浅谈土地储备融资模式

李苗

摘要：土地储备是城市化进程中所面临的一个关键性资源问题，经济快速发展，房地产和金融市场波动较大。政府应该根据立足于当地的经济发展速率，持续整合土地资源，合理选择土地的储备规模与融资方式，不断平衡供求关系，实现利益最大化。基于此，本文将主要论述浅谈土地储备融资模式。

关键词：土地储备;融资模式

引言：

土地储备是国政府为了实现土地资源集成发展的一种必要型调控手段。各级人民政府以及国土资源管理部门根据相应的法律法规，通过征用、收购等多种方式，依法获得对土地的所有权，根据城市发展规划，满足日后城市的基础用地需求。但影响土地规模的因素较多，土地储备融资管理过程中仍然存在着许多问题，管理人员要不断平衡土地资源，明确侧供给因素，做好前期的风险管理，实现统筹发展。

1.土地储备融资的必要性及分类

我国国土面积广大，但由于山地、沙漠等不可利用土地占比大，适用于农业生产、城市建设的土地只占总体的60%左右。同时我国人口众多，加剧了人口和资源之间的矛盾。土地储备量的首要影响因素就是土地的总利用量。政府应该明确城市的供给平衡，加快城市的发展进程，通过旧城区改造、集体土地回收等多种形式，满足城市在快速发展中的土地需要。

目前我国的土地储备模式主要包括三种模式。一是土地被政府垄断，通过拍卖和融资股权等方式，买卖利益归政府所有。二是政府利用行政工具对于土地资源进行生产和经应用，使土地资源价值增长，从中获取利益。三是利用中转站，政府要提前征收城市中发展的所需要土地，以上三种土地融资模式各有所长，管理人员应该根据地区的实际情况，合理进行统土地的储备融资管理，保证城市快速发展。

2.土地储备融资模式中的风险

目前市场变化较快，而土地储备机构以土地为资源，利用一定的融资方式，综合银行贷款抵押、发行证券等模式获得定量的资金。一旦金融市场发生变化，土地储蓄融资中也会面临着风险，造成内部环境动荡，土地价格就会发生变化。一旦前期缺乏科学风险预手段测，融资切入点不合适，大大增加融资成本，影响城市化的基本进程。

此外，在融资过程中涉及到政府、土地储备机构、金融银行三大利益主体，三方共同保持融资的平衡关系，任何一方出现资金流转问题，都可能导致整体资金链断裂。管理人员应该平衡三方利益，解决资金的供给矛盾，明确侧供给结构与区块链，加大土地流转效率。

3.土地储备融资的措施

3.1完善城市内部的资金流转结构

资本作为市场经济的核心，引入社会资本参与到土地交易中，激活市场经济发展的重要手段。政府要鼓励民营经济发展竞争。通过管理土地担保贷款机构，激励小型企业、个人利用贷款的，形式发展自己的企业，通过可持续税收，获得稳定的财政来源，持续降低融资成本，凭借持续土地市场证券化。创新融资模式，积极引入社会资本，综合考虑社会资本的来源，建立配套的风险管理机制。

例如，政府可以与金融机构进行合作，以储备土地作为抵押，共同建立土地储备资金，并且合理控制点数据，调查企业法人背后的信誉机制，在此基础上进行风险控制，创造最大的社会效益，提高资本市场运作效率。保证金融机构数据的真实有效，以手动自动结合的加密方式，根据不同地区的经济发展，进行相应的调整。运用单模型定向方式及时修复数据，严格控制城市规划，利用数据分析优化土地资源结构，在减少土地占有量的同时，提高居民的生活环境。

3.2持续整合财税、金融等多种体制

开展土地储备工作所需要的资金数额较大，资金也是土地储备中的重要商品，土地作为一种商品，具有一定的投资价值。政府要合理进行资金管理，避免因为资金不足带给土地储蓄中的困难。政府在进行土地资源管理时需要大量的资金支持，因此政府需要协调当地的财政政策，合理设置缓冲点，灵活应用土地财税。土地财政金融体制对政府以及市场行为起到了重要的导向作用，直接影响着政府、企业之间的土地分配利益关系。因此政府应该合理调节税收关系，重构各级之间的土地利益，扩大底层政府的税收权利，缓解财政压力摆，脱对于土地财政的依赖，承担起更多的公共服务支出，为城市建设添砖加瓦。

例如，政府要推动土地储备基金，与银行合作，实现资金和土地资源的双向流转，保证土地储蓄持续良性循环。通过实物资产、土地收益等，将剩余部分纳入到土地储备资金时，开发土地证券，提高土地资源的利用率。动态管理发行额度、发行对象以及回报方式，合理合法的方式促进内销，构建可持续的资金保障模式，缓解贷款的本息压力，为土地供给侧结构改革创造良好的条件。

3.3强化风险管理提前做好融资预测

土地储备融资必然存在自身的风险，因此政府在进行土地融资时，应该综合考虑融资存在的风险以及偿还方式，在进行土地储蓄融资时千万不能盲目，要立足于城市的發展效率和经济活跃程度，考量影响融资的多种因素。在融资过程中所需要的金额较大，资金周转时期较长。可以综合考虑灵活的信托融资，综测房地产未来走向，一旦市场比较低迷，土地储备机构要着重考虑自己的偿还能力，适当选择长线发展，综合内部融资与外部融资相结合的方式，保证土地储备工作能够顺利开展。

例如，管理人员可以综合财政拨款，土地收益基金等内部融资方式与银行贷款、信托保险等外部融资方式，进行组合式融资管理。将政府拨款作为主要的资金来源，保证初期的融资工作正常开展，在完成基本的开发后。发放土地证券作为闲散资金，以获得后续的收益。应用自主研发的土地数据信息系统，来进行底层的扩展，完成各类型的的土地融资风险预测，保证土地储备融资整体稳定运行。持续考量经济基础与上层建筑之间的双向影响，并此构建更专业的土地融资风险控制体系，实现重要节点的动态管理，实时进行土地融资数据更新，完成多层次的风险控制。

总结：

进入二十一世纪以后，城市化的进程不断加快，对于土地规划和城市建设也提出了更高的要求。因此政府应该合理确定土地储备模式，做好长期的开发管理，立足于当地的经济发展与房地产市场走向，科学的选择融资模式，做好前期的风险预测，实现土地储备融资收益最大化。

参考文献：

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（作者单位：三门峡市土地开发储备整理中心）