辽宁保利房地产开发有限公司税务筹划案例研究

【摘 要】文章主要以辽宁保利房地产开发有限公司为例，简要介绍了该公司发展概况、财务状况和纳税现状，以及如何进行增值税的税务筹划，如何合理利用固定资产折旧进行企业所得税税务筹划，如何利用合理的员工薪酬制度、职工奖励制度进行个人所得税税务筹划等，希望能够为相关税务筹划的相关学习和研究提供一定的参考及借鉴。

【关键词】保利地产;增值税;所得税;税务筹划

【中图分类号】F275.4;F299.233.4【文献标识码】A【文章编号】1674-0688（2020）06-0138-02

1 遼宁保利地产财务状况与税务情况现状

对辽宁保利房地产开发有限公司（简称辽宁保利）2016—2018年的财务状况及税务情况进行了分析和总结，从而为该企业的税务筹划提供依据。

1.1 辽宁保利地产概况

辽宁保利地产成立于2003年7月，该公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。经过25年的专业发展，公司成长为以房地产开发为主要经营业务，以建筑工程、物业管理等为辅的综合型地产开发企业。

1.2 辽宁保利地产财务状况

保利地产2016—2018年的财务数据见表1。从2018年的财务数据来看，由于受有息债务上升的影响，公司的资产负债水平有所提高。期末，公司资产负债率为77.97%。尽管如此，公司总体债务结构合理，总体风险可控。2018年，公司有息负债合计2 636.57亿元，占总资产比例为31.15%。其中，短期借款和一年内到期的有息负债为487.18亿元，占比为18.48%。相比2017年一年内到期的债务仅为294.95亿元，2018年保利地产一年内到期的债务同比增加了65.17%。

1.3 辽宁保利地产税务情况

（1）保利地产涉及的主要税种和税率见表2。

（2）保利地产2016—2018年应交税费见表3。

由表3可知，保利地产应纳税税种主要有增值税、营业税、个人所得税和企业所得税等，2018年的应纳税额分别为2 470 523 989.93元、-268 881 904.81元、67 724 076.89元、-8 910 102 504.95元，虽然营业税还存在未冲回金额，但自2016年5月1日全面营业税改增值税之后，之前缴纳营业税的应税项目改为缴增值税，这将会造成应缴增值税出现大幅提升的现象。所以，该企业今后在进行税收筹划时，应主要针对增值税、企业所得税和个人所得税等主要税种进行分析，最大限度地为企业减轻税负，规避税收风险。

2 辽宁保利地产的税务筹划

2.1 增值税税务筹划

假设辽宁保利地产从一般纳税人处采购货物的含税价格为N，从小规模纳税人处采购货物的含税价格为M，含税销售价格均为X。

通过计算可以得出，从一般纳税人处采购货物的净现金流量为0.65X-0.65N，从小规模纳税人处采购货物的净现金流量为0.65X-0.75M。只有从小规模纳税人处购货的优惠折扣低至一定比值时，现金净流量才与从一般纳税人处购货相等，当从不同供应商采购货物现金净流量相等时，即M/N=86.67%，此时为小规模纳税人的折扣价格临界点。因此，应选择一般纳税人作为供应商。

2.2 企业所得税税务筹划

以电子及办公设备为例，根据辽宁保利2017年报资料显示，电子及办公设备账面原值为30 704万元，预计使用5年，残值率为4%，利率为4%，企业所得税为25%。

通过计算可以得出，若企业使用年限平均法，计算折旧额抵减所得税为6 561.03万元;若企业使用双倍余额递减法，计算折旧额抵减所得税为6 770.77万元;若企业使用年数总和法，计算折旧额抵减所得税为6 732.48万元。因此，企业采用双倍余额递减法可以抵减的所得税最多，相应缴纳的税额也就最少。

2.3 个人所得税税务筹划

（1）实行工资收入费用化、实物化、福利化。企业员工大都渴望能得到较高的薪酬，工资收入的增加可以提高个人的生活水平。但是由于我国对工资、薪金采用的是九级超额累进税率，工资数额的提高，也意味着要多交税。对于部分企业来说，企业给职工提供的收入虽然很高，但并没有为职工缴纳住房公积金、养老保险、医疗保险等政府规定的社会保障项目，这就造成员工较高的收入无法转换成社会福利，反而因为较高的收入而承担了较高的税负。如果企业能够稍微降低职工工资待遇，把这一部分资金用作员工社会保障款项的支付，那么这一部分费用是可以获得免税政策扶持的，这种筹划方案的可行度非常高。

（2）采用股权激励税收筹划方案。方案一：限制性股票激励方案。假设企业采取限制性股票模式进行激励。企业按每股24.33元/股的价格授予职工A某10 000股股票。自2018年1月1日起至2019年1月1日为禁售期/等待期，解锁期为两年，分批解锁。第一批为2019年1月1日，按50%解禁。第二批为2020年1月1日，按50%解禁。2019年1月1日，解禁50%股票，此时企业股票公允价值为30.15元/股，同时职工A某以32元/股出售其5 000股股票。通过计算，职工A某的个人所得税为436.5元。方案二：股票期权模式。假设企业采取股票期权模式进行激励。企业给了职员A某不可公开交易的10 000股本股票期权，有效期为2年，等待期为1年，按照规定，在一年的等待期里是不可以对持有的股票进行转让销售的，执行价格为24.33元/股，职员A某在2019年初满足可执行条件，2019年初，公司股票价值为30.15元/股。通过计算，职员A某个人所得税为873元。

由此可知，方案一比方案二节更节税，因此可以采取限制性股票激励方案。

3 结语

本文主要以辽宁保利税务筹划为研究对象，通过收集和整理相关文献，将理论与实际相结合进行分析，从而提高其实际运用价值，具有可操作性，为辽宁保利地产的税务筹划提供参考方案的同时，也能给其他行业内部的企业提供参考价值。本文的结论如下。

一是从综合性、整体性的角度出发，对辽宁保利的增值税、企业所得税和个人所得税进行筹划，从多个方面为企业如何进行税收筹划提供了建议。

二是在分析和总结辽宁保利的财务状况及纳税现状，进而对其税务进行筹划，充分结合了企业的实际情况，便于读者理解和掌握，也能增强其操作性。

参 考 文 献

[1]王筱红.房地产企业税务筹划案例解析[J].财会通讯，2016（17）：126-128.

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[5]唐腾翔，唐向.税收筹划[M].北京：中国财政经济出版社，1994.

【作者简介】胡云霞，女，贵州毕节人，贵州财经大学硕士研究生，研究方向：成本与管理会计。