房地产价格对经济总需求的影响

摘 要：本文基于居民消费和企业投资的视角研究房地产价格对经济总需求的影响，以2008至2017年我国省级行政单位为样本建立面板模型并进行检验。研究发现：房地产价格的上涨促进了东部和西部地区居民消费水平的提升，对中部地区居民的消费水平没有显著影响;房地产价格的上升对除房地产业之外的其他实体产业投资具有顯著的挤出效应，且在这种挤出机制中，房地产业投资起到了不完全中介效应。

关键词：房地产价格;居民消费;企业投资

一、引言

消费和投资均是构成经济总需求的重要部分，是拉动经济增长的重要力量。而近年来，房地产价格在土地财政、通货膨胀和城市化进程等一系列因素的推动下持续走高，而房地产价格的持续上升也势必会对居民消费和企业投资产生一定的影响。对于这种影响，财富效应和挤出效应到底哪个占据主要部分目前没有定论。结合我国省级行政单位近十年来的数据为例，通过实证分析探索房地产价格对居民消费和企业投资的影响，为我国房地产业未来的发展走向提出策略建议。

二、理论分析及假设

（一）房地产价格对居民消费的影响

房地产价格是影响居民消费支出的重要因素。房地产价格对居民消费支出的影响是具有多重性的，一方面，由于住房刚性需求的存在，过高的房价就会对居民消费产生挤出效应，抑制消费水平的提升;另一方面，房价的升高又会对已拥有住房资产的群体产生收入效应，提升消费者的实际收入，当收入效应超过挤出效应时，房产价格的上涨就会对居民消费水平起到一定的促进作用，据此可提出假设1。

假设1：房地产价格上升会影响居民人均消费水平，且该作用随地域不同而存在差异。

（二）房地产价格对企业投资的影响

房地产价格的上涨对除房地产外其他实体产业的固定资产投资额的影响也具有多重性。一方面，房地产市场的繁荣会拉动经济增长，从而促进总体投资规模的增长;另一方面，房地产价格的上涨会带动物价水平的上升，进而间接影响到利率水平，据此可提出假设2。

假设2：房地产价格的上升对除房地产外的实体经济投资总体上存在抑制作用，且该作用随地域不同而存在差异。

（三）房地产业固定资产投资的中介效应

经分析，房地产价格水平与实体经济投资之间可能存在以下影响机制：房地产价格的上升吸引资金涌入房地产行业，使房地产行业的固定资产投资额迅速提升，进而会挤出其他实体产业的投资，并最终造成实体产业（除房地产外）投资水平的下降。因此，房地产行业固定资产投资的增长在房产价格影响其他实体产业投资的作用机制中起到中介效应，据此可提出假设3。

假设3：在房地产价格上升挤出实体经济投资的作用机制中，房地产业固定资产投资具有中介效应。

三、实证分析

（一）变量选取及数据来源

1.被解释变量

由于本文探究的是房地产价格对居民消费支出以及实体经济投资的影响，因此分别选用居民消费水平和实体经济投资水平作为被解释变量。

在探究房地产价格对居民消费支出的影响时，考虑到一个地区的城镇居民消费水平与该地区居民的整体消费水平在一定程度上存在很强的正相关性，取对数后记为。

在探究房地产价格对实体经济投资（不含房地产业）的影响时，取对数后记为。

2.核心解释变量

本文的核心解释变量为房地产价格水平，具体选用国家统计局公布的各地区商品房平均销售价格与居民消费价格指数的比值来衡量，取对数后记为。

3.中介变量

在探究房地产业固定资产投资在房地产价格对实体经济投资（不含房地产业）的影响机制中的中介效应时，以房地产业投资水平作为中介变量，并通过房地产业固定资产投资额的人均值与居民消费价格指数作比来衡量，取对数后记为。

4.控制变量

本文选取了人均GDP、人均财政支出、居民消费价格指数、利率等作为控制变量，其中人均GDP和人均财政支出变量均经居民消费价格指数处理以去除物价水平的影响。

表1为各变量的定义和描述。

表1 变量定义及描述

[ 符号 定义 具体说明 被解释变量 [Con] Log（城镇居民人均消费支出/[CPI]） 居民消费水平 [lnv] Log（（人均固定资产投资人均房地产投资）/[CPI]） 实体产业投资 解释变量 [Price] Log（商品房平均销售价格/[CPI]） 房地产价格水平 中介变量 [lnv_e] Log（人均房地产业固定资产投资/[CPI]） 房地产业投资 控制变量 [PGDP] Log（人均[GDP]/[CPI]） 地区经济发展水平 [Gov] Log（人均财政支出/[CPI]） 地区财政支出 [CPI] 居民消费价格指数 物价水平 r 一年期贷款利率 利率水平 ]

（二）实证结果

1.房地产价格与居民消费水平

为了验证假设1，本文以全国省市自治区为样本对模型（1）进行回归分析，回归结果报告在表2列（1）。接下来，为了验证房地产价格对居民消费水平的影响在不同地区间的差异，基于我国东部、中部和西部地区的相关数据分别对模型（1）进行回归分析，所得到的结果报告在表2。

根据结果，对全国省市自治区为样本的回归分析表示居民消费水平与房地产价格总体上呈现正向相关关系，解释变量的回归系数在1%水平上显著为正，且模型整体拟合优度较高。这一结果支持了假设1，房地产价格上升对居民人均消费水平总体上存在促进作用。

结果显示，可知东部地区及西部地区居民消费水平与房地产价格之间的回归系数在1%的水平上显著为正，由此可知，房地产价格对居民消费水平的影响确实随地区不同而存在差异。

四、结论与对策

本文探究了房地产价格上升对居民消费和企业投资的影响，得出的主要结论如下：房地产价格变化对居民人均消费水平的影响随地区不同而存在差异，房价上涨促进了东部和西部地区居民消费水平的上升;其次，房地产价格的上升对除房地产业之外的其他实体产业投资具有显著的挤出效应，这种挤出效应在我国东部地区最为明显。

根据结论，有关当局应稳定房地产价格，保持其稳中有升的态势，防止房地产价格过快攀升，同时避免资产价格的大幅下跌，以求对经济运行形成最佳的促进作用。缓慢上升的房地产价格最为适应经济发展的需要。

参考文献：

[1]许宪春，贾海，李皎，李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学，2015（01）：84-101+204.

[2]况伟大.房价变动与中国城市居民消费[J].世界经济，2011，34（10）：21-34.

作者简介：张梦琳，1997年4月，女，汉，河北省沧州市，硕士研究生（在读），金融专业硕士资产管理方向