“房地一体化”测量中手绘图转数字化成图的问题探讨

权君娟 李新宁

（宝鸡西北有色七一七总队有限公司 宝鸡 721015）

1 引言（必要性）

今天，随着房地产业的飞速发展，房地产行业已成为全民关注的焦点话题。工业厂房、商住楼、住宅用地、农村宅基地新农村规划建设也日益规范，产权证土地房屋权属附图为手绘图（以下简称“旧证”）的转化成产权证土地房屋附图为数字化地形图——具“某地统一坐标系”的宗地图（以下简称“新证”）已成必然。无论从商住楼盘开发，工业厂房的改建加建及住宅用地、农村宅基地新农村建设，数字化地形图已成为其报建、设计、规划、建设的必须的基础资料。这就要求我们测绘工作者要根据实地现状的地物地貌，结合旧产权证附图和四邻关系以及产权人指界认定为旧证土地房屋权属界定用地红线及产权面积，并为新产权证测绘数字化地形图——宗地图及房产图。

2 手绘图与数字化测图

手绘图是旧证土地房屋权属的依据，是依照四邻地物地貌状况，用尺丈量及计算器计算等方法得到用地界线，再以一定的比例尺绘制的产权证附图。它有土地地块的界线及界线的形状、尺寸、面积和北方位以及周围四邻关系，有房屋权属的总面积和各层面积，由此图可以确定该地块宗地大概的位置和方位及准确的尺寸、面积、和四邻关系，但该图没有准确的坐标定位和和方位角。

数字化测图是将采集的各种有关的地物地貌信息转化为数字化形式，通过数据接口传输给计算机进行处理，得到内容丰富的电子地图，由电子计算机的图形输出设备（如显示器、绘图仪）绘出地形图或各种专题地图。数字测图系统主要由数据输入、数据处理成图和数据成果输出三部分组成，流程为：数据采集；数据处理与成图；成果与图形输出。数字化地形图有准确的坐标定位，其定位坐标具有唯一性。

3 广东省某市土地证及其附图现状

广东省在二十世纪八十年代初，已开始给大部分商住用地、工业用地、住宅用地以及村民宅基地办理了产权证（土地证和房产证），其产权证附图均为手绘图，这就是本文所称的“旧证”。

1998 年开始办证的产权证附图已逐渐有“北京坐标系”的有定点坐标地界的蓝图，这是旧证向新证的过渡。

1999 年开始办证的产权证附图已是具“某地统一坐标系”的有明确坐标定位和具体用地红线的宗地蓝图。这类土地证是本文所称的“新证”。

现某市规划局、某市国土资源局常用的规划报建、房屋设计、土地利用规划及建设都采用具有“某地统一坐标系”的数字化地形图--宗地蓝图。以上第二类过渡阶段附图为具“北京坐标系”的有准确坐标定位红线的蓝图，可通过坐标转换实现上级主管部门要求。本文所阐述的实例主要是第一类手绘图附图的旧证换新证时所遇到的各种问题及处理方法。

4 手绘图转数字化成图中存在的差异问题及其解决方案

根据产权证换证上级主管部门的要求，要求手绘图转化数字化地形图时，新测地形图的用地红线尺寸、形状、面积、其地物地貌现状和原手绘图基本相似一致。但我们在工作中很少遇到主管部门要求的这种情况，基本每宗房地产宗地测绘都有或多或少的差异和不同，因此，我们在实际测绘时，一定要参考原手绘图的基本情况，综合现状地物地貌才能比较准确的进行红线和房屋面积的确定。现将我在神湾镇旧证换新证测绘工作时遇到的各种不同情况进行归纳分类，并简单阐述我在实际工作中的解决方法，供大家探讨（部分后附实例的原手绘图和新测宗地图），新测宗地图与旧证附图的差异有以下8种：

（1）新测宗地图与旧证附图地物地貌相似、地块界线尺寸接近、形状相似、用地红线面积完全不同。处理方案：以旧证土地证面积为基准面积调整新测用地红线使其面积和土地证面积一致，这样本身尺寸、形状相同，为了调整面积，致使尺寸和形状发生了变化。

（2）新测宗地图与旧证附图地物地貌相似、用地红线形状完全不同，导致地块界线尺寸完全不同，用地面积不同，周围四邻均持已具新土地证的。处理方案：以旧证面积为基准面积，根据房屋现状调整地块界线和用地面积，根据四邻关系界线并使基建筑物包含在用地红线内。然后按照主管部门要求，对新测宗地图申请复检。

（3）新测宗地图与旧证附图地物地貌相似、地块界线尺寸接近、形状相似、用地红线面积接近，但旧证附图用地红线形状复杂、怪异，不利于规划部门红线退让和设计使用要求。处理方案：根据现状地物地貌和产权人利用现状情况，在不影响四邻土地证红线关系的情况下，以旧证面积为基数调整用地红线形状和尺寸，来界定新用地红线。然后按照主管部门要求，对新测宗地图申请复检。

（4）新测宗地图与旧证附图地物地貌相似、地块界线尺寸接近、形状相似、用地红线面积接近，但旧证手绘图四邻关系已重界，比如相邻两旧证用地红线均包含同一公巷。处理方案：以两旧证的办证年限为追溯依据，办证年限早的地块包含公共公巷，办新证时公共公巷各一半。

（5）新测宗地图与旧证附图地物地貌相似、旧证土地证附图与旧证房产证附图不一致。处理方案：以两旧证的办证年限为追溯依据，按办证年限早的附图为参考依据，按照国土部门要求界定新测用地线。

图1

（6）新测宗地图与旧房产证附图地物地貌相似，无土地证旧证，房产证附图上有标注地产面积的，按房产证附图标注地产面积分别以4-（1）和4-（2）处理；房产证附图没有标注地产面积的，按房屋权属面积根据现状地物地貌界定用地红线。

（7）新测宗地图与旧证附图地物地貌完全不同（因未换旧土地证未报建在旧证原房屋基础上自己加建新建房产的），处理方案：以旧土地证面积为基数参考原地块界线形状、尺寸界定新测宗地图用地红线，地物地貌用现状地形图，然后按照主管部门要求，对新测宗地图申请复检。

（8）其他办证过程中的特珠问题：

A、业主手持旧证与国土局档案馆存档资料不符，以档案馆存档为基准，分别以上各类问题分别处理。

B、笔误致旧证标注产权面积与旧证附图面积不一致，按现状地物地貌、四邻地界关系等界定红线面积，使其符合正确的标注面积，如图1（按实际面积是223.9平方米，旧证为146平方米，此图已办证）。

C、由于旧证换新证不是整个区域同时换证界定红线，这样因业主单家独户不同时间换证指界办理新证用地红线，导致先换证指界有误使后期办证的用地面积不足，例如：某产权证旧证面积为154平方米，因四邻已办新证，新测办证面积只有145.9平方米。

以上8种情况只是我工作中常遇到的类型，其他还有很多特殊的实例和个别情况，在此不再赘述。

5 有待上级主管部门共同解决的问题

旧证换新证对于国土、规划部门都是一个比较综合繁琐的业务，经过我们多年的工作实际经验和业务客户回馈的信息，还有许多问题有待上级主管部门各方协调共同解决。以下是我们工作中经常遇到的棘手问题：

（1）旧证根据当时的房屋状况和使用情况手绘的用地界线形状复杂怪异，如果按旧用地形状尺寸界定用地红线，根据规划部门的退让要求，准备拆旧改新建的房屋设计很难利用，这种情况应该根据实地情况调界，使地块充分合理利用，但调界办理过程很艰难。

（2）部分已持有旧证的地块在测绘换新证时，根据旧证附图新测的地形图在办理换证过程中，土地利用规划不符合建设用地，得不到上级主管部门的批准，业主难以换到新证，妨碍产权人改建加建的报建要求。

（3）部分已持有旧证的地块在换新证时，在国土局档案馆查不到档案。

（4）一个旧证附图上有两个闭合用地红线的，但一本证总面积很小，按现要求一本土地证上只能有一个闭合红线，这样旧证面积很小，换新证为两本面积更小的地块，不利于重新报建、规划、设计和使用。客户希望两地块合一本证以利于土地合理使用。

（5）旧证土地证与房产证产权人名称不一致。比如：土地证为两兄弟名，两个地块两个闭合红线，房产证只有一地块房屋办理了旧房产证，现业主要求拆分办理两个分别土地房产证，已经办理两年有余，至今未果。

以上五点仅是我们工作时常遇到的情况，大多数是历史遗留下来的复杂问题，给我们测绘和业主新建带来了很大的麻烦。当然还有很特殊的特例，在此不再赘述，有待上级主管部门各方协调共同解决。

6 结束语

附手绘图产权证更新数字化测图虽然是一个小业务，但实际情况复杂、繁琐、涉及面广，直接牵扯用地单位的切身利益。这就要求我们测绘数字化成图时综合判断、综合分析，充分利用测绘综合知识，同时又结合多年来旧证换新证的工作经验，争取做到既能符合上级主管部门要求，又尽量让客户及时满意的完成换证业务办理。