浅议房地产工程项目进度管理提效措施

潘广川

摘 要 随着国内经济的快速发展，房地产开发已经成为重要的支柱性产业，而地产开发面临着资金的时间成本，为加快资金周转效率，诸多房企采用“高周转”的开发模式，不断压缩工程建设的工期。为此，如何做好房地产工程开发的进度提效管控成为房地产企业研究的重要课题，本文就旨在对影响房地产进度的主要问题进行分析，并有针对性地提出进度提效措施。

关键词 房地产开发;进度管理;项目建设

1房地产工程项目进度问题主要原因分析

1.1 工艺工法技术落后

在房地产开发项目中，普遍采用的施工工艺为悬挑脚手架和木模施工。脚手架需要提前预埋悬挑工字钢，利用人工方法进行脚手架提升，外抹灰之后再整体拆除，过程中工艺流程较长，需要的人工数量较多。木模板的使用需要在混凝土浇筑之前用人工方式铺设完成，并在混凝土达到凝期后拆除倒转再使用，其需要的人工和材料倒转时间较长，在标准层施工时相较于铝膜没有工期优势。因此，采用传统工艺，其流程较为固定，对人工数量要求较高，施工的工期较为稳定，当需要大幅提效时，传统的工艺工法就成为阻碍[1]。

1.2 工序安排不合理

房地产开发涉及的工序众多，主要包括主体、二次砌筑、总坪、外立面、景观工程等，每一个单项工程又可以分成多个工序，例如总坪工程可以分为顶板防水、保护层、回填土、市政、燃气、自来水、园林铺装、绿化工程等。单个工序之间存在一定的串联关系，总坪回填土需首层外架拆除完成，外架拆除需要外保温和外抹灰施工完成，外抹灰完成又需要室内二次砌筑完成施工。因此，工序之间的逻辑关系复杂。项目在排布各交叉工序时，未理清楚各工序之前的逻辑关系和单工序之间的时间，就容易造成工序安排不合理，导致资源闲置和工程返工。

1.3 进度管控措施不到位

在项目编制完成了施工计划之后，需要就项目计划的落地执行和纠偏工作做好相应的管控措施，主要的管控措施包括项目进度计划执行分解、计划实施跟进、计划纠偏管控措施、风险预案等，当项目管理人员未履行好想要的管理职责，在计划执行时未及时监控到位、进度纠偏措施未及时落实时，项目就容易进度滞后。

1.4 工程建设环境改变

房地产工程建设环境对进度的影响也较大，主要的环境有政策环境、社会环境、自然环境等，房地产项目实施受监督的主体多，政府监管部门政策根据市场的情况随时会更新和改变，当项目建设未了解到监管部门的最近政策时，容易存在手续办理返工，造成工程实施的主体也滞后;项目建设周边社会因素也对工程建设有重大影响，工人加班习惯、当地风俗、人文环境等改变着项目建设的节奏;另外，项目建设也受到天气的制约，冬雨季施工需提前做好准备，工程建设需提前观察天气情况，遇到不可抗逆环境改变时，需做好相应的应急管控措施，避免建设工期损失[2]。

2房地产工程项目进度提效措施

2.1 穿插平行施工

首先，在项目进度计划实施之前，编制好工程各工序的数量，针对单工序的时间做好相应的时间规划，了解每一个工序的时间长短，为后续排定合理的计划做好准备;然后针对每个工序的紧前紧后关系进行逻辑构建，了解每个工序上下游的制约因素，并结合单工序时间排定主要的逻辑线;随后，从计划中理出工程建设全环节的关键路径，关键路径即是时间最长的工序路径。關键路线上的工序采用顺序施工的方法，其他非关键工序采用平行施工方法，计划排定流程。例如，工程在施工地下室消防工程时，地下室腻子涂料、主体的二次砌筑、园林总坪防水和回填、外抹灰、屋面工程可同时平行施工，平行施工需要合理的场地安排，保障平行施工时工序穿插之间的矛盾，减少成品的破坏和污染。例如，消防管道施工和腻子刮涂同时施工时，容易存在腻子的污染和消防管道的破坏。

2.2 采用新工艺、新工法

工程采用传统的工艺工法，项目进度提升的整体空间有限，采用悬挑架和木模的工艺，工序不会减少，且每个工序的时间优化的空间有限，采用新工艺、新工法可有效减少工期。现阶段主要的新工艺有：一是采用大穿插施工工艺，项目整体推进使用铝膜、爬架，通过铝膜的工艺，增加项目主体结构的平整度，减少修补和抹灰，采用石膏直接刮白，整体减少工艺，节约工期;二是采用装配式建筑，优化传统工法，用轻质隔墙代替传统砌筑，减少单工序时长，且较少垃圾清运时间，材料生产上受环保的制约也较小，项目推进可控性较高，另外，整体装配式卫生间的采用，可以节约贴砖、吊顶、墙面等施工工艺，节约工期。

2.3 压缩关键工序时间

排定了计划之后，根据关键路线上的单工序特点，对关键路线上的工序进行强制压缩，采取的措施包括增加劳动力投入、资金支持、延长施工时间、优化工艺等，缩短影响整体进程的关键工序上的时间，进而整体缩短工程工期。例如，园林景观在房地产项目实施后期，是项目交付的关键工序，为缩短项目交付时间，在工序劳动力饱和的条件下，园林施工时采用夜间施工的方法，再增加园林施工的工人数量和施工机械，采取强制措施提高该工序施工效率[3]。

2.4 项目进度风险管控措施

在项目计划开始落地实施时，提升项目的进度管理效率也需要采取一定的进度管控措施，主要的措施有：①在人材机方面，做好相应的预留准备工作，劳动力上留有一定的富余量，并有一定的风险管控措施，一旦出现环境改变时，能及时补强;②落实项目计划纠偏措施，当项目计划执行时，出现实际形象进度与既定工期不符的情况，采取纠偏措施，分析进度原因，逐步加大人力、资源的投入，追回损失工期;③采取一定的奖惩激励措施，在合同约定中，对计划执行效率不高的情形约定相应的惩罚措施，对计划提前约定相应的激励措施，并在实施过程中及时跟进和执行奖惩，激励供应商做好风险的管控。

参考文献

[1] 刘昌江.正大公司房地产项目进度计划与控制研究[D].哈尔滨：哈尔滨工程大学，2009.

[2] 韦彬.基于关键线路法的项目进度管理与控制研究[J].财经问题研究，2014，（S2）：28-31.

[3] 万宜忠.项目前期进度计划及控制研究[J].中国建设信息化，2019，

（15）：72-73.