北京市住宅物业问题分析

孙洁

摘要：北京市作为全国的政治中心，其物业行业发展具有独特问题。本研究中基于已有物业行业问题的一般分析，结合北京市物业服务行业的特色，重新梳理分析了北京市住宅物业服务行业存在的独特问题，发现北京市住宅物业在老旧小区改造升级问题、社区管理体制问题、业主委员会相关问题、产权单位落实主体责任问题、物业服务费用收缴等问题上具有更高要求。

关键词：北京市物业;住宅物业;问题分析

Abstract： As a national political center， Beijing has unique problems in the development of the property industry. In this study， based on the general analysis of the existing property industry problems， combined with the characteristics of Beijing's property service industry， it reorganized and analyzed the unique problems of Beijing's residential property service industry. It is found that residential properties in Beijing have higher requirements on the problems of old community renovation and upgrading， community management system issues， owners' committee related issues， the implementation of the main responsibility of property rights units， and collection of property service fees.

Key words： Beijing property;residential property;problem analysis

0  引言

近年来，物业管理市场平稳增长，总体规模可观，并且呈现明显上升趋势。北京市城市化进程日益加速，新建楼房不断增多，老旧楼房老化严重，物业服务市场需求快速扩张，并且体现出其特有的物业问题。但就目前北京市物业管理现状来看，这些特殊的物业服务问题仍未被重视，现有关于物业行业现存问题的研究中也并未着重分析具有北京特色的物业问题，这也就导致了北京市物业行业管理存在缺漏、缺乏重点，影响北京市物业行业的健康发展。本研究中在現有物业行业问题分析的研究基础上，结合北京市物业行业特色，对北京市物业行业问题进行了梳理，从而引导政府和企业关注北京市特有物业问题，以实现有针对性地管理。

1  老旧小区更新改造问题

余阳（2019）提到，我国当前存在大量老旧小区及房屋建筑，老旧小区的建筑年代、质量、房屋面积等不同，这会给大规模老旧小区的改造策略、补偿措施的制定等带来一定的困难[1];朱春玲（2014）认为上世纪所建造的房屋难以达到节能标准，需要实施针对性的改造提升[2];潘鹏和单明岳（2019）指出老旧小区建筑在设计和建造时未充分考虑防震作用，需要进行改造[3];董利琴（2019）提到，房屋管线会出现老化现象，对居民生活造成影响，甚至威胁居民的生命财产安全，需要对这些老化管线进行专业化改造，同时更新落后设施设备，特别是要为这些老旧小区加装电梯[4]。可以看出当前学者已经普遍关注到了老旧小区更新问题，并提出了现有老旧小区升级改造的重点内容。

北京市的老旧小区与全国其他城市老旧小区存在相同的问题，但基于历史、政策等多方面的原因，其有独特的老旧小区升级改造问题。首先，北京具有更多的老旧小区，因而其在老旧小区优化改造中遇到了更多困难。董利琴（2019）指出北京市老旧小区改造的资金需求量非常大[4]，存在改造资金不足的问题。当前，北京市的老旧小区大约有2531个，共需改造资金1892亿元，因此北京市物业行业的发展需要政府及协会提供强有力的资金支持;其次，北京市人口的平均寿命高于全国平均水平，根据《北京市2017年度卫生与人群健康状况报告》，2017年北京市户籍居民平均寿命达到82.15岁，北京市有一大批高龄老人群体，其中部分老人就住在亟待改造的老旧小区内。张建慧（2017）提出在北京市城区分布着数量庞大的老旧小区及房屋，居于其中的居民大多数为老年人[5]。这些老旧楼房通常没有电梯，这便极大限制了老年人的外出，特别是那些行动不便的老年人。因此，北京市物业服务的优化，必须关注到老年群体的物业需求，物业服务企业可适当提供居家养老服务，提升业主满意度。

2  社区管理体制问题

贺立平（2016）指出目前我国的社区管理在很大程度上纳入了政府的行政管理体制，即采用科层制的管理方式，实行分级管理，导致了管理上的各种问题，如：管理环节过多，信息难以及时共享和使用，管理力度不足，质量效率低下等[6]。除此之外，在社区管理过程中还存在国家力量管理过多、社会力量缺乏主动性和能动性的问题，形成了街道办与居委会在管理方面的“一体化”现象。董利琴（2019）也指出尤其在老旧小区内普遍存在管理混乱、制度缺失的问题，大多数居民的思想较为保守，“坐等”思想严重，委托管理理念滞后，使得改造成效不明显[4]。

北京市的社区管理除了存在管理链条长、管理效率低下等普遍问题之外，管理体制不统一也是突出问题。特别是房改房，普遍存在不愿交纳维修资金的问题，也没有形成对维修资金的专项管理。有些已交纳的维修资金由于被挪用或管理混乱等原因，更难以对这部分资金采取归、建、补等措施。加之早期物业管理服务质量不高，收费普遍较低，导致物业服务难以维持和运行，更难以提供优质高效的物业服务，居民更不愿意交纳物业费，由此形成恶性循环。此外，因北京市老旧小区众多，小区内老人业主多不具备社区管理思维，如何转变老人社区管理思维成为解决北京市住宅物业问题的关键一步。

3  业主委员会相关问题

周誉东和舒颖（2019）提到，2007年《中华人民共和国物权法》具体规定了业主委员会的相关职能，并明确业主委员会的产生方法。但在实际执行过程中，由于各种原因没有将这些规定落到实处，各大城市业主委员会成立情况总体并不乐观[7]。李玉文等（2019）也指出，实践证明，小区物业自治管理存在诸多问题和困难[8]。就业主委员会的成立而言，有对发起人专业知识和综合能力要求高、成立申请流程繁琐复杂等问题，而运作过程中面临的困难主要表现在资金匮乏、未形成成熟的运作机制、人员专业能力严重不足、业主委员会难以及时换届等方面。

北京市社区同样存在业主委员会成立难、运行难等问题，但北京因老旧小区数量众多，业主委员会机制更加混乱，改革难度加大。由于我国在2007年才提出可以成立业主委员会，因此北京一些老旧小区并未成立业主委员会，居民对业主委员会的认识不充分，对社区建设和城市发展造成一定的困难。但北京作为政治中心，具有强有力的党群力量支持，尤其是老旧小区内存在众多机构退休人员，尝试发起小区内的党员力量，发挥党组织的基础组织作用，从而引导业主委员会建立和发挥作用。盘活小区内的党员力量是解决北京市住宅物业业委会问题，尤其是老旧小区业委会相关问题的特色之路。

4  产权单位落实主体责任问题

全国部分社区存在产权单位落实主体责任不明确的问题，尤其是在老旧小区内更为突出。有些老旧小区是国有企事业单位在上世纪建设的，主要目的是为了解決员工住房困难问题。按当前政策规定，公共区域及设施产权仍归原产权单位所有，同时原单位还应承担相应的改造、维修义务，但原产权单位通常拒绝承担这部分费用，造成小区内设施老旧。此外，无法落实产权单位问题，就会面临无法选聘物业服务企业，进而造成小区物业管理混乱，形成恶性循环。

北京市的产权单位主体落实问题更为严峻。北京市城市化、工业化历程久远，很多为缓解企、事业单位职工住房紧张而建设的老旧小区都存在产权、责任主体不明等问题。加之北京市经济结构不断升级，原有部分企事业单位已经搬离市区，部分老旧小区在市内无责任单位，导致房屋产权问题更为复杂。同时，北京房价较高，一套住宅的价值量可观，因此居民会更加关注房屋产权问题，也就为产权落实工作带来更大压力。

5  物业服务费收缴问题

物业费收缴难问题已经成为制约物业行业发展的一大难题，众多学者对此进行了讨论。马博（2019）指出由于物业服务费的理念在业主心里没有形成概念、物业公司员工的素质水平不均衡、收支透明度低、物业管理费交纳政策不明确等问题，北京市乃至全国范围内仍存在物业服务费收费难的问题[9]。杨薇（2019）指出物业服务收费难的症结还表现在业主对物业费用和服务等缺乏认识、业主对房屋建筑质量及配套设施等存在不满、业主将生活中的琐事归结于物业公司、业主素质良莠不齐等方面[10]。

北京市物业费用要高于全国平均水平，这与其高昂的人力成本和土地成本息息相关，其物业服务费用定价机制更为复杂，除了考虑社区档次、服务内容等一般因素，还会考虑小区的地理位置、交通条件等。其次，北京市人口流动量大，许多小区房屋进行出租，导致了物业费缴纳业主和租客“踢皮球”的现象。另外，北京市存有大量具有社区问题的老旧小区，相对其他小区其管理成本高，需要大量的费用来进行维护，但居民往往物业服务意识薄弱，抵触缴纳物业费用。这些情况均导致了北京市物业费用收缴难问题更为突出，对物业行业的发展造成了不利影响。

总体而言，本研究发现北京市住宅物业在老旧小区改造升级问题、社区管理体制问题、业委会相关问题、产权单位落实主体责任问题、物业服务费用收缴等问题上面临着更加严峻的挑战，具有更为复杂的情况，这些突出问题是北京市物业发展过程中的独特产物，企业和相关部门应当关注到北京市物业更为严峻和复杂的特点，并调动优势资源，有侧重地进行住宅物业问题的管理，实现物业行业长效健康发展。

参考文献：

[1]余阳.老旧小区改造的痛点与难点[J].城市开发，2019（14）：80-81.

[2]朱春玲.北京老旧小区节能改造技术支撑与鉴定[J].建设科技，2014（07）：21-22，24.

[3]潘鹏，单明岳.我国城市老旧小区抗震加固改造支持政策探析[J].城市与减灾，2019（05）：71-76.

[4]董利琴.北京市老旧小区综合改造研究[J].建设科技，2019（Z1）：36-38，95.

[5]张建慧.推进老旧小区加装电梯，优化社区养老服务设施[J].劳动保障世界，2017（18）：21.

[6]贺立平.社区管理体制现状、问题与社会工作机制的建立[J].广州社会工作评论，2016（01）：59-71.

[7]周誉东，舒颖.聚焦小区业主委员会“成立难”[J].中国人大，2019（20）：33-35.

[8]李玉文，刘维跃，马琪，张盼盼.老旧小区物业自治新思路[J].价值工程，2019，38（01）：1-4.

[9]马博.物业管理收费难问题及解决对策[J].现代物业（中旬刊），2019（07）：22-23.

[10]杨薇.物业服务收费难的症结与对策研究[J].纳税，2019，13（18）：265，267.