劲松，把劲儿用在人民幸福上

王洋 曹晓晨

“哎呀，真是大变样了啊！”2019年8月，劲松北社区居民林女士从闺女家搬了回来，一踏入劲松西街就愣了一下。“以前街道看起来破破烂烂，商贩摊子随意乱摆，体验可不好呐。”不仅如此，像停车秩序混乱、排水管道堵塞、门禁安防损坏等老小区常见的问题，劲松北社区更是一样都不少。谈起近一年来的社区生活，林女士一脸幸福。

劲松北社区共有高层楼6栋，多层楼40栋，居住人群中近四成为老年住户。为改变老旧小区现状，为老年人提供更具人性化的关怀和服务，2018年7月，劲松街道以劲松北社区一区、二区作为先行试点，通过党建引领、社会力量参与的城市治理新思路，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化4大类16小类30余项内容，对社区进行了脱胎换骨的改造。2019年8月，项目完工，得到了广大居民的一致好评。

小区怎么改  居民说了算

站在社区门口抬头望，“劲松北社区”的题字格外醒目。这遒劲的手书出自70岁的居民贾志华。在一次社区书法比赛中，贾老拔得头筹，获得了“题字权”。

在这次小区的改造过程中，居民的身影和声音同样贯穿了始终。在劲松二区“美好小屋”物业中心的墙上，挂着一块“北京诚智慧中物业管理有限公司劲松党支部”的牌子。小区改造工程启动伊始，朝阳区委劲松街道工委就搭建了党建工作平台，带领此次物业入驻涉及的11个党支部，组成五方联动党建共同体，开启了党建引领助推社区治理和街区更新的新模式。

针对大家反映便民设施不足的问题，究竟需要引入哪些便民业态呢？这让项目团队犯了难。为此，社区党委和项目团队决定挨家挨户上门走访调查。在居民的你一言我一语中，团队整理出大家最想改变的三大现状：“绿化不足、环境卫生差”“社区整体老旧、破败”“缺少停车位、停车管理混乱”。

此外，项目团队还将居民细分为青年、中年、老年三类人群，对他们各自的需求进行了深入调研。调查结果发现，青年人群希望增加健身房、早餐店和代收快递、外卖等服务，中年人群和老年人群则希望增加菜市场、社区食堂、理发店和生活超市等方便居家生活的设施。“这些问需于民的扎实工作，为小区改造设计方案的优化提升、精准施策提供了有效依据。”项目团队负责人贾凡说。

在后续的改造设计中，社区党委成立了由40余名党员群众组成的议事小组，通过多次广泛宣讲、包楼问需等形式，汇集民智形成共识。最终，项目团队根据居民呼声最高的建议，决定引入百年义利、匠心工坊生活服务、美好邻里食堂等便民业态，并改建自行车棚、加装电梯、完善无障碍设施，以最大程度方便居民的生活。

资金怎么来  借力社会资本

要对小区内所有的食堂、卫生服务站、党员活动室、匠心工坊、自行车棚等进行建设或改造，数千万元的资金成为社区面临的最大困难。

刚开始，社区曾想过向上级申请相关经费，但政府只能提供“兜底”服务，要想大幅提升小区的居住品质，还有很大的资金缺口。

就在大家愁眉不展之时，愿景集团找到了劲松街道。愿景集团是一家为老旧小区更新改造提供投资拉动、设计改造、长效运营全链条服务的民营企业。集团负责人表示，他们愿意注資参与此次老旧小区的更新改造和运营服务。

经过多次讨论，街道和社区一致认为，引入社会资本参与老旧小区改造工作是当下最合适的方法，也是唯一的解决途径。但同时，如果由企业投入，就必须寻找盈利空间，否则也难以为继。考虑到这样的合作模式并无先例，朝阳区委区政府专门成立了老旧小区更新提升工作专班，针对社会力量参与缺少政策路径、投资回报模式不清晰等问题开展研究，支持劲松街道引入社会力量参与社区改造。

“在社会资本进入之初，街道给予其3年扶持期。通过收取物业管理服务费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现第三方公司投资回报的平衡，形成社会机构介入城市老旧社区改造的吸引点。这就是我们经过探索，提出的社区长效发展的创新模式。”劲松街道工委书记杨丙章说。

最终，街道工委从“街区、社区、邻里”三重维度，将具备资质的第三方公司愿景集团选为运营方，3000万元社会资本成功进入。“引入社会资本，不仅解了燃眉之急，而且由企业进行整体性设计、专业性改造、规范性运营，还可确保改造提升项目‘一张蓝图管到底。”杨丙章说。

“先尝后买”  良性循环

“我们年纪大了腿脚不方便，每天上楼下楼特别费劲儿。现在好了，物业给我们加装了电梯，每天出去买菜遛弯儿再也不成问题啦！”说起身边的变化，老街坊王叔叔满意极了。

物业公司进驻后，在社区党委的引领下，通过电力增容、架空线入地、安装安防消防设施、景观绿化改造、便民服务配套改造、线上IT系统搭建等立体化、系统化的改造，让这个建于上世纪70年代的老小区焕然一新。

劲松北社区居委会主任牛磊介绍说，从今年年初起，愿景旗下的“和家物业”开始对劲松一区二区住户收取物业费（多层0.43元/平方米，高层1.42元/平方米），并以“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民先感受到环境与服务的提升，居民满意后，可选择在一年中任何时间缴费。

让从没有缴过物业费的居民掏钱，不是件容易事儿。为此，社区决定进行民主投票。2019年6月10日，开箱验票结果显示，在需要确权的2763户居民中，同意户数占比56.03%，同意面积占比51.66%，劲松北社区由此成为首个通过正规“双过半”程序引入专业化物业管理公司的老旧小区。

谁投资、谁受益。劲松209号楼居民刘阿姨表示，交了物业费后，不仅家里的维修问题有了保障，就连路上的杂草、枯树枝都有人定期清除了。

“只有建立受益者付费机制，引导居民建立物业缴费意识，才能实现物业服务长期良性循环。”杨丙章告诉我们。

事实上，即使居民交了物业费，企业还是亏本的。在社区党委的支持和协助下，物业又通过对社区闲置低效空间的改造提升，运营闲置资源等增值服务，获取合理收益。“未来，物业和停车管理收费，养老托幼设施的启用，都可以助企业实现投资回报平衡。”牛磊说。

经过两年的探索，这种居民和物业“双赢”的“劲松模式”已经成为北京市老旧小区综合整治典型案例，“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”也被写入自2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》。劲松街道工委把劲儿用在人民幸福上，着力升级改造老旧小区的实践创出了可复制、可推广的成功经验。