限额设计在商务写字楼项目造价控制的应用

2020-07-26杨丽

四川建材 2020年7期

杨丽

(浙江建安工程管理有限公司，浙江杭州 311400)

0 前言

商务写字楼是由统一的物业部门进行管理的，商务是其核心，由一种或者多种单元办公平面构成的租赁办公楼。商务写字楼的需求非常大，使得其价格居高不下，在房地产行业中商务写字楼的投资前景非常乐观。在投资热情持续走高的同时，负面问题也随之而来。例如业内的同质化竞争日趋严峻，企业的竞争实力逐年下降；市场定位不科学，使得盲目投资现象时有发生；对投资成本没有进行高度的关注，使得资金浪费现象十分普遍。国民经济要想实现健康发展，就要确保房地产经济实现合理化增长，从而使商务写字楼市场实现可持续发展。

1 在商务写字楼项目造价控制中限额设计的优势

国家一定要不断加大招商引资的力度，优化升级政府对楼市的宏观调控，改善创业环境，使商务写字楼得到快速的发展。在对商务写字楼的项目成本进行控制的时候，必须注意对限额设计理念的充分利用，以提高企业的经济效益。

限额设计主要是指在建设项目的功能得到保证的情况下，依据投资的分配额度来对项目设计进行有效的管理，尽可能杜绝施工图纸和设计图纸的不合理变更现象，使项目不会出现超出总投资限额的情况。借助纵向控制策略，合理控制建设工程各环节、各分项、各工程和各项目之间的造价关系，使投资金额实现科学的分配，最终使整个建设项目实现均衡发展。

2 限额设计的理念

在设计阶段，限额设计方法得到了普遍的使用，依据投资额度对技术要求进行不断的提高，使经济和技术实现统一发展，其核心是对限额的科学分配和确定[1]。限额设计的主要前提条件就是一定要满足业主的功能需求，在开始设计时要对工程造价进行合理控制。商务写字楼主要由房地产开发商投资建设，建成后以出售或者是出租的形式交付给使用者，大多数都是采取租赁的形式，通过收取租金来获得经济收益。商务写字楼不仅提供办公场所，而且有配套服务，为客户提供优质的服务。

房地产企业在分析客户需求的过程中，主要使用的方法为质量展开法，从而实现对建设项目投资总额的有效管理。在商务写字楼项目中使用质量展开法可以多层演绎分析客户对产品的多层次需求，以“质量表”的形式体现。在确定限额设计值时，主要借助对工程项目之间的关系和客户需求进行量化得以实现的。通过对限额设计值的合理管控，可以真正提高限额设计造价的可操作性和控制效果。商务写字楼的功能标准非常高，设计理念不同，因而一定要高度关注项目的维护和运营。在限额设计进行管理时，要重视项目的建设成本控制，将生命周期成本的整体考量放在次要位置。商务写字楼主体具有较强的特殊性，本文对限额设计法的改进措施进行论述，改进流程见图1。

图1 限额设计方法改进流程图示

3 限额设计的进行

3.1 确定限额设计

在限额设计中使用质量展开法，首先要搜集工程资料并认真分析客户的需求，全面开展调查研究工作，对质量特性进行合理的分析，创建细致的“质量表”。经过认真的核算后获得质量特性的权重，计算核心是质量特性的重要度。依据有关工程资料来对各个分段的每个质量特性的质量等级进行科学的编制，以确定限额设计。

从客户的角度进行分析，需要仔细研究质量功能，使限额设计的参考价值得到不断地提高。创建商务写字楼工程质量表为质量展开法的主要内容，在确定和分析质量特性的过程中，可以从以下方面进行：环境效益、社会效益、安全性、美观性和使用性。在确定限额设计值时，不但要考虑客户需求，而且要满足环保、技术、社会发展和建设标准的需求，所以商务写字楼质量表具有较强的科学性和先进性。商务写字楼的质量需求情况详见图2。

图2 商务写字楼项目质量需求图示

在确定商务写字楼的质量特性时，主要是对商务写字楼项目的分部工程进行分类处理，其分部工程主要有消防工程、电梯工程、强弱电工程、给排水工程、采暖及空调工程、建筑装饰工程和结构工程等。

3.2 初步分配限额设计值

在使用价值工程对限额设计值进行优化和升级时，一定要将评价分析和功能定义工作落实好，遵循的主要原则为成本与功能相协调原则，从而实现对限额设计值分配问题的合理确定[2]。首先进行功能定义。商务写字楼分部工程包含的内容非常多，例如消防工程、弱电工程、装饰工程等。在对商务写字楼的功能进行分类时使用的主要方法为层次分析法，使商务写字楼的质量需求层级功能与最终的设计功能完全相同。其次进行功能评价。以功能评价分析表为基础，科学确定商务写字楼各个分部工程功能评价体系，借助价值系数V=F/C≈1(V-价值系数；F-功能系数；C-成本系数)来获得某一个分部工程在总投资中的所占比重。使用层次分析法合理确定各个层级功能指标的重要度，并运用专家打分法对各个分部工程进行公平打分。在对商务写字楼项目进行打分评价时需要聘请专家，使数据更科学。

3.3 综合修正限额设计的分配指标

以全生命周期成本为基础，使用商务写字楼项目功能评价分析表来对各分部工程成本比例Ci进行科学确定，分析各个分部工程的运营维护成本和建设成本在整个项目中所占据的比例。通常情况下，维修成本和运营成本在全生命周期成本中所占的比例可以达到50%甚至更多，所以一定要对限额设计的分配指标进行全面细致的修正，使各个分部工程造价在整个项目总造价中所占的比例较为合理。在修正各个分部的全生命周期成本时，可以以相似的工程为参考依据，同时全面考虑工程的实际情况和目标成本的可操作性。

在修正限额设计的分配指标时，一定要科学确定修正系数。某分部工程建设成本在整个工程项目全生命周期成本中所占的比例用Ci来表示，需要确定相似工程项目的分部工程建设成本在整个项目造价中所占的比例，从而使限额分配指标的修正系数得到确定，为后期的可操作性修正和全生命周期成本修正奠定坚实的基础。在实际操作的时候，功能目标成本无法全部实现，需要以社会实际需求为基础，综合考虑现行的政策和物价后对其进行合理的整合。在修正限额分配指标时需要创建功能目标成本修正系数表。在开展修正工作时一定要对置信区间进行合理的设置，使限额设计对工程造价起到较好的促进作用。