论业主自治的边界

摘    要：社区的不断发展使业主自治成为迫切需要，主要表现在单个业主的个体力量薄弱，出现问题难以解决与抗衡是每位个体业主所面临的困境，而业主自治却可以解决这类问题，但业主自治并非没有边线任由业主自主决定，而是受相关法律规定等制约，这些规章制度就是业主在自治过程中的边界，边界如果设之过紧，可能导致业主自治积极性降低，但如果给予过多的业主自治权，则会导致业主自治范围过大，产生多数人暴政，侵害部分业主的利益的现象，故本文将通过对物权法及部分规章的分析，浅论业主自治所应保守的合理边界。

关键词：业主自治;自治章程;自治边界

一、物权法中的业主自治边界

业主自治是物权法中对社区管理的创新之举，通过业主团体的自我管理，减轻基层行政部门繁重的负担，同时能够保证业主的相对权利，使其在与物业公司纠纷中破除较为弱势的地位，是维护业主团体利益的有效措施。在物权法中，有明确的条文规定了业主自治的权利，包括业主可以通过业主大会形成决议，自我管理，由业主委员会执行决议。[1]这就有明确的规定赋予了业主自治的权限。但是，物权法所提到的这些规定只是大致的范围与一定权利，并非给与明确边线，比如，业主大会的决议方式由全体业主决定。这种权利赋予到社区本意是充分发挥社区职能，因地制宜的进行管理治理。但在实际过程中，却往往由于这过于宽泛且模糊的范围而侵害到部分业主的利益。

部分社区在依据物权法进行自治时，制定关于自身的管理规约或管理章程，采用的方式也较为自主，如部分社区采用的是半数决，或更多社区采用的多数决，以一定数量的业主意见而确定为最终执行的依据。表面看确实即收集了业主的意见，同时多数决的方式也较为合理，但殊不知，在社区治理中，此种方式往往会产生侵害少数人利益的情形。尤其对于社区公共事务参与不多的业主来说，无论是由于个人原因或是其他原因而无法参与到业主自治中去，对于社区决议并不知晓，可能侵害到他们的权益。此外，业主委员会身为业主大会的执行机构，拥有业主自治中的执行权以及部分事务的决策权，在部分个体业主之间存在矛盾，而一方当事人恰好是业主委员会的成员，则容易产生业主委员会以权谋私、打击报复。故物权法中的业主自治是一个较为宽泛的范围，而非有较为明确的边界。

二、业主自治与多数人暴政

由上文分析可知，业主进行自我管理自我决策更为广泛采用多数决的方式，多数决有成本低效率高的优点，但同时也存在着一些缺点。由我国物权法可知，业主自治的决策机关是业主大会，而如果社区需要进行修缮或者改进，则不可避免的存在部分业主获得较多利益，而会损害少量业主的利益，所以调和这种利益冲突就显得尤为重要。如果说，采用多数决的方式，针对于业主团体的利益冲突，业主大会的决议不免就会成为多数人的决议，形成多数人暴政。[2]

我国物权法对业主自治可能出现的多数人暴政做了以下限制，首先，限制了业主大会的相关决策。业主大会成员是业主团体，对于业主大会的表决是全体业主的共同权利，对多数人暴政表面起到了限制作用。但在实践中，业主参与自治积极性不高，业主团体较为松散，一部分业主并不愿意参与到业主自治当中去，这就使得无法达到全体业主举行业主大会，参与并决策小区的重大议题。其次，物权法赋予业主相关的撤销权，在个体业主认为业主大会、业主委员会的决策侵害到业主的正当利益，业主可以通过提起诉讼的方式，维护自己的正当权益。但实践中，个体业主的力量较为薄弱，难以与强大组织相抗衡，故也很难维护好个体业主的权利。所以說，物权法的相关法律条文规定了一定的维护方式，但却无法很好地解决业主自治过程中的多数人暴政。

三、业主自治章程的效力问题

业主通过购买房屋，在建筑物区分所有权中获得专有权和共有权。在自治过程中，主要通过业主大会、业主委员会对共有部分的共同管理，达到良好的社区共居环境，故业主团体通过业主大会，制定社区的自治章程。初始目的在于因地制宜的行使自治权，使业主自治能够适应不同社区，新旧社区适用不同的自治章程。但在制定过程中，缺乏相关的法律指导，往往制定过程中，不仅存在制度不健全，内容不丰富的问题，更有可能存在业主大会的决议可能存在损害个体业主共有权的权利范围，所以业主自治章程的效力也并非通过业主大会立即生效。

物权法和物业管理条例保护合法正当的自治章程，对于自治管理当中，仅限于对公共部分与共有事物的管理。而不涉及专有部分，如果业主大会或业主委员会以多数决的方式侵害业主的私有部分，则超出了业主自治的权利范围，既不具备自治效力。此外，对于公共部分，业主自治所制定的章程也应当因事而定，并非拥有完全效力。[3]如若业主大会决定以三分之二多数决的方式来决定小区是否增加电梯，这种决定虽然针对的是公共管理，并没有侵害到低层业主的专有权，但仍然间接降低了低层业主的房屋价值，故此章程条款也不具备有效性。

四、结语

业主自治在基层社区管理中起到举足轻重的作用，给予业主团体一定的自治权，制定业主章程行使自我管理，但存在边界不明而导致业主大会业主委员会等权限范围不明的情形，往往在管理中形成多数人暴政，损害少部分业主的正当利益，更甚者，在业主大会制定业主章程时，超越管理权限，延伸到业主专有权中去，影响自治章程的效力问题。所以说，业主自治的边界应当更加加以明确，确定业主自治组织的法律地位与权限，以及对于执行机构业主委员会的监督机制，才能保护业主专有权，维护管理好社区公共事务，使物权法与物业管理条例所设定的自治目的予以实现。

参考文献：

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社，2007

[2]萧瀚.多数人暴政的警钟[J].读书，2016.

[3]陈鑫.业主自治——以建筑物区分所有权为基础[M].北京：北京大学出版社，2007.

作者简介：张荣斌（1993-），男，汉，山东省潍坊市临朐县，青岛科技大学法学院，硕士研究生，民商法方向。