智慧园区可持续盈利模式研究

马哲

随着智慧产业园区氛围形成，如何围绕产业园区运营和企业后续服务做深耕，增强园区盈利能力，实现园区的可持续发展，成为关键。本文在深度剖析智慧产业园区与传统产业园区盈利模式差异的基础上，提出了从坚持提升服务质量为核心、制定精准的投资策略、市场化运营提升盈利可持续性等方面转变园区盈利模式，实现可持续发展。

智慧园区

与传统模式园区服务的差异

智慧园区运营服务业务是基于“大物云移”基础技术，着力打造全面聚焦资产经营升级需要的快捷、规范、实用的智慧园区管理运营服务平台解决方案。构建和完善业内领先的智能、高效、便捷的园区管理服务平台和运营中心，逐步实现产业新城“智慧带动招商、招商促进运营，运营吸引资本”，达到以商聚人的“互联网+园区”的智慧园区生态。

基于“大物云移”基础技术的智慧园区综合管理运营服务。由传统产业园区开发商开发建成的产业园区，其管理主要以开发商下属的管理机构对园区配套设施和相应的物业服务进行综合管理，这类管理相对比较低端，缺乏对园区企业资源的有效整合和综合利用。作为这种模式的补充，目前在国内部分园区，也有企业派出代表组成管理机构参与园区的综合管理和园区企业间的协调。这一模式大多采用“政府为主导、企业为主体”的管理体制和运行机制，发挥行业协会的作用，来推进产业园区的建设和管理。这种模式比较注重当地公共事务的管理，强调整体规划和环境保护，但可持续性差。

而智慧园区服务对象较传统的服务结构有很大的扩张，以传统的以园区内企业和个人为服务对象的模式，转变为包括园区内部和外部的服务模式，服务对象扩张到了传统园区服务对象的衍生者，包括相关的企业、个人、社区对象等。综合来讲，智慧园区服务模式建立统一的应急管理与日常管理、对内与对外服务的两大服务和管理体系，以智慧园区云服务平台为枢纽，形成一个紧密联系的整体，获得高效、协同、互动、整体的效益。即上述所提到的基于“大物云移”基础技术的智慧园区综合管理运营服务。在这一模式下，园区客户数据将成为所有服务商的必争之地，数据的加工与分析将成为这一模式的核心竞争力。为各服务商提供更加精准的数据衍生产品将成为全新的服务模式。在智慧园区综合服务模式下，企业能够享受到更高的资源利用率、更高的运算效率和IT工作效率。此外，更多面向创业和创新企业的云服务，能够有效促进园区相关上下游业务及产业链的形成。

全客户的服务模式助推盈利对象多样化。园区与产业发展与企业成长的天然联系，使得其服务与住宅地产与商业地产的服务盈利模式上产生了重大差别。传统的园区盈利聚焦于土地和房产，通过房地产开发销售及持有租赁收入获取主要收益，其服务模式的盈利点也主要围绕园区内产业的发展而获益，主要包括：政府的产业政策扶持、产业发展性服务、金融运作以及园区配套功能服务等内容。随着经济调整期的到来，产业园区的开发，成为继住宅和商业地产之后的又一热门领域，诸多企业投身产业地产领域，但随着竞争的加剧，如何在服务好园区企业的同时发掘和丰富产业园区的盈利点，对于产业地产开发商、运营商来说，依然是一个亟待解决的课题。

而智慧园区综合运营服务下，其全客户的服务模式，使得盈利对象多样化。智慧园区综合运营服务是以以全客户模式为服务对象。管理学大师彼得·德鲁克说过“企业存在的目的是创造客户”，而对于智慧园区综合运营服务模式下的园区来说，用户价值的体现则是通过全客户模式来体现的。全客户的服务模式，也就意味着盈利对象的多元化。在智慧园区综合运营服务模式下的园区服务对象进一步扩展将园区发展涉及到的个体和企业都包括在内，进一步改善服务质量，提高园区的生产和服务效率。

全客户服务是需要专业化运作的园区运营模式，通过积极采购专业服务模式来运作，通过引导专业的公司来盘活固定资产，一个新资产的模式，盘活固定资产，达到专业化服务的目的。互联网经济带来了发展的变革，使得以客户服务驱动的经营模式成为企业的必然选择。

全方位提升

服务质量，创新盈利模式

当前，部分产业园区开发运营企业已开始探索园区运营服务的新模式、新思路。隨着新基建的发展、大物云移技术的加速更新，产业园区运营服务的智慧化发展将进一步提速，各地区产业园的盈利模式将加速变革。

坚持提升服务质量为核心。园区服务的收益要由过去过度依赖物业产权性收益，向产品服务化收益转型提升。作为智慧园区综合运营服务模式下的园区服务的盈利模式一定要将提升服务质量作为核心，做好增值服务、产业的技术服务、产业发展服务、生活配套服务和园区运营的服务。园区运营的专业公司和产业园骨干企业通过提升项目物业设施管理、企业服务等服务，获取必要的收益。

制定精准的投资策略。提升盈利的另一个路径是投资，智慧园区经营者，要精准定位产业投资，在园区有潜力的公司上投资，进行产业的资本运作，包括房地产上的一些资本运作等，从而创造出更广阔的盈利方向。园区运营的专业公司和产业园骨干企业通过提升项目产业招商、项目孵化创新、项目产业投资等服务，获取必要的收益。

市场化运营提升盈利可持续性。由传统的“配套物业销售+园区服务收入”模式，转变为采取社会化运营与市场化结合，以公私合作模式（Public-Private-Partnership，PPP）等融资手段建设重点项目，依托长周期回报与产业结构调整、优化，注重收益的可持续性、分享性。

伴随时局变革，政策引导，发展实际等诸多市场因素，产业园区的发展空间巨大，着新一代移动互联、物物联通时代到来，新的智慧园区运营服务模式仍将不断发展变迁，从而为产业园区创造了更多、更广阔的机会。

（北京经开投资开发股份有限公司）