稳定健康发展的重要前提。但在实际生产过程中，房地产经济发展过程中存在诸多不稳定的因素及金融风险，对于这些不利因素和风险如果控制不当，将导致金融危机。文章对我国房地产经济波动以及金融风险防范措施进行分析研究，旨在能够为房地产行业健康稳步发展提供一些理论依据。

1 我国房地产出现经济波动的原因分析

1.1 经济因素与社会因素

房地产经济作为国内生产总值（GDP）的重要组成部分已有近20年，其在中国经济中的影响力已不可小觑。高投资是中国经济的增长的一个主要特點，相关数据显示，基础设施约占总投资的25%，房地产约占25%，制造业约占30%，以上三项产业加起来达到了总投资的80%-85%。GDP中15%以上都来自房地产投资，对中国经济的贡献值更是达到了20%以上，土地收入高达70%，12.2万亿的到位资金亦在中国全社会的融资额中占到了70%。财政收入对房地产经济的依赖逐渐显现，无形之中成为影响我国房地产发展的重要经济因素与社会因素。

1.2 房地产供需因素

我国各地在城镇化进程中表现出发展不平衡的状态，例如，农业人口城镇化进程慢、质量差、扩大内需的动力不足等。而供需失衡、配套资源紊乱、土地供给效率低、城市限制发展、信贷政策调整等一系列因素，都引发了房地产经济波动的出现。

1.3 资金因素

近几年的房产数据显示，银行信贷是房地产行业的重要经济支撑，带来了当今房地产的繁荣景象。有调查报告显示，上年度接近4万亿的房地产资金的投入中，房地产自有资金的投放仅不到1/4，大部分资金系银行贷款或其他途径融资。这充分说明了我国房地产资金的构成方式过于单一，不能满足其多样性的发展需求，给银行方增加了巨大的经济压力，带来了投资风险隐患。

2 房地产金融中存在的问题

2.1 开发资金过度依赖于银行贷款

房地产作为资金密集型产业，在实际运行过程中需要依赖银行贷款来作为资金的保障。据相关统计，房地产行业绝大部分的投资开发及购置土地的资金，均来源于各大商业银行提供的贷款，这使房地产投资市场风险过度集中于商业银行，进而影响商业银行的正常发展。信贷资金主要集中于商业银行，商业银行直接或者间接的承担了房地产市场中的信用风险和市场风险，进而给商业银行造成巨大的金融风险。

2.2 消费者的住房信贷存在违约风险

我国房地产的繁荣发展，也离不开购房者的消费需求增长。目前很多家庭在已有住房的基础上，还会考虑选购改善型住房（即二套房）。消费者一方面对购房有着较高的需求;另一方面又存在资金有限的问题，短时间内无法拥有如此巨额的购房款，此时消费者就需要通过银行信贷来满足购房需求。如果消费者出现了经济问题，很容易出现借款还不上或者不及时的现象，加大银行的金融风险。虽然国家出台了很多监管措施，但还没有建立完善的个人诚信体系。导致银行无法及时的控制和监督借贷者的信用状况及贷款行为，这无疑加大了商业银行的金融风险。如果任由这样的风险不断扩大，将影响整个房地产经济乃至国民经济的稳定，必须引起高度重视。

2.3 金融机构的经营存在问题

目前，随着房地产行业的不断崛起，很多商业银行看中了房地产稳步上升的趋势，把房地产信贷当成一种性质优良的资产，大力推动房地产信贷的发展壮大。相关业务的经营活动中普遍存在着急功急利的现象。例如，为了能够招揽更多的借款客户，部分商业银行刻意降低门槛，不断简化审查相关手续;为了追求利益，加快审查的速度，使得商业银行在给消费者实施借贷过程中存有巨大的金融风险。有很多商业银行盲目的给一些看似比较稳定靠谱的政府工程进行担保，认为政府项目不具有风险性，这种盲目的自信也会给信贷的实施带来较多的不利，不利于整个金融市场的稳定。此外，金融活动中存在房地产企业过分依赖信托公司，参照银行贷款的相关条例去执行信托。而信托公司却存在着管理水平有限、经营经验不足、自身实力不强等诸多的问题。这就给房地产企业自身以及相关商业银行的健康稳定发展造成了较多不利影响，加大了房地产经济的波动及金融风险。

3 房地产金融风险的防范措施

3.1 提升对房地产价格变化的管控

目前我国房地产价格上涨速度过快，一些城市出现了房地产价格猛涨的情况，甚至已经超出了正常经济增长水平及国民经济其他组成部分的上升幅度。如果不及时调控，将会导致大部分工薪阶层买不起房，普通老百姓根本没有经济能力来购置一套住房，长此以往将扰乱社会的稳定及破坏社会和谐。调控的意义并非限制其发展，而是将价格的波动控制在正常的范围内，不大起大落，形成稳定的房地产交易市场。政府必须出台相关的政策来干扰房价，使房价得以控制在与消费水平相关的价位水平，防止投机的投资客操纵房地产价格，确保房地产行业稳步健康的发展。

3.2 实现房地产行业抵押贷款的证券化

房地产抵押贷款证券化指的是通过金融机构汇集与重组自身所持有的住房抵押贷款，以现金方式购入证券，根据担保或者信用评级，以证券的形式为投资者提供贷款的一种形式。加快推进房地产行业抵押贷款证券化的进程，能够有效地分散和降低商业银行的金融风险，不断促进房地产行业的稳步发展。实现证券化也是有效规避和防范金融风险的重要途径。在生产实践过程中，相关商业银行可以采取转让部分收益权的方式，及时回收资金。

3.3 发展房地产行业的信托投资基金

积极推进改善房地产信托投资基金，解决房地产投资门槛高、投资流动性差的问题，实现房地产的融资，可以有效地缓解当前房地产投资资金过于依赖商业银行借贷的局面。同时可以解决房地产企业融资困难的境遇，降低金融风险，规范房地产行业的行为，进而引导整个房地产行业的长足发展。

3.4 提高金融机构的风险管理水平

金融机构应顺应目前房地产发展态势，不断提升自身对于风险的管理水平。银行想要获取自身的发展必须要努力改变自身的经营管理模式，各个银行都应本着实事求是的原则制定出完善科学的管理机制，不断提升对于风险管控的能力。相关银行还应建立起房地产信贷风险评估体系，建立健全相关信息系统，加强与外部机构的信息合作与沟通，不断提升风险管理实力，实时对可能出现的金融风险进行有效防范和管控，以确保自身的可持续发展。

4 结语

房地产行业存在开发资金过度依赖于银行贷款、消费者的住房信贷存在着违约的风险以及金融机构自身经营过程中存在着诸多问题等干扰性因素，这些都将导致房地产经济的波动与金融风险。必须切实提升对房地产价格变化的管控、实现房地产行业抵押贷款的证券化、积极发展房地产行业的信托投资基金、不断提高金融机构的风险管理水平才能规避和防范房地产金融风险，科学引导整个房地产行业的持续健康稳定发展，确保国民经济稳步的增长，不断提升我国经济实力。

参考文献：

[1]于秀玲.新形势下我国房地产金融风险及其防范对策的分析[J].现代企业文化，2019（18）：142-142.

[2]王建琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].现代经济信息，2019（11）.