房地产项目设计管理的重要性与方案优化策略应用研究

朱赐光

摘 要 随着近些年市场经济的高速发展，我国房地产行业出现过热现象，各地房价上涨过快，严重影响了经济发展和社会稳定。房地产项目是建设工程中比较复杂的工程，只有进行有效的管理设计才能从源头控制项目的造价，提高房地产项目给企业带来的经济效益以及给老百姓带来的社会效益。然而，房地产开发受到各种外部内部条件的制约，造成了房地产行业开发过程烦琐、投资失控等现象。本文首先分析了当前国内房地产项目设计管理工作的现状，并以杭州百联奥特莱斯商业广场项目为例，详细地论述了设计管理特点以及优化设计方法，以达到提高房地产项目综合效益的目的。研究成果可为相关应用与研究提供参考。

关键词 房地产项目;设计管理;方案优化

前言

目前，房地产项目的开发不仅仅需要施工阶段进行设计管理，还需要在前期报批报建阶段对设计进行管理;不仅要求施工方完成合同内的甲方建设标准要求，同时还要满足国家标准以及当地政府规划、消防、绿化、交通等各部门的要求，因此项目的设计管理贯穿着整个开发过程，在整个房地产项目中占着主导地位。

房地产项目的设计管理工作不仅仅影响着企业产品的成败，还影响着公司经营部、运营部、成本部、销售部等各部门的工作成果，所以设计管理决定着整个项目的成败，并且影响着房地产公司的对外社会形象。

设计管理的最终任务是通过设计管理使项目的价值得以实现并尽可能最大化，然而价值的实现是要依靠吸引眼球的建筑造型、人性化的户型、迷人的景观、智能化的设施设备等产品品质，在某种角度看来更是靠一系列的指标来完成。

因此本文就房地产项目设计管理工作的重要性进行论述。

1工程项目背景

以杭州百联奥特莱斯商业广场项目为例，该项目位于杭州市北部的余杭区塘栖镇超山风景区东侧，总用地面积约12.8万平方米，占地192亩。项目一期地下一层为人防平时为汽车库，地上共有8栋单体为两层奥特莱斯零售商业，楼栋之间通过室外连廊连接;项目二期地下一层为人防平时为汽车库，地上共有6栋单体为五层商务办公酒店及零售商业;项目三期无地下室，地上共有4栋单体为两层商业零售通过室外连廊互相连接。地下建筑面积51466m2（含人防建筑面积15387m2）;地上建筑面积145144.47m2。建筑高度小于24米，总用地容积率1.5;建筑密度50%;绿化率15%。

本项目结合余杭历史良渚古城的布局特点对基地内建筑整体排布，展示奥特莱斯商业形象于一体的标志性建筑[1]。

2项目设计全过程管理过程

工程项目设计管理贯穿整个项目的开发过程，影响设计的因素比较复杂，涉及的工作也比较繁多比如建筑设计、景观、精装修、弱电智能化、人防、基坑围护、泛光照明、市政配套（水、燃气、电力）等等各类二次专项设计，设计接口繁多，就需要设计管理人员在各项设计之间穿针引线的协调和统筹保证各项设计向高品质方向提升，加强各项设计之间的配合及协作，减少后期施工的消耗损失。根据近年来的工程项目建设实践，本人针对房地产开发设计管理过程进行总结，主要的设计管理过程如下：

2.1 项目可行性研究阶段

制定项目设计统筹计划完成设计条件的收集整理包括规划部门的规划条件（包括用地红线、建筑退界线、道路红线、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等），由营销部牵头编制产品建议书（包括项目概况、产品初步设计方向、建筑风格、产品定位、相关的配套设施、可销售面积、可租赁面积、机动车停车位、商铺分布及面积的建议、人车出入口、休闲空间等的设置建议）;

根据产品建议书对项目地块进行规划分析，提出规划草案;

配合策划部门完成项目可行性报告。

2.2 方案设计阶段

（1）概念性方案设计。一个最佳的规划方案可以令公司产品价值提升10%以上，最终实现土地价值最大化。

（2）示范区方案设计。集中公司优质资源向社会展示自己的开发理念和开发品质，最终给顾客留下一个美好的第一印象。

（3）建筑方案设计。一个好的户型设计不仅能极大地促进户型地销售，更能令产品售价有所提升，一个好的商业布局不仅能吸引客户促进消费，更能提升商业产品的价值。

2.3 扩初设计阶段

更关注客户所关注的内容如售价、房型、配套设施、小区绿化环境、智能化设施、物业管理等，从设计角度优化成本，从而降低成本来实现高价值产品。

2.4 施工图设计阶段

在此阶段设计单位对未来实施过程中可能遇到的问题考虑的比较少，建设单位对图纸不熟悉的情况也普遍存在，往往在工程施工的过程中才发现问题，没有及时提前发现问题和解决问题，所以应利用房产开发公司的视角和后端优势，对图纸进行全方位的评审[2]。

3设计图纸审核在设计管理中的重要性

为了使大家更清晰设计管理的工作，本文将设计管理分为三个阶段，第一阶段为方案设计，第二阶段为初步设计，第三阶段为施工图设计。

设计管理人员在审查的过程中需重点审视以下几个方面，否则将导致设计单位工作反复而且还会造成现场施工的反复从而导致工期延误造价提高。

3.1 建筑面积的复核

建筑面积是否按国家和地方标准计算，它是项目经济技术指标表内最重要的数据，特别需要注意的是计容建筑面积的计算会直接影响前期报批报建事项以及后期规划竣工验收，所以建筑面積的计算理应重视。

3.2 建筑层高的确认

结构层高和吊顶净高是否满足公司产品的要求，住宅项目普遍层高在2.8～3.0米之间，但是商业建筑为了保证商场给顾客的空间层次感对层高会有特殊的要求一般会要求在5.4米以上，如果忽然这个问题那么将直接导致整个产品不符合顾客需求。

3.3 建筑结构构件尺寸把控

由于目前普遍存在设计赶工的现象，那么必然会导致各个专业之间配合产生的诸多问题，主要如下：

建筑外廊的结构柱子大小是否满足建筑立面效果的要求，如果有外包装饰铝板幕墙的，铝板幕墙的厚度算上之后是否能满足建筑立面效果;因此幕墙设计单位最好在方案设计阶段就介入，能避免以后施工图阶段结构柱大小的调整;把控产品立面效果是设计管理的基础工作。

建筑走廊的梁底净高是否满足产品使用的要求，如果走廊有精装修，还需考虑各机电管道的高度扣除后的吊顶净高，以免后续影响使用效果。

地下车库的结构梁高加上梁底的各種设备管道，其管底的净高是否能满足汽车正常行驶的要求，这一点是给顾客进入商场地下室后的第一感官，如果结构梁过高，管道底的净高过低会给人产生一种压抑感，不利于顾客购物心情。

3.4 结构荷载的需求

普遍住宅项目对荷载可以按规范要求取值，但是商业建筑的餐饮区域由于设备较多对结构荷载有特殊要求，某些餐饮品牌会有自己的结构荷载要求，需要设计管理重视此问题，否则将导致后期租赁方无法使用或使用后产生楼板裂缝影响使用安全;

3.5 外立面管线的隐蔽

雨水管、燃气管线等外立面明露管线设置是否影响到外立面效果，是否有损项目的整体形象，如何利用结构上的梁、柱或幕墙体系来更好的隐蔽外立面明露管线是一个需要关注的问题。

3.6 租户分隔墙的做法

商业建筑中，为了方便后期小租户改造，租赁区域租户分隔在满足防火规范要求的同时是否可以考虑采用轻钢龙骨石膏板，以便后期小租户进行商业装修改造，也避免了开发企业不必要的浪费，还能加快现场施工速度。

3.7 给水系统的设置

给水系统中的供水方式、水箱材质、水表计量、水泵设置、管材及阀门材质等一系列问题在满足规范要求的同时是否满足使用方的要求。

3.8 隔油池的要求

隔油池、化粪池材质等在满足规范要求的同时是否满足使用方要求，特别强调的是隔油池的设置，有些特殊需求的租户会要求独立设置隔油池以此满足某些餐饮品牌商的要求。

3.9 燃气的需求

燃气系统设置时，商业建筑根据公司运营部的商铺租赁情况，提供燃气需求量，调压站的位置一般设置在绿化带等隐蔽位置，燃气立管进线应结合建筑外立面布置不影响建筑外立面美观。

3.10 暖通系统的考虑

本项目各个商铺设置独立VRV系统空调，以便于后期各自商铺独立装修互不影响，并且在外墙面上预留空调管线洞口;当商业建筑中有餐饮商铺时，一般需要独立设置排油烟井道其竖井内安装不锈钢风管，管道驳接口预留到商铺内，通风、排风、补风都应考虑到位。

防排烟系统中商铺是采用自然排烟还是机械排烟，如果考虑自然排烟，那么外立面的排烟窗如何设置，设置在哪里，并且是否满足当地规范和消防性能化要求。

3.11 用电量的重视

商业建筑内商铺电量需求、儿童娱乐广场是否预留电量，主广场上预留的用电量除用于活动用电外，是否还需要考虑节日活动的电量等等这些一系列的问题都需要重视。

3.12 弱电智能化的需求

弱电智能化设计中视频监控的位置、摄像机的选择、防盗报警设置、门禁系统设置是否合理、地块内手机信号是否覆盖、商业建筑内的背景和消防广播设置是否满足使用方要求、电子巡更是否覆盖整个小区或商场、车库内智能照明应采用不同时段智能控制、商业建筑内收银系统是否设置到位、停车管理系统是否满足需求等等。

3.13 电梯的选择

电梯系统中客梯货梯的载重、梯速、开门方式、无障碍设置、电梯轿厢内部装修是否贴合商业需求。

3.14 幕墙的思考

幕墙玻璃是幕墙系统的重要组成部分，对于玻璃的选择不再是能采光即可，要结合建筑节能、光污染、安全性评估、建筑美学综合来控制，因此在玻璃选择上开发商应提早与能评单位、设计公司一起商讨，避免玻璃上墙时达到被动局面[3]。

4建筑空间优化在图纸审核中的重要性

建筑面积是一项极其重要的技术经济指标，是工程计算的基础工作，是建设项目策划与投资决策阶段分析的重要依据，是工程造价的基数，更是交易、租赁抵押等方方面面的基础数据。

本项目作为商业建筑，设计中首先追求公共空间的开放性及通达性，各栋建筑平面布局围绕商业步行街和商业广场展开，室外公共活动空间与内部功能紧密相连，同时平面与立面结合设计，创造出若干灰空间，以增加空间的趣味性和通透感。

本项目巧妙地通过外廊、楼梯相结合，将各个环形中心及各个商铺串联起来，增加顾客购物过程中地趣味性。

在方案设计阶段，我们发现浙江省在2018年出台了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，我们审核方案过程中着重考虑了如何优化建筑空间来提高得房率，以下几点是我们研究重点内容：

4.1 优化外廊空间，提升得房率

（1） 得房率的思考

刚开始的设计方案经过我们缜密地计算，得出商铺得房率为50%相比平常的低层商业建筑来说这个得房率略显的低，但是作为奥特莱斯的商业价值来讲，构建舒适的消费环境才能提升商铺的价值，一味地强行要求商铺的得房率多高，本身意识里就带有开发住宅的理念去消化商铺，我们一致认为这是不对的思维。

（2） 提高得房率的途径

经过反复研究考虑到项目未来的经济效益，在不影响消费环境的前提下适当提高得房率也是可行的，经过对平面图的仔细分析发现，有两个途径可以达到此目的。

①外廊面积的优化。其一，我们通过研读规程，发现规定有顶盖无柱、不封闭的走廊、连廊、挑廊以及架空通廊，按其围护设施水平投影面积的1/2计算。最初的方案将所有外廊都设置成了有柱不封闭走廊，这么设计，必然会导致无辜的建筑面积损失在外部走廊这一部分，考虑到不影响奥特莱斯项目的整体立面效果，将部分的外廊设计成无柱外廊，多余的建筑面积来增设商铺数量，直接把无商业价值的外廊面积转变成有商业价值的商铺面积，这也体现了图纸内审中空间优化提升商业价值的重要性。②外廊宽度的研究。其二就是适当考虑减小外廊的宽度不要过分追求高大上，根据民用建筑设计统一标准中对每股人流宽度的规定，每股人流的宽度为0.55m+0.15m摆幅，考虑到近些年其他城市的奥特莱斯运营状态，再加上为了保证两个三口之家在走廊上交汇时不至于互相影响购物，最后将外廊通行人流股数确定为6股，每股人流宽度为0.65m，外廊宽度为6×0.65=3.9m;从整体布局上看，有些楼栋的外部走廊仅考虑是后勤使用，故没必要做到6股人流，经过分析，只需要做到4股人流即可保障后勤所需，即4×0.675m=2.7m;

综上所述，我们将总平面中主要街道的外廊宽度做到3.9m，供后勤保障的外廊宽度设置为2.7m，在与设计公司沟通后经过防火设计疏散计算此宽度可以保证火灾安全疏散;由此可见，由原来设计院设计的外廊宽度全部为3.9m，现将部分外廊宽度减少到2.7m，这样就将从外廊中剥夺的面积可以投入到商铺面积内，再提高得房率的同时即不影响疏散也不影响外立面效果。

（3）得房率提升的效果

在圖纸审核过程中，通过以上两种方式的操作，我们成功地将商铺得房率从原来的58%提升到60%，给未来运营多产生了2%的租赁价值，这种审核的价值必将反应在未来商业运营和收益阶段。

4.2 优化屋面坡度

根据浙江省建筑工程面积计算规则，商业建筑的结构层高在2.20m及以上至5.00m以下的，按其一层的水平投影面积计算，结构层高在4.8m及以上至7.00m以下的，应按其水平投影面积的2倍计算，结构层高在7.20m及以上至9.4m以下的，应按其水平投影面积的3倍计算;我们发现适当减小屋面坡度可以适当减少不必要计容建筑面积的损失。

如上图所示，红色屋面虚线、粉色屋面虚线和蓝色屋面虚线是三种不同的屋面坡度，当建筑的屋面坡度从22°降到21°时，图中0.315m的宽度带建筑面积由原来的3倍计入容积率规则改成2倍计入容积率规则，建筑的长度为85m，即0.315m×85m×2=53.55平方米;当建筑的屋面坡度从22°降到20°时，图中0.345m的宽度带建筑面积由原来的3倍计入容积率规则改成2倍计入容积率规则，即0.345×85×2=58.65平方米;综上所述，屋面坡度越小，三倍计入容积率的面积越小，到最后变成平屋面就是平面上全部为2倍计容，所以考虑到建筑屋面效果需要与当地的历史传统相结合，我们平衡了所有的因素最后取屋面坡度为21°，即能将节省的一部分面积来增设商铺，又能不影响顾客在商铺内的购物空间，真是一举两得[4]。

5建筑玻璃的选择在图纸审核中的重要性

5.1 节能和幕墙的计算结果

经过节能设计单位根据国家及浙江省有关节能设计标准，利用建筑节能设计软件，进行三维建模计算后，得出此项目的外围护门窗玻璃需采用6中透光LOW-E+12空气+6透明玻璃;由于本项目外门窗采用的是幕墙体系，根据我们最初的外门窗立面方案，如下图2左边立面图所示，幕墙设计公司经过计算玻璃需要设计成8中透光LOW-E+12空气+8透明玻璃，若采用节能计算结果的6中透光LOW-E+12空气+6透明玻璃，则玻璃宽度应不超过1.5m宽（2.7m高），1.4m宽（3.3m高），方可满足规范中挠度控制要求（不超过2cm）。

5.2 外门窗立面的优化

通过与设计沟通，平面图中各个商铺的面积均超过100平方米正好需要排烟，考虑到建造成本因素，我们选择了自然排烟，故我们优化了外门窗立面方案，将图2中左边立面图的3.6米高的玻璃进行分割，即满足自然排烟要求，又能满足幕墙规范中对挠度控制要求，如图2右侧立面图所示。

通过以上的玻璃方案优化，即达到规范要求，又能减少玻璃厚度来减少建造成本，这样设计管理工作也能给企业带来更好的经济效益。

6结论与展望

鉴于近些年来我国房地产企业的高速发展以及产业相对饱和的情况，设计管理工作是一项全过程全系统的工作，不仅是地产开发公司提升企业形象、提高产品品质的关键一路，企业只有在不断壮大设计管理团队的基础上，积极主动地培养优秀设计管理人才，同时还要采取完善的企业设计审核制度，以消除传统设计管理反映产品“失真”的弊端。

笔者相信只要企业能够充分运用科学的设计管理图纸审核制度，并在此基础上有针对性地进行方案优化制度，制订方案设计优化策略，那么必定能使设计管理控制更为有效，进而提升企业的核心价值并能长远发展。

参考文献

[1] 民用建筑设计统一标准：GB 50352-2019[S].北京：中国标准出版社，2019.

[2] 建筑设计防火规范：GB 50016-2014（2018年版）[S].北京：中国标准出版社，2014.

[3] 浙江省建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程：DB33-T1152-2018[S].北京：中国标准出版社，2018.

[4] 建筑防排烟系统技术标准：GB 51251-2017[S].北京：中国标准出版社，2017.