房地产市场现状及监管措施探讨

李振振

【摘要】从每个行业都有相互关联的方向看，房地产市场作为一个基础市场，它推动其他行业发展的效果十分明显。因此，发展房地产行业能够带动经济的整体发展，提高经济水平。现如今，我国的房地产行业虽然取得很大成就，可仍然面临着巨大的挑战。对此，本文分析了房地产市场现状及监管措施，以供参考。

【关键词】房地产市场;监管措施

1、我国房地产市场的基本现状

1.1房地产开发缺乏科学统一的规划

政府有关职能部门应在充分调查研究的基础上，根据居民需求的实际情况制订出切实可行的发展规划，然而，大部分城市一味坚持市场的主导地位而忽略了相关的调控机制，放任房地产自由发展。

1.2房地产开发企业规模较小，商品房开发层次不高

目前，房地产中介机构不规范，房地产信贷规模偏小，还没有健全完善的房地产信息发布系统。房价的阶段性涨幅过快，房价增长明显快于居民收入增长，与城市竞争力不相匹配。

1.3无证无照和超范围经营问题突出

一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

1.4合同违法行为时有发生

多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，规避和免除房地产开发企业的责任，常常在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

2、加强房地产市场监管的措施

2.1建立健全的监管服务组织体系

保持房地产市场的平稳健康发展对于经济社会发展、国家金融安全具有极其重要的意义。市县房地产市场调控监管应当坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立政府领导下的包括住建、国土、人民银行、银监等部门在内的房地产市场调控领导小组，对房地产市场发展进行统筹规划，仔细分析研究房地产市场形势，科学制定合理的调控政策并监督执行，各相关部门要协同配合，从而实现数据共享、互联互通，为市场监管提供有力的保障。

2.2加大行业监管和职能管理的力度

首先，加强法律层面的管理，必须要全面的、严格的进行法律的制定，才能更好的对房地产行业进行一个全面的监管，否则可能导致问题的出现。其次，加大监管力度，因为房地产公司一般都是大型公司，所以在查处时必须严格，否则会给大量的人民造成巨大的伤害。

2.3建立扎实的市场监管服务责任体系

通过细化分工、明确监管目标、落实监管职责，实现对违规行为的联合查处，从而能够全面执法，才能精准打击。例如，网信部门要充分发挥在监管互联网、客户端等房地产网络销售和网络舆情监控方面的职能职责，促进房地产市场的良性运转。

2.4营造健康的房地产市场发展环境

通过制度建设、教育培训、典型案例公布等方式，进一步规范企业经营行为，增强其诚信意识，培育遵纪守法、责任感强的房地产市场主体。通过媒体宣传与发布风险警示等方式，帮助其牢固树立风险意识，引导其掌握正确的权益保护方法，培育理性的购房群体。

2.5建立科学的监测分析指标体系

监测分析指标涵盖多个方面，它能够反映房地产市场运行的变化，一般统计数据来源包括网签数据与市场统计调查结果。统计分析报告应当遵循数据统计科学，还应当契合社会各界的直观感受，力求从定性和定量两个方面系统分析影响地区房地产市场变化的城镇化、金融、信贷、人口、生育等因素，对政府决策、企业投资、群众购房等起到积极的参考作用。

2.6 强化供给与需求相结合的调控手段

当前的调控政策叠加疫情的影响，需求类会受到较大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能释放，在未来一段时期内，更要强化供给端的调控，合理适当地增加房地产市场的供给，并要保障地价的相对稳定。（1）核心城市要适当增加土地供应;（2）土地拍卖方面采取适当的政策调整，比如适当降低土地竞买保证金比例，允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期。因疫情影响开工、复工的，可以延期开工和竣工时间。

2.7提高相关工作人员的综合素质

首先是要进行全面的学习，因为学习能够让这些员工更好的了解相关的内容，从而更好的进行相关的工作;其次是进行高素质人才的招聘，积极的进行高素质的人才，才能确保不会出现问题。

3、房地产市场未来发展的建议和展望

3.1进一步完善市场结构体系和法规监管

房地产市场价格与市场活跃程度都可能出现拐点，居民个人或家庭以保值升值为目的对住宅进行大量的投资或投机的场面不大可能重现。而境内外機构在国际经济环境变数较大的情况下，也不会对办公楼和商业营业用房加大投资。不论是房地产开发企业在经营方式和范围上，还是地方政府在财政计划外资金的获取上，不能再盲目依赖传统方式，而是要在适应市场的前提下勇于创新，去发展和完善市场结构。还要在新方式下不断调整和完善相关法律法规以使市场能够更规范化运作。

3.2开发改造适应未来发展的人性化新型住宅

我国的低收入群体的居住环境、条件以及生活质量已经有了很大改善，但仍存在着部分地区和人群居住环境较差或居住面积小的问题，而一个城市如果有规模化的具有地方特色的房屋，将对当地旅游业发展和其他产业有极大的促进作用。例如增加了绿化面积的第四代住宅楼，依山而建的新型窑洞式住宅群，不仅更加合理地利用了有限的土地，还使采光通风较传统住宅有了极大提升，而且对于建筑材料生产销售、园艺设计、园艺种植、家具制造销售等领域都有极大的促进，也会带动相关工艺水平的提高甚至产业升级。

3.3政府与房企共同谋划区域发展

现今，知名房企在一二线城市铺摊较大，其有人口净流入、产业有支撑，市场需求较为理想。三四线及县城由于地理位置、经济发展、人口等方面不太理想，房企入驻开发量偏小。为吸引房企入驻，提升城市未来规划与开发质量，可以从税收、金融等方面给予企业优惠。从土地规划、房屋规划与房企区域规划一起洽商，实现区域总体规划带来的共赢，并加强对其销售扶持。

3.4降低普通住宅开发和销售成本

可以对土地进行合理的长期规划以节约用地提高土地使用效率，这些措施能稳定我国的房地产市场，更好地满足居民的居住需求。另外，开发新的建造工艺和建筑材料，能降低普通住宅开发和销售成本，抑制房价无序上涨，还可以带动相关产业的技术进步和产业升级。

结语：

总之，政府应该密切关注市场形势，加强月度监测分析和预警预报，严格商品房预售许可和预售资金监管，全面推行商品房销售合同网上签约制度，积极发展房屋租赁市场，扶持租赁企业的健康有序发展。

参考文献：

[1]谢海黎.我国房地产行业发展现状与存在的问题[J].中国市场，2015（16）.