老龄化背景下居民以房养老模式选择影响因素及对策

周萍

摘要：以房养老是一种新型养老模式，以杭州老年居民为调研对象，通过问卷和实地调查的方式，对其选择以房养老模式的影响因素进行分析，并运用Logistic回归模型进行回归分析。结果表明，杭州市老年居民的性别、月收入水平、受教育程度、身体状况、与子女关系、对现有养老资源满意度、对养儿防老的态度、对以房养老政策的了解程度、子女给予的精神慰藉、子女给予的经济支持和老人照顾孙辈的次数等11个变量对以房养老选择需求意愿有显著影响。基于研究结果，提出了相关对策。

关键词：人口老龄化;以房养老模式;影响因素;养老方式

中图分类号：D669.6         文献标识码：A

文章编号：0439-8114（2020）06-0169-04

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2020.06.035           开放科学（资源服务）标识码（OSID）：

The influencing factors and countermeasures of the choice of “House-For Pension”：

Taking Hangzhou city as an example

ZHOU Ping

（Business College，Quzhou Unversity，Quzhou 324000，Zhejiang，China）

Abstract： “House-For Pension” is a new way of pension. Taking the elderly residents of Hangzhou city as the research object， the factors influencing of the choice of “House-For Pension” model were analyzed through questionnaires and field surveys. By using logistic regression model， we found that 11 variables had significant influence on the choice of“House-For Pension”，which included the sex of Elderly Residents in Hangzhou city， the monthly income level， the education level， the physical condition， the relationship with children，the satisfaction with existing pension resources，the attitude towards“Supported by the Son”， the understanding of “House-For Pension” policy，the spiritual consolation and economic support of children，the times of the elderly taking care of their grandchildren. Based on the research results， the relevant countermeasures were proposed.

Key words： population aging;“House-For Pension” model; influencing factors; pension mode

國家统计局2017年年底数据显示，中国60周岁以上的老年人口数量已达2.4亿，占总人口比例为17%，其中65周岁及以上为1.6亿，占比为11%。预计到2050年，老年人口将超过总人口的25%，突破4亿人，中国人口老龄化速度在显著加快。同时，传统的家庭模式随着社会的发展逐渐转变为小型化模式——“421”家庭模式。独生子女家庭的数量已经增加到1.5亿个，这些独生子女家庭面临着比传统家庭更大的养老负担和更高的养老风险。

在人口老龄化进程加快、家庭结构改变和社会养老不足的三重压力下，一种新型的养老模式——以房养老模式应运而生。这种模式既可以减轻独生子女家庭的养老负担，也可以弥补中国养老制度的不足，因此受到了社会的广泛关注。

自2014年3月起，中国保监会提出开展以房养老的试点工作，北京、上海、广州和武汉作为首批试点城市展开试点，杭州也于2018年8月开始实施。从家庭层面看，以房养老模式可以优化杭州老年居民的资源配置，提升其晚年生活质量;亦能更好地解决家庭及社会养老负担过重的问题;经济上的独立也减轻了父母对子女的依赖，避免了一些不必要的财产纠纷，促进家庭的和睦相处。从社会层面来看，以房养老模式可以促进金融、保险和房地产市场三者融合，通过“反向抵押贷款”等方式，衍生出新的金融交易工具。不仅可以促进杭州房地产市场的健康发展，还可以将更多新业务带给金融机构，实现共赢。但实际上自上市以来，以房养老模式在杭州的试点效果却不尽如人意。本研究通过问卷调查和实地调研，并在此基础上进行数据分析，以期找到以房养老模式运行效果不佳的深层次影响因素。

1  国内外研究现状

1.1  国外研究现状

以房养老模式在国外最早出现于20世纪70年代。有学者提出了“老年人迫切需要反向抵押贷款来提高自身生活质量”的观点，该观点也取得了Chen[1]的高度认同。在当时，虽然美国的金融体系已是全球领先，但反向抵押贷款模式发展依旧较慢。在这种情况下，Case等[2]评估出住宅净值转换抵押贷款（HECM）的个体特征，并且分析了贷款人选择不同的住房反向抵押产品的特点。Henry等[3]则提出老年人可以在保留居住权的前提下将房产转化成支持日常生活的稳定现金流。

有学者通过对以房养老模式的影响因素研究分析，发现了选择以房养老模式的养老人群的特征。Robert等[4]研究发现这部分人群的年龄和他们抵押的房屋价值与是否愿意抵押房屋有正比关系。Shiller等[5]研究发现影响人们选择以房养老模式的两个影响因素是收入和住房价值。Boehm等[6]提出了不一样的观点，其研究发现健康状况不太好的老年人更愿意选择以房养老模式，因为他们希望通过获得更多的收入来改善自己家庭的生活条件，所以愿意选择通过房屋价值提前变现的方式来获得一笔额外的收入。

1.2  国内研究现状

与国外学者在以房养老模式的研究相比，中国在该领域的研究还处于初步阶段。曾祥瑞等[7]对美国反向抵押贷款的构成要素以及种类进行了具体的描述，也详细阐述了贷款市场的行情、风险情况以及相对应的防范对策。董君莉[8]和刘慧琳[9]等学者对以房养老的概念和模式做出了界定。徐婧等[10]认为房价的走势及对房价的期望值会影响参与者的选择热情;郑秉文[11]阐述了该模式的相关风险;提出了“生命周期以房养老时间轴”的概念，以及“60岁前人养房，60岁后房养人”的售房养老模式。

在涉及到以房养老的影响因素上，朱劲松[12]的实证研究中可以看出传统习惯是影响养老者们选择以房养老的关键因素。阎春宁[13]在研究中得出了影响以房养老意愿的因素有年龄、月收入、住房占家庭总产的比重、养老者的健康状况等。而武康平等[14]认为以房养老模式和家庭的财产情况最为相关。

综上所述，以房养老模式在国外已较为成熟，在中国还处于摸索阶段。“养儿防老”思想和对住房的特殊情结等都是制约该模式在中国大规模开展的原因。

2  以房养老模式概述

以房养老是指那些拥有独立房屋的老年人，把房屋抵押给保险公司、商业银行等融资金融机构，由其将房屋价值、房屋折损情况以及房屋可能增值等情况进行评估，再对老年人的实际年龄和预期寿命进行预估评价，将按照一定计算方式估算出的房屋价值平摊到老年人的预期寿命中去，然后每月以等额年金的方式定期发放养老金给投保人，直至老年人去世为止。等老人去世后，金融机构有权处置该房屋，将尚余存的房屋价值进行公开出售，或者进行抵押拍卖，得到的收入可以用来抵押房主提前领取的养老金或其他养老服务费用，多余部分歸还于老人所有，或者可由其子女或者亲朋好友继承。

3  以房养老模式的意愿分析

3.1  数据来源

课题组于2019年3—5月，在杭州市8个主城区老年人口较为集中的社区开展了问卷调查和实地访谈。本次调研共发放问卷500份，其中收回有效问卷320份，问卷有效率为64%。调研人群中老年男性占比为46.8%，老年女性占比为53.2%，平均年龄为66.5岁，月收入均值为1 568.7元，家庭子女数量均值为2.2人。

3.2  变量选择与赋值

因变量：因变量为杭州居民对以房养老模式的选择意愿，通过设置“非常不需要”“不需要”“一般”“需要”“非常需要”来探究杭州居民的主观意愿。将“非常不需要”设置为1，“不需要”设置为2，“一般”设置为3，“需要”设置为4，“非常需要”设置为5。

自变量：自变量为杭州居民的个人特征、家庭环境、社会环境和代际支持4个方面[15]。个体特征包括老人的性别、年龄、月收入水平、受教育程度、婚姻状况和身体状况;家庭环境包括家庭子女数量、老人与子女关系、和子女共同生活的态度、最看重谁的意见和拥有独立房产数量;社会环境包括对现有养老资源满意度、对现有养老制度态度、对养儿防老的态度、对以房养老政策的了解;代际支持包括子女给予的生活照顾、子女给予的精神慰藉、子女给予的经济支持和老年人照顾孙辈的次数[14]。具体的变量选择和赋值见表1。

3.3  模型构建

综合上述分析，设定如下用于检验的计量模型，以便于从不同维度揭示杭州居民对以房养老模式的选择意愿影响因素。

4  以房养老模式选择的影响因素

4.1  相关性分析

Logistic回归模型分析之前先进行相关性分析，结果见表2。由表2可知，年龄、婚姻状况、家庭子女数量、与子女共同生活的态度、老年人最看重谁的意见、对现有养老制度态度、子女给予的生活照顾、子女给予的经济支持等共8项未通过显著性检验（P>0.05），其他项通过显著性检验（P<0.05）。其中，性别、与子女关系、对养儿防老的态度、对以房养老政策的了解等与以房养老选择意愿显著正相关，月收入水平、受教育程度、身体状况、拥有房产的数量、对现有养老资源满意度、子女给予的精神慰藉、老年人照顾隔代的次数等与以房养老选择意愿显著负相关。

4.2  回归结果与分析

对项目进行回归分析，调整变量，结果见表3。从杭州居民的个人特征、家庭环境、社会环境、代际支持4个方面进行分析。

1）个人特征因素。性别、月收入水平、受教育程度和身体状况共4个因素通过显著性检验（P<0.05）。说明杭州老年居民的性别对以房养老需求意愿有显著影响，且男性的变量系数比女性的大，可以看出，杭州老年男性对于以房养老模式的需求高于女性。月收入水平较低者更愿意选择以房养老模式，因为以房养老模式可以解决其资金短缺问题。受教育程度通过了该检验，说明杭州老人的以房养老需求意愿与其受教育程度相关，虽然样本显示两者负相关，但通过对杭州老人的访谈了解到，其文化程度越高，参与以房养老的意愿和积极性越高，问卷分析和实地调研之间存在误差可能与样本量的不足有关。从身体状况来看，当老人的身体状况越差时，其参与以房养老的积极性越高。

2）家庭环境因素。与子女关系通过0.05显著性检验，说明杭州老年居民与子女关系越好，参与以房养老模式的可能性越高，这个结果与访谈调研不一致;拥有独立房产数量虽然没有通过检验，但是其回归系数为负值，从访谈调研也可以了解到，拥有1套房产的杭州老人比拥有2套以上的老人更需要以房养老模式，因为拥有房产数量一般与家庭经济状况呈正相关。

3）社会环境因素。对现有养老资源满意度、对养儿防老的态度、对以房养老政策的了解共3项通过0.05显著性检验。结果表明，杭州老人对现有的养老资源越满意，参与以房养老模式的意愿度反而越低，当现有的养老资源足以支撑老人的养老需求时，老人依靠房产来养老的可能性就会变小;当老人能用更现代的观念看待以房养老这种新型的养老模式、对以房养老模式有更深入的了解时，其接纳以房养老的可能性会变大。

4）代际支持因素。子女给予的经济支持和老年人照顾隔代的次数与以房养老模式的需求意愿呈负相关。当家中子女给予老人经济支持时，老年人对以房养老模式的依赖性就会减弱;当老年人在家时常照顾孙辈时，其在家中的被需求度较大，参与以房养老的需求就较小。

4  结论与对策

综上所述，影响杭州老年居民对以房养老模式的需求意愿有个人特征、家庭环境、社会环境和代际支持等4方面的因素。杭州市老年居民的性别、月收入水平、受教育程度、身体状况、与子女关系、对现有养老资源满意度、对养儿防老的态度、对以房养老政策的了解程度、子女给予的精神慰藉、子女给予的经济支持和老人照顾孙辈的次数等11个变量对以房养老选择需求意愿有显著影响。基于此提出相关对策。

1）政府要发挥主导作用。以房养老作为新型养老模式，政府要先做好前期宣传指导工作，这是该模型被公众理解并接受的前提和基础。政府应结合杭州市的政治、经济、文化等因素，组织相关部门参与到以房养老的调研实践中，制定出切实可行的以房养老模式的相关政策。

2）子女应该根据实际情况支持老人选择以房养老模式。子女在工作之余要承担起带孩子的责任，而不是将孩子推给父母抚养，从而占用老人的养老时光，使其缺少了属于他们的休闲时间。

3）老人们应该转变传统思想观念。以房养老模式只是作为一种补充养老方式，并不是取代家庭养老和社区养老。老年人要主动了解以房养老新政策，根据自身情况进行选择，而不是一味地抵触。

参考文献：

[1] CHEN Y P.Creating new financial instruments for the aged by Jack M. Guttenta[J].Journal of finance，1979，34（1）：285-287.

[2] CASE B，SCHNARE A B.Preliminary evaluation of the hecm reverse mortgage program[J].Journal of the American real estate and urban economics association，1994，22（2）：301-346.

[3] HENRY B，MACHAEL D，PETER W.Reverse mortgages：Supplementary retirement income from homeownership[J].The journal of risk and insurance，1980，47（3）：477-490.

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[5] SHILLER R J，WEISS A N. Home equity insurance[J].Journal of real estate finance and economics，1999（19）：21-47.

[6] BOEHM T P，EHRHARDT M C. Reverse mortgages and interest rate risk[J].Journal of the American real estate and urban economics association，1994，22（2）：387-408.

[7] 曾詳瑞，胡江涛.住房逆抵押贷款研究[J].中国房地产，1995（6）：61-64.

[8] 董君莉.以房养老：一种新型养老模式[D].辽宁大连：大连海事大学，2011.

[9] 刘慧琳.人口老龄化背景下中国式“以房养老”模式探析——以安徽省合肥市为例[J].现代商业，2018（13）：185-186.

[10] 徐  婧，李  跃.浅谈以房养老模式在我国“遇冷”的现状——从现行房价的视角[J].知识经济，2011（7）68-69.

[11] 郑秉文.以房养老的前景分析与政策建议——写在住房反向抵押养老保险推向全国之际[J].武汉科技大学学报（社会科学版），2018（6）：581-588.

[12] 朱劲松.中国开展“以房养老”影响因素的实证分析[J].东北财经大学学报，2011（2）：75-79.

[13] 阎春宁.上海市居民以房养老意愿研究[J].价值工程，2011（1）：318-319.

[14] 武康平，殷俊茹，倪宣明.以房养老影响因素的实证分析——来自北京市调研的证据[J].经济学报，2016，3（4）：115-131.

[15] 袁  萍.西安市老年人以房养老意愿及其影响因素研究[J].纳税，2018（14）：223.