多维视角下深圳城市更新空间特征研究——以2010-2016年城市更新单元样本为例

朱 永，司 南

(北京大学 城市规划与设计学院，广东 深圳 518035)

作为中国改革开放的代表城市，深圳在经历20世纪80-90年代的高速建设期后，以政府主导的原特区农村城市化为开端，逐步实现全域土地国有化，并伴随着大规模的自发抢建、加建热潮.快速城市化让深圳迅速面临土地资源的难以为继，为破解土地难题、创造特区形象，城市更新在深圳正式拉开了序幕.初期的城市更新重点针对城中村(旧村)与旧工业区，虽然从政策上规范了更新行为，但其核心目的还是以改善城市面貌为主，缺少对市场操作的引导与规范，导致如果缺少了政府的干预，更新活动基本无法进展[1-2].在此背景下，《深圳市城市更新办法》率先全国于2009年底颁布实施.新的政策更具综合性，丰富了城市更新的内涵，并创新引入了台湾“城市更新单元”的概念，确立了以“城市更新单元”为基本空间单元的城市更新规划与计划管理制度[3].同时，新的政策确立了“政府引导、市场运作”的总体原则，建立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式，实现了对城中村(旧村)、旧工业区、旧商业区、旧居住区更新的全覆盖.更重要的是，新的政策赋予市场更多的自主权利，鼓励开发主体自行申报、编制和实施城市更新项目[4]，促进了城市更新活动的多元发展.

近年来关于深圳城市更新发展动因的研究层出不穷，主要从社会关系、经济产业和政策制度等角度展开.在对社会关系的剖析方面，学者们从对政府和市场二元社会主体博弈的讨论转向政府、市场、业主和社会多元主体关系的分析，发现政府始终处于角色关系网络的核心地位，对于城市更新发展影响显著[5-8].对于经济产业的分析，学者们发现由于传统的城市产业片区形成的产业空间规模有限，无法满足城市经济发展的战略需求，因而城市更新是政府引导经济发展和产业转型的重要途径[9].在政策制度方面，学者们以城市总体规划的编制时段为依据，讨论不同发展阶段规划思路变迁与空间更新响应的关联，认为完整的行动规划与制度设计是保障城市更新发展的关键[10-12].特别是在城市更新单元制度出台后，城市更新中政府与市场的角色关系发生了根本性的转变[4].一方面，地方政府可以有效控制更新规模与空间分布，协调城市发展的速度与效率，规范城市更新活动的行政许可与实施监管.另一方面在更新实施过程中，市场机制将有效替代政府干预，降低行政配置空间资源的成本，极大提高城市更新的实施效率[13].

基于此，本文聚焦深圳的城市更新活动，通过对深圳市2010—2016年城市更新单元数据的整理，建立Excel和GIS平台数据库.利用Matlab、Depthmap等数据分析与可视化工具，从城市与更新单元两个尺度，社会、经济和政策三个维度出发，展示城市更新的空间特征与规律，以期为未来深圳城市更新研究和制度优化提供实证支撑.

1 数据来源与研究方法

1.1 数据来源

本文选择的实证数据主要来自深圳市规划和自然资源局公开发布的2010年至2016年深圳市城市更新单元计划申报数据，包括更新年份、行政区划、区位街道、更新主体、现状功能、更新功能、单元面积、更新容积率、更新建筑面积等信息.根据申报更新单元所在位置，结合Google Earth 2019年卫星地图信息判断更新实施状态.辅助数据主要包括深圳市2016年房地产交易数据、深圳市2009年建筑普查数据、深圳市2018年POI数据和基于深圳市2016年手机信令数据训练 识别的街道人口数据.通过对以上数据的分类整理，形成本次研究所需要的基础数据库.

据研究统计2010-2016年7年间深圳市共有城市更新计划单元488个，对照Google Earth 2019年卫星地图影像信息，已实施(卫星地图斑块显示为新建建筑或已拆除完成)城市更新单元222个,占计划总数的45%(见图1).因数据获取整理过程中存在部分数据获取难度较大以及数据信息缺失等问题，在整理过程中剔除掉信息不全进而导致计算后异常的单元数据后，最终列入定量研究的单元总数为166个.

1.2 研究方法

本文利用ArcGIS、Matlab和Depthmap等空间分析软件，结合核密度、标准差椭圆等算法，从社会、经济和政策三个维度分析城市尺度下城市更新的空间分布特征.进一步通过提取更新单元内街道密度、分形维度、视域连接度和整合度等指标，分析更新单元尺度下城市更新的空间形态特征.需要说明的是，由于位于城市中心区域的更新单元样本更易获取准确的形态指标，本文引入距离指数将更新单元样本分为三类，本次只研究位于城市中心区域(见图1)的样本数据.

注释：图中红色斑块代表已实施的城市更新单元，蓝色斑块代表已列入计划未实施的城市更新单元，黄色区域为城市中心区.图1 深圳市2010—2016年城市更新单元空间分布图Fig.1 Spatial distribution of urban renewal unit system between 2010 and 2016

2 城市尺度下城市更新的空间分布特征

统计可知，已实施的222个城市更新单元总用地面积约1 597公顷，总建筑面积约6 562万平方米，平均毛容积率约4.11，拆建比约2.77.总体看来，更新单元现状用地以旧工业和旧村为主，更新后居住功能空间超过了更新总量的一半，产业与商业功能空间比例基本一致，各占总数的23%左右.

2.1 城市更新主要集中在人口密度小、基准地价低的街道区域

本文通过对各个街道人口密度、基准地价与已实施更新单元数量的比较分析，揭示城市更新的空间分布特征.研究发现(图2)，城市更新主要集中在人口密度、基准地价较低的街道区域.在人口密度与基准地价均较低的新安、沙井、龙华街道，更新单元数量最高，分别为13、12和11个.而在人口密度较高的园岭、南园和南湖街道，更新数量仅为2个、2个和1个.在基准地价较高的南湖、桂园和华强北街道，数量同样仅为2个、1个和3个.进一步通过GIS空间叠加分析可知，人口密度和基准地价的峰值更靠近罗湖、福田、南山等原特区内街道，而更新单元分布集中在宝安、龙华、龙岗等原特区外街道.这表明人口密度、基准地价越高的区域，城市更新越不容易发生.

综合来看，城市更新活动所集中的街道主要位于原特区外，该区域在更新单元制度出台前具有发展速度快、质量差、效率低的特点.虽然深圳名义上已经实施了全域土地城市化，但由于经济关系、历史遗留等问题，原特区外区域的空间发展依旧较为粗犷.因此，这些区域也就成为了更新制度调整后市场主要关注的重点.

图2 不同街道人口密度、基准地价与更新单元数量比较Fig.2 Comparison of population density, base land price and number of urban renewal units of each street

2.2 现有的医疗、教育服务设施不能满足全部的城市更新需求

图3所展示的是医疗、教育服务设施与更新单元的空间分布情况.对比分析可知，医疗和教育服务设施覆盖大部分的城市更新活动.经统计，医疗服务设施辐射范围内共有更新单元155个，约占总数的70%.教育服务设施辐射范围内共有更新单元191个，约占总数的86%.研究进一步提取更新后以居住功能为主的更新单元共计125个，其中46个不在医疗设施辐射范围内，约占总数的37%；23个不在教育设施辐射范围内，约占总数的18%.

综合来看，现有的医疗、教育服务设施不能满足已经实施的城市更新需求，特别是无法保障以居住功能为主的更新区域.其中未被辐射的居住单元基本分布在原特区外，这一方面说明城市更新所包括的公共服务设施落地困难，另一方面也说明特区内外公共服务设施的供给水平存在较大的差距.

注释：更新单元与医疗设施分布(左上)、居住功能更新单元与医疗设施分布(右上)；更新单元与教育设施分布(左下)、居住功能更新单元与教育设施分布(右下)图3 医疗、教育设施与更新单元分布Fig.3 Spatial variation of medical, educational facilities and urban renewal units

2.3 城市公共中心与地铁系统对城市更新分布影响不明显

图4基于GIS平台，将深圳市总体规划(2010-2020)所确定的16个城市级公共中心、深圳地铁网络与城市更新单元叠加分析发现，城市公共中心和地铁系统对于城市更新影响不明显.经统计，16个公共中心覆盖的更新单元数量仅为44个，约占总数的20%，以航空城、龙岗中心和龙华中心占比最多.这说明城市公共中心的规划与建设对城市更新分布影响较小，且针对有影响的城市更新而言，原特区外公共中心对更新单元分布的影响力更大.同时，位于地铁站点辐射范围内的更新单元数量仅为60个，约占总数的27%.其中原特区内数量有45个，占原特区内更新单元总数的54%.这说明总体上地铁站对城市更新分布影响较小，原特区内由于地铁等交通基础设施更加完善，故相较于特区外影响力更大.

图4 城市公共中心、地铁系统与更新单元分布Fig.4 Spatial variation of public center, metro system and urban renewal units

图5 城市密度分区与更新单元分布Fig.5 Spatial distribution of density zoning and urban renewal units

2.4 规划允许的开发强度越大越容易产生城市更新

本文通过比较深圳城市密度分区与更新单元分布发现(表1，图5)，城市更新多集中于允许开发强度较大的区域.数据显示，共有216个更新单元位于密度分区规定的区域，约占已实施总数的97%，且主要分布在密度一至密度四区.其中，密度一区和密度二区中更新单元数量分别为41和67个，占总数的50%；密度三区和密度四区中更新单元数量占总数的39%.而规划开发强度最低的密度五区和六区中，更新单元数量占比约11%.由于城市规划规定高等级的密度分区允许的开发强度更高，出于经济理性考虑，市场主体必然倾向于选择高密度区域开展城市更新，从而导致允许开发强度越大的区域越容易发生城市更新.同时不能忽视的是，有极少量更新单元位于密度分区以外的控制与保护区域，这说明在市场机制之外，地方政府可以对重要的更新项目产生极大的干预.

表1 密度分区与更新单元数量比较

2.5 城市更新后的功能分布、发展方向与地方政策、规划引导基本一致

利用GIS空间分析方法可发现城市更新后不同功能空间的分布特征.其中，核密度分析发现商业功能空间主要集聚在南山、福田和笋岗街道等原特区内区域；产业功能空间主要集中于粤海、南山、沙头、梅林以及东晓街道；而居住功能空间主要分布在沙头角、民治、新安和光明街道等原特区外区域.标准差椭圆分析可以看出，商业与产业功能空间均体现出东北—西南方向的分布特征，居住功能空间东西走向的空间分布更为明显.总体来看，城市更新呈现出明显的空间集聚特征，且主要围绕在107国道、北环大道和龙岗大道周边，呈东西向分布态势(图6).

进一步对比同阶段深圳市总体规划可知，商业功能的更新单元主要集中于福田、罗湖和南山金融中心.产业功能的更新单元则主要分布在福田中心、罗湖笋岗、南山科技园、宝安中心等区域，初步形成了空间集聚.居住功能的更新单元则在宝安中心城、龙华、布吉、龙岗中心城、光明新区、盐田中心等区域分散集中，形成了多地集聚的空间分布.综上所述，城市更新后的功能分布、发展方向与地方政策、城市规划的引导基本一致，反映出城市更新具有极强的政治属性.

图6 城市更新功能空间分布与发展方向Fig.6 Spatial variation and development direction of urban renewal units in Shenzhen

3 单元尺度下城市更新的空间形态特征

3.1 城市更新促使空间形态由松散复杂向紧凑简单转变

道路网密度、分形维数、视域整合度和连接度常被用来研究城市空间形态特征.本文基于城市中心区域的更新单元数据，通过计算路网密度、分形维数、整合度和连接度的指标变化，对比分析更新前后单元内城市空间形态的差异.

统计可知(表2)，城市更新后更新单元内道路网密度、视域整合度和连接度均有所增加，表明更新后的街道形态更为紧凑，同时公共空间的面积、流动性和可达性整体提升.空间形态指标的变化符合2010年后深圳市政府着力开展的以小街区、密路网作为城市空间发展主要策略的政策引导.而更新后的分形维数总体降低，但平均数值在1.5以上，说明更新后的空间依旧呈现出复杂的形态特征，只是较更新前变得相对简单.总体看来，城市更新降低了城市空间的无序性与多样性，促使空间形态由松散复杂向紧凑简单转变.

3.2 城市更新主要在临近城市干道区域形成人流集聚的公共空间

图7举例展示更新前后单元内公共空间的变化情况.对比分析可知，总体上城市更新后均出现了具有较高流动性和集聚力的公共空间.其中，公共空间临近城市干道的约占比40%，位于单元中心的占比25%.进一步结合空间平面布局可以发现，更新后主要的街道骨架继承了更新前的空间结构，内部支路则转化为新的系统，建筑形态则完全被替代.这说明主要街道对城市形态变化的抵制力较强，建筑则较弱.总体来说，城市更新创造了更多的公共空间，且主要临近城市干道区域.

表2 更新单元形态指标变化

图7 更新前后单元内公共空间变化Fig.7 Variation of public space of units before and after urban renewal

4 结语

城市更新单元数据为城市更新研究带来了多尺度、多维度和网络化的全新研究视角，量化的空间数据与社会经济指标的结合对城市空间发展研究意义重大.本文聚焦深圳市2010—2016年的城市更新活动，深入挖掘城市更新的空间分布与形态特征，以期为未来深圳城市空间研究和更新制度优化提供实证支撑.研究发现：①从城市尺度观察，城市更新的空间分布表现出强烈的政策依赖性和分布不均衡特征，与行政辖区分布存在一定的空间耦合；②从社会维度看，城市更新与城市公共中心、公共服务设施的布局匹配度不高，表现出强烈的原特区内外差异化特征；③从经济维度看，城市更新主要集中在人口密度小、基准地价低的区域，表现出市场运作下追逐经济利益最大化的特征；④从政策维度看，城市更新主要围绕在城市规划的主、次干路周围，且与城市总体空间发展方向基本一致；⑤从更新单元尺度观察，城市更新的空间形态表现出由松散复杂向紧凑简单转变的特征，同时在临近城市干道区域形成新的人流集聚的公共空间.

城市更新作为政府和市场双重作用下推动城市发展的制度手段，差异化的实施效果代表着不同的价值取向.通过对深圳城市更新空间特征的研究可以发现，虽然经济产业的发展可以通过城市更新有所促进，但是通过城市更新新增的教育、医疗等公共设施相比不断增高的人口密度仍旧不堪重负[12].有学者将这种忽视非盈利设施建设的更新称之为经营型的城市更新，并对其导致城市宜居度下降的现象提出批判[18-19].基于此研究建议，地方政府需要通过有效的干预城市更新活动，改善人居环境品质.注重城市整体区域医疗、教育、文化等公共设施的建设，确保公共利益与社会公平.中国的城市发展已经由利益驱动向重视社会民生转向，在此影响下地方政府更应在更新过程中加强引导，促进城市的健康可持续发展.