龙湖集团违反“禁墅令”降低项目质量

白文宣 李颖

龙湖集团控股有限公司于1993成立于重庆，经过多年发展，公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市（股票代码 龙湖集团：00960），上市近十年时间，龙湖已由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务。龙湖集团一路高歌猛进，但在营业收入与日俱增、财务数据亮眼闪耀背后，其主营业务利润下降等代价也渐渐浮出水面，进入公众的视野。

营业收入、净利润、资产负债率整体上升

据龙湖集团2019中报显示，龙湖集团的营业收入385.7亿元，相较于2018年的271.21亿元同比增长42.21%;净利润63.1亿，相较于2018年的54.3亿同比增长16.21%。但主营利润率较去年同期下降了18.2%，从中报显示的现金流量表来看，经营活动的营运资金较去年相比减少了70.29%，既然经营成本骤降，为何主营利润率还是降低了不少？这很有可能是外部成本提高带来的影响。从2016年起，龙湖集团就大力购地，在购地价格飙升面前，节约营运资金只是杯水车薪。

2018年6月22日，龙湖集团旗下子公司，烟台龙湖置业有限公司在芝罘区凤凰台楚凤二街A地块的拍卖中，以报价40110万元的最高价格拿下地块，成了烟台最新单价“地王”，力压众多一线房企，如碧桂园、金地、中海、中梁、德信等。

据了解龙湖集团2019上半年销售均价为16228元/平米，拿地均价为7761元/平米，销售均价与拿地均价之比为2.09，龙湖集团的成本预售价之间的差价在头部房企中排名明显靠后，与公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差价水平也有一定下滑，这其中主要的原因是拿地价格有明显上升。2018年，龙湖拿地均价为5297元/平米，2019年上半年为7761元/平米，上涨幅度达到46.52%。

2019中报主要指标还显示龙湖集团的资产负债率从2016年的67.11%上涨至2019年的74.64%，3年时间上涨了7个百分点。资产负债率的连年走高，对于财务风险相对较高，可能出现现金流不足时，资金链断裂，不能及时偿债等情况，资产负债率高还会导致进一步融资成本加剧。无论是银行还是投资者，都对资产负债率有一定的要求。

总的来讲资产负债率越高，企业通过借债筹资的资产就越多，风险也就越大。因此，资产负债率应保持在一定的水平上为佳。

违反国家禁墅令：以超低容积率私建别墅

烟台市龙湖滟澜海岸别墅区位于烟台市牟平区，濒临黄海，是烟台龙湖置业有限公司（以下简称：龙湖置业）旗下最新楼盘项目。龙湖置业则是由龙湖集团控股有限公司投资设立的。据龙湖置业的销售人员透露，龙湖滟澜海岸别墅项目在售的主力是临海独栋别墅，地处半坡之上，项目总占地78萬平米，总建筑面积55万平方米，2016年开工建设，其中大部分为类独栋别墅，虽然称之为类独栋别墅，但是任意两户之间并没有公共墙，隐私和静谧性都不错，独栋别墅分为唐宁府和颐和府两种户型，共有191栋，面积在200-450平不等，均价在400万至600之间。龙湖滟澜海岸别墅在售的还有联排别墅，户型分为130平米和160平米两种，据龙湖滟澜海岸别墅的广告牌显示，整个项目容积率仅有0.9。

但记者通过龙湖滟澜海岸别墅项目的《建设用地规划许可证》发现，总用地面积100938.57平方米，其中道路用地5592.51平方米，水域面积6030.39平方米。而总建筑面积约101803.51，其中地上建筑面积约53588.93平方米，地下建筑面积约48214.58平方米。容积率是总建筑面积与总用地面积比值，从表面看，此项目的容积率刚好为1.0，但细心观察后发现，总建筑面积中包含了地上面积与地下面积，而以容积率算法，地下面积并不算在内。所以实际上，龙湖滟澜海岸别墅项目的实际容积率仅为0.6左右，比开发商宣传的容积率0.9还要低不少，而国土资源部和国家发改委曾联合发文，明确规定住宅用地容积率不得低于1.0。

龙湖置业不仅以超低容积率私建别墅，据知情人透露，该项目地块因为是围海造地而成，还涉嫌违反《中华人民共和国海域使用管理法》有关规定。该法明确规定填海50公顷（750亩）以上、围海100公顷（1500亩）以上、不改变海域自然属性的用海700公顷以上的项目用海的审核需上报国家海洋局，并由国务院批准，才能获得海域使用权，严格控制围填海活动。

而且，龙湖滟澜海岸别墅项目一处占地2000亩的土地至今闲置，杂草丛生。据了解，这是龙湖置业在2010年拿的地，但从拿地至今的9年时间里一直未开发建设。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。《闲置土地处置办法》第十四条：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

针对上述问题，《中国质量万里行》杂志记者致电烟台龙湖置业有限公司，该公司媒体部李姓负责人称容积率超标是完全不存在的，公司是完全合规合法，而问起是否在建别墅，对方称之为“低密度住宅产品”。对方还称烟台市国土资源局与住建局已经给出了明确答复，由于是政府出具的内部文件，不方便出示。

早在2003年国土资源部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应;2006年，国土资源部、国家发改委两部委制定《禁止用地项目目录（2006本）》，“别墅类房地产开发项目”名列其中，且“一律不得办理相关手续”;2012年初，国家强调“不得以任何形式安排别墅类用地、高尔夫球场和跑马场”等规定。国务院相关部门多次下达一道道禁令：停止别墅类用地的土地供应及各地禁止规划建造或变相建设别墅。这无疑从土地源头上切断别墅供应。

龙湖集团产品质量降低

据长江商报报道，8月27日，龙湖集团2019年中期业绩发布会，一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台，手持话筒，指着吴亚军，激动而哽咽地讲述龙湖长沙业主艰难维权的过程。这位业主喝问吴亚军：“我想问一下吴女士，您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维权……”对此，吴亚军现场未作任何回应，随即匆匆离开。

记者了解到，被业主集体投诉维权的龙湖水晶郦城项目，位于长沙市岳麓区银杉路与茶子山路交汇西南处。该楼盘于2017年12月24日开盘，今年7月交房，体量不大，2栋高层，1栋公寓，500余户。经过一年多的等待交付的精装修房却让业主失望，很多业主的感觉“简直就是上当受骗”。无论从款式、建材、颜色都与销售样板房感觉降了一个档次，厨房用的是90年代按钮式抽油烟机，厨房操作台水管设计突兀，完全不像2500元/㎡的装修标准。还有业主在微博上实名反映，新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受，业主们在收房时发现，此前作为龙湖水晶郦城宣传亮点的新风系统，其新风口设计同样出现了问题。进气口和燃气出气口仅相隔五十公分，厨房的一氧化碳会被再次吸进去，躺在家里就能吸到一氧化碳。

不仅如此，据了解在长沙、北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地，龙湖业主拉横幅维权已成常态，龙湖集团近年来产品项目质量严重下降，或许与龙湖集团耗资巨大的高歌猛进有些联系。