房屋租赁合同无效的法律后果处理

袁颖丽

[内容摘要]房屋租赁合同是以房屋作为租赁标的物，存在一定的特殊性，故除法定无效事由外，房屋租赁合同纠纷还存在其他影响合同效力的情形，如因租赁标的物、租赁期限、租赁目的等引起合同无效。房屋租赁合同被认定无效时，双方当事人应承担缔约过失责任，承租人负有返还房屋、支付房屋占有使用费的义务，同时，双方当事人还应按过错责任承担相应的损失赔偿责任。

[关键词]租赁合同;无效;损失赔偿

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）17-0031-04

作者简介：袁颖丽（1990-），女，汉族，上海人，法律硕士，任职于上海市浦东新区人民法院，研究方向：法學。

合同无效是指当事人所签订的合同欠缺生效要件，导致合同自始不发生法律效力，但并不是不发生任何效力。无效的处理并不妨碍法律行为产生某些效力。合同无效后，因该合同取得动产或者不动产，因丧失其基础，故应当返还。

房屋租赁合同无效时，出租人与承租人承担的应是缔约过失责任，系对另一方信赖利益损失的赔偿，其目的是补偿一方当事人因合同无效而遭受的损失，从而使损失方的利益恢复到合同签订前的状态。信赖利益并不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益，如房屋空置损失、承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。这种赔偿责任在性质上属于缔约上过失责任，应当各自承担相应的责任，承租人应返还租赁房屋、支付房屋占有使用费，双方当事人还应按过错责任承担相应的赔偿责任。若承租人将房屋转租他人，还应承担清退次承租人的义务。

一、房屋占有使用费的处理

（一）支付房屋占有使用费的必要性

房屋租赁合同作为继续性合同，当合同被认定无效时，承租人应向出租人返还租赁房屋，出租人可参照租金标准主张占有使用费，双方不再继续履行租赁合同。房屋占有使用费是承租人占有使用房屋期间所应支付的费用，系承租人对房屋占有使用之返还。承租人占有使用房屋会使得承租人获得租赁房屋期间内房屋的使用价值，同时，导致房屋的价值存在一定的损耗和折旧;另一方面，也会导致出租人不能实际占有使用房屋。出租人将房屋对外出租，交付承租人使用，其目的并非是为了让外界承担使用房屋期间内的损耗，而是为了实现房屋的使用价值，从而获得一定的金钱利益。因此，房屋占有使用费从其本质而言，包含了承租人占有使用房屋所得的利益返还及其对房屋损耗与折旧的赔偿。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”显然，该条款意味着承租人基于占有房屋获得了占有利益，当房屋租赁合同被认定无效后，承租人应就其获得的占有利益以使用费的形式予以支付。另外，该条款还明确了房屋使用费的支付标准，即参照租金，此规定符合当事人签约时对租赁房屋所支付的使用费对价的预期，且符合市场交易。

（二）房屋占有使用费的支付标准

法律规定，房屋租赁合同无效，出租人仍然可以参照租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，但许多学者认为不妥，这种处理方式会导致无论合同是否有效，承租人均需按合同约定的标准支付租金/房屋使用费，并未体现有效与无效合同的区别，也没有体现无效合同自始不发生法律效力的特性，不能产生租赁双方签订合同之初所预期的法律后果。笔者认为，上述规定是“可以参考”，系从诉讼成本角度考虑，必要时，也可经由租赁合同当事人申请委托评估或者通过双方友好协商、询价等方式确定房屋占有使用费的标准。无效的房屋租赁合同法律后果的处理需要根据致使合同无效的情形、承租人与出租人的过错责任等来认定房屋占有使用费的支付标准，并且考虑是否与承租人所实际取得的占有利益相符合。

但需要强调的是，房屋租赁合同因租赁标的物是违法建筑导致合同无效时，关于免租期内的租金/房屋使用费应如何处理。现在审判实务中，有不同的观点。一是认为，合同无效，关于免租期的条款也应为无效，承租人应返还免租期内占有房屋所获得利益，即出租人有权要求承租人支付免租期内的租金;另一种观点认为，合同是因房屋的权属导致无效，原约定免租期内的租金承租人也不应予以支付。法律规定已经肯定未取得合法建设审批的建筑或违法建筑的物权属性，那么关于免租期的约定，也是房屋所有人对自身利益的让渡，且实践中，免租期内承租人也是装修租赁房屋，并不实际经营，无法获得经济利益，因此，免租期的约定是租赁双方的意思自治的体现，与效力性强制性法律规定无涉;另外，免租期和租金支付标准的约定均是在双方签订合同之初即确立，在起初认为合同有效、实际履行的情况下来确定租金数额;一旦租赁合同被认定无效后，也是根据租金和免租金条款来计算相应的财产利益，租赁双方可参照免租期约定来确定房屋占有使用的支付时间，此举也符合双方签订合同之初对支付对价与获得租金收益的心理预期，因此，该观点认为合同无效后应参照使用免租期条款。笔者支持后一种观点，房屋租赁合同无效的处理应考虑导致合同无效的情形，因此，因租赁标的物系违法建筑而导致租赁合同无效的处理需要兼顾诚实信用原则与公平原则，若支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用费，会导致承租人的双重损失，致使承租人超额承担免租期内的费用，以及致使出租人因出租违法建筑之过错行为而获利，此举显然会导致利益失衡，有悖于公平原则，因此，笔者认为违法建筑导致租赁合同无效则不应支付免租期内的房屋占有使用费。同理，当房屋租赁合同无效时约定的租期已经届满，免租期内的占有使用费更不应给付。

二、损失赔偿的处理

我国法对于损失赔偿采金钱赔偿主义，《中华人民共和国民法通则》第134条规定承担民事责任的方式，其中包括了恢复原状和赔偿损失。我国合同法的规定，“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

（二）扩建物的处理

房屋租赁合同被认定为无效时，双方当事人对扩建房屋、对扩建费用没有约定的、未办理合法建设手续的扩建房屋应如何处理。

1.扩建物的权属

扩建物即通过工程建筑实现增加房屋面积的目的，而改建房屋则属于功能性、结构性的改变，亦可视为装修的一种。如前文所述，装饰装修物一般适用添附制度，归出租人所有。显然，扩建物的归属一般也适用添附制度，承租人在租赁房屋上进行扩建，所形成的扩建物与房屋结合则与其成为整体而不可分离，在房屋租赁合同被认定无效后，从扩建物的使用价值和经济价值考虑，应归出租人所有。但若房屋租赁合同系因租赁标的物的违法性被认定合同无效，那么扩建在违法建筑上的扩建房屋也应认定为违法建筑，此时对于违法的扩建物应按违法建筑处理，可能会被行政机关予以拆除。当扩建物被拆除时，显然也不涉及扩建物权属的归属问题，仅仅发生扩建费用的损失承担。

2.扩建物的损失赔偿标准

通说认为，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建损失应按照过错程度确定赔偿责任。扩建损失可根据租赁房屋本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制等因素确定合理的责任比例。房屋租赁合同被认定无效，一方当事人因合同无效而遭受的房屋扩建费用的损失，是基于信赖利益的损失赔偿。信赖利益是一方当事人由于信赖法律行为的有效性而遭受的损失，此处须使被害人处于如同他未曾闻知该行为时所会处的状态。计算扩建损失应以造价费用为标准进行赔偿，本质是一方当事人能够取得多少赔偿金的问题，对现实发生的损失进行金钱换算。在计算扩建物造价时，应考虑计算标准时点问题。一元说认为，以某种特定的时点作为标准时点;多元说认为，多样的标准时点不应存在原则和例外的标准时点，这样，我们很难说应以哪一种标准时点为原则，例外地使用其他的标准时点，因而多元说值得赞同@。实践中，对于扩建物的造价费用的鉴定方法采“建安重置结合成新价”即现在建造被拆除房屋的价格。

（三）搬迁损失的处理

房屋租赁合同被认定为无效时，承租人负有返还房屋的义务。显然，承租人搬离租赁房屋时，还涉及到承租人的搬迁损失。搬迁损失应按照承租人与出租人的过错程度确定赔偿责任。搬迁损失以承租人实际发生的费用为准。

对于房屋租赁合同期限届满，合同被认定无效时，发生的搬迁损失如何处理。如前文所述，租赁期届满，承租人负有返还租赁物的义务。在签订租赁合同之初，承租人即知晓合同期满后必将搬离租赁房屋，租赁期届满后，承租人也没有继续使用房屋的法律或合同基础，自然应搬离房屋，所产生的搬迁费用也在其预期内，不应列入损失范围。

三、结语

由于房屋租赁合同的无效违背当事人的目的、有悖于私法自治，因而，除违反强制性规定或公序良俗外，应尽量减少无效的房屋租赁合同，对于某些无效的合同可以通過采取某种补救措施使合同有效，有利于合同当事人的权益、有利于租赁市场稳定。