物业管理企业的转型升级与经营策略

□ 郑州 杨 波

随着流量为王到运营为王时代过渡发展，传统物业管理行业需要转向台前，并衍生出新的市场。而为实现广大物业企业发展，应加强物业运营水平，应及早进行物业管理企业转型。物业管理是小区管理的重要组成部分，对保证小区稳定和居民正常生活具有重要作用。而物业公司是在业主委托下，依据签订的相应合同对小区中的各项事务进行全面、系统管理，以此提升整个小区服务质量，实现了对小区环境、住户生活安全和秩序的控制与保证。但随着社会发展变化，传统物业服务理念与业务观点已经难以满足新时期局面需求，为保证物业管理开展效果、满足局面要求，必须加强对新型物业管理形式研究，不断促进物业改进与升级，以此更好地推动物业管理企业发展。

一、物业管理分析

物业管理，指的是物业公司受业主委托，对小区环境、设施、场地和安全等提供相应保障，达到所需目标要求而实施的管理。物业管理以为业主提供便利性服务为主旨，并在相应标准和规定下展开有关服务活动。目前，我国物权法中表明，业主对自身所有合法区域，有自行规划和管制权利，可以委托和交接给物业公司进行管理。而物业管理的性质则是代替业主对小区进行管理的工作，存在意义就是为小区业主提供优质服务，物业管理企业和业主间为雇佣和服务关系。

二、物业管理企业升级转型必要性

目前，从社会物业管理企业发展状况而言，物业管理企业升级和转型是实现自身发展必然趋势，具体体现在以下方面：一是，经济和科学技术快速发展条件下，现代化城市不断兴起，人们的生活水平和思想意识发生了明显变化，导致人们对生活居住环境提出来更高要求，这种情况下，传统的物业管理方式已经难以满足城市局面需求，必须对物业管理企业进行转型升级。二是，受物业管理企业市场发展影响，不同物业管理企业间存在较大竞争力，只有通过实施物业管理企业转型升级，才能提高市场竞争力。三是，现阶段社会整体向服务型社会方向发展，而传统物业管理企业管理方式粗暴，易导致业主和管理企业间出现矛盾问题，不符合新时期社会发展要求。而通过对物业管理企业进行转型，可提升整体服务质量。四是，受人们生活水平不断提升影响，业主愈加追求高服务质量、高生活质量社区服务，而传统物业管理企业中人员素质和工作积极性难以满足实际需求，通过对物业管理进行转型升级，可提升服务质量。五是，家庭是组成国家的基本单位，但社区是部分家庭聚集主要场所，通过为社区提供高质量服务，可保证小区发展稳定性，从而促进国家和社会稳定，因此必须对物业管理方式进行转型和升级。

三、物业管理企业转型升级策略

1.树立服务管理价值观。近年来我国开始向服务型社会发展，人们更加重视服务质量。尤其是在互联网环境下，人们在市场中的选择更加多样化，物业管理企业要想占据更多市场份额，获得更多利益，必须提升对服务质量的重视。当前，物业管理企业在使用互联网同时，也在承受其带来的多方面影响，对外界事物影响的承受力逐渐提升，甚至不惧怕负面信息影响。但对外部事物不可一味的采用拒绝方式处理，会对自身发展产生限制和影响。因此，在进行物业管理企业转型升级时，应重视居民对物业管理的影响，树立服务型管理理念，为企业内部员工和业主提供表达诉求的平台，采取新型工作方式、思维意识和服务形式。建立和谐管理氛围和企业发展环境，为业主提供更加优质物业服务。

2.加强物业管理企业内部管理。物业管理企业在为居民提供的物业管理中，实际提供的管理服务明显高于居民实际需求，并且不低于企业基本工作安全线，但在实际管理中，即便已经符合企业标准，还应继续加强内部管理，以更好的满足业主需求，提升自身竞争力。对此，应对企业进行内部改革，通关宣传企业文化、服务宗旨和服务意识等，稳定企业内部，以此加强企业整体稳定性，提高物业管理水平。而在进行内部管理中，在满足管理人员精神方面需求同时，还应满足企业人员利益，关注员工医保、经济与法律帮助等方面问题，保证员工生活，减少其不满和抱怨，进而稳定企业人，减少不和谐现象发生。同时物业管理企业应重视内部员工在管理工作中的权益，提升对员工的信任和尊重，从而激发其工作积极性，主动做好各项服务管理工作。

3.重视对现代科学和信息技术运用。物业管理企业要想实现物业管理，由传统管理方式向现代服务业转型发展，必须考虑当前社会发展实际，在当前科技时代和信息时代发展条件基础上，借助各种科学和信息条件，推动物业管理实现现代化转型。首先，可利用现代化信息技术，实现对物业管理区域信息化系统建设，为开展各项业务建立网络平台，并利用系统提升服务水平，同时建立后可实现同城联网，借助物业管理系统系统事项网络化管理和在线服务，可为业主提供更好、更快服务，如对客户、房产、收费和办公等方面管理，以及实现客户服务、信息处理和秩序管理等。在进行网络系统管理服务完善中，应切实将相应物业管理内容落实到实处，防止出现虚设物业管理系统问题。建立物业信息化管理系统，已经成为事项物业管理企业向现代化管理服务转型成功的重要推动力之一，在实际开展相应工作时，必须重视对各种相应信息手段的了解与有效应用，以此提升物业管理水平。在具体管理工作中，可结合物业管理企业自身发展实际，充分利用相应技术条件，建立微信公众号、网络平台、微博等管理渠道，以此加强物业管理企业员工与小区业主间联系，丰富沟通渠道和方式，提升交流深度，促使物业与业主间建立和谐友好关系，以此提高物业管理效率。同时，物业管理企业还应重视小区监控，通过设置电话网络监控模式，为业主进行投诉和问题解决提供便利，提升服务效果，为提升物业管理服务质量，为实现物业管理企业转型发展提供良好条件。

4.实现特约服务。现代化企业经营发展中，愈加重视服务的作用和影响，通过提供良好的服务措施，不仅可提升整体服务水平，而且可推动企业实现转型升级，从而获得更多市场利益。因此，物业管理企业开展相应管理工作中，应重视管理服务重要性，以此满足业主需求。同时由于服务水平是提升物业管理企业水平和市场竞争力重要条件，物业管理企业应从服务角度进行考虑，为业主提供更多个性化服务，提升其对物业管理的满意程度。这就需要物业管理企业在开展相应管理工作中，与业主做好沟通交流工作，了解业主的实际需求，从而促使业主服务可得到更好的体现。具体进行管理中，首先，应对不同业主的需求进行综合分析与整理，对自身物业管理服务种类和具体内容进行不断拓展，增加服务范围，为业主提供更多可选择需求。如物业管理企业应结合业主日常生活状况和需求，设置日常烹饪服务、快速上门和保姆服务等需求，并给予业主充足保证。其次，在关于部分业主金融服务方面需求，物业管理企业应先与金融机构建立联系和沟通，并对金融机构资质进行审核，以此开展房屋代管服务业务，便于业主进行房屋出租，减少独自行寻找租户的多方面麻烦和困扰，同时帮助业主获得更多经济效益。再其次，对于物业管理企业自身发展而言，在满足和实现业主特别服务需求时，应在物业管理中加强对业务拓展深入研究，综合分析业主多方面管理需求，提供更多可选择特约服务，从而建立物业管理企业业务经济新增长点。

5.售后管理服务。在现代化物业管理中，为保证自身经济效益，必须提高对服务质量的重视，尤其是售后服务质量。但现阶段，多数物业在与业主完成房屋交付后，再开展的管理服务工作质量会出现明显降低现象，导致物业管理企业难以向现代服务业发展升级。对此，要求物业管理企业在完成房屋交付工作后，应重视关注售后管理，并对售后管理进行升级处理。在此过程中，管理人员必须提升对房地产业及相关业务掌握程度，与房地产企业做好沟通和交接工作，为日后物业管理工作开展奠定基础，并将对物业管理的服务渗透到各个环节中，实现全面管理服务。另外，物业管理企业还应推动售后物业服务不断向前发展，即将传统物业管理服务工作提前至售楼前，以此建立多元化服务体系。若将管理服务提前至售楼中，主要是为不同业主提供咨询服务，推荐多样化房源，为业主提供更多选择。而在房屋销售结束后，相关物业管理人员应继续和业主保持良好练习，针对其提出的问题及时解答，并给予相应回应，甚至可在业主进行专修中提供建议与服务。以此提高整体物业管理服务质量，推动物业管理企业转型升级。

总而言之，业主对物业管理服务和需求不再满足于传统管理方式，多方面要求均明显提升。因此，必须对传统物业管理方式进行升级，并对工作内容进行适当转型，提升物业管理企业服务水平。这就需求企业相关人员明确物业管理内容，了解当前物业发展的趋势，在此基础上采用树立新型服务理念、加强内部管理以及充分利用现代化技术等措施，更好的满足业主对物业管理企业及其管理工作的实际要求。