国有低效不动产效益提升案例和启示

纪宏涛

【摘  要】随着国有企业深化改革的不断深入，聚焦主业、转型发展成为很多企业的战略方向。与此同时，企业的一些存量低效不动产资产也“浮出水面”。这些资产产出低下，甚至其效益不足以支撑相应的管理、维修、税费等费用。论文以企业一处低效住宅项目盘活处置案例，总结国有低效不动产效益提升的经验，探索提高国有资产处置效率和效益提升的有效路径。

【Abstract】With the deepening of the reform of state-owned enterprises， focusing on the main business， transformation and development has become the strategic direction of many enterprises. At the same time， some of the company's inventory of inefficient real estate assets also "surface". The output of these assets is low， even its benefits are not enough to support the corresponding management， maintenance， taxes and other expenses. This paper summarizes the experience of improving the benefit of inefficient state-owned real estate and explores the effective ways to improve the efficiency and benefit of state-owned assets disposal based on an inefficient residential project disposal case.

【關键词】低效不动产;盘活;效益;提升

【Keywords】inefficient real estate; enliven; benefits; improvement

【中图分类号】F293.3                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）04-0150-02

1 低效不动产的界定

低效不动产是指长期处于闲置状态、资产收益低、存在安全隐患、不是企业特别战略安排，其产生的实际收益不足以弥补该其维护、管理等成本，不能给企业带来预期收益的一类不动产[1]。这类不动产主要来源于企业早期自行开发建造或福利分房政策取消后的保留房产，或者原来用作仓储、工业用的土地等，这些不动产大多处于市区较好的位置[2]。随着企业的发展、城市的扩张，这些不动产也逐步释放出来。

2 低效不动产盘活处置实践

2.1 项目概况

中山花园位于杭州市下城区朝晖路221号，中北桥北侧，毗邻大运河，所处地段商业氛围浓厚、生活配套齐全、交通十分便利。周边西湖文化广场、武林广场、杭州大厦和杭州游泳馆等公共场所林立。附近公交发达，地铁一号线西湖文化广场站近在咫尺。楼盘建于1997年，70年产权，小区共3幢高层，其中1号楼共计168套房屋，之前物产中大集团股份有限公司持有全部产权，后有65套房源通过福利分房形式分配给职工个人，剩余103套（总建筑面积约1.27万m2）由公司持有。

综合二手房市场情况，2017年该房产评估均价17900元/m2。2017年上半年出售均价大概在20000元/m2左右，远低于周边楼盘，临近楼盘高的已经超过60000元/m2，概念片区二手房均价也约30000元/m2左右;全部出租每年收入约500万元，维修、管理费、人员工资等费用年支出约100万多元，实际租金收入约400万元/年。实际租售比2.2%左右，收益率非常低，属于典型的低效不动产。

2.2 盘活低效不动产主要措施及效果

公司在推进低效不动产盘活处置工作上主要做到了以下几点。

2.2.1 成立专门机构，做好组织保障

2017年年初，公司成立了重要资产盘活工作领导小组，由公司主要领导任组长，相关副总任副组长，集团不动产部、财务部、法务部等相关职能部门负责人为成员，小组办公室设在不动产部，负责具体不动产盘活、处置工作，以保证低效不动产盘活处置各项工作的有序开展。

2.2.2 全面调研，精准定位

针对项目的具体情况，组织专业人员开展详细调研，详细掌握资产现状，分析资产优劣，有针对性地拟定盘活处置方案。

①项目SWOT分析。优势（S）：地处市中心繁华地段，交通便利，地铁1号线站点，多条公交线路经过;休闲广场、运河景观、餐饮、商场等大配套比较齐全;售价相对较低，是价值洼地。劣势（W）：小区建成年代久，建筑老旧，原有铸铁管道生锈、老化、渗漏，各种强电弱电线缆存在安全隐患;电梯零部件磨损比较严重，故障频发，影响业主乘坐;房型结构不实用，是典型的“港式”特点;车位配比小，业主停车困难大。机会（O）：2015年以来杭州房地产市场需求持续旺盛，新房限购推动了二手房市场交易活跃，市区房源价格太高，低价二手房成为关注的焦点之一。威胁（T）：房地产调控政策变化的不确定性，个体购买者的不确定性，可能会导致销售缓慢。②精准定位。经过综合分析，集团确定盘活该项目、提升效益的总原则是“留足自用，出售其余”。为此，集团在2017年4月作出如下决定：对1号楼公共部位（公共走廊、电梯厅墙面和地面、强弱电线等）及室内雨污水管、自来水主管进行全面改造提升，电梯大修、轿厢装修，提升大楼整体形象，保留其中3层共24套房屋作为公司人才公寓，为集团引进的人才解决过渡住房，其余79套房屋面向市场公开出售。该项工作在2017年5月正式启动，2019年6月底完成。

2.2.3 规范处置流程

①内部决策。公司办公会议审议年度不动产处置计划与方案，形成书面决议。②资产评估。按照国有资产评估程序进行评估，取得评估报告。③上报转让方案。制定转让方案，并将相关材料送浙江产权交易所审核，合格后报省国资委。④发布转让信息。在指定的浙江省产权交易所公开挂牌交易。

2.2.4 制定计划并抓紧实施

第一，与其他业主沟通协调形成改造共识，消除实施障碍。本幢楼65户业主虽以前都是公司职工，但现在多数已经退休或者早已离开公司，或者转卖给其他人员。大规模改造毕竟影响他们的正常生活。经过多次沟通协调，公司明确对整幢大楼进行改造提升，整体提升大楼形象，不会形成“欧洲与非洲”的差别，业主同意积极配合。第二，明确改造提升内容。改造的主要目的是消除产品上的痛点，提升形象，增强客户体验。一是更换老旧设施，消除安全隐患。更换老旧管道、空调架、电梯主要零部件及轿厢装修;二是改造强弱电线路，明线全部走桥架，消除各類安全隐患;三是装饰公共部位，提升整体美感。第三，确定供应商，制定改造实施计划。根据国有企业选择供应商的规定，通过招投标，于2017年7月底先后确定装饰设计单位、施工单位、监理单位，并制定改造提升计划，明确关键节点和进度。第四，加强销售力度。概念上强化项目亮点，在核心地段、交通发达、配套充足等外部显性优势外，强化项目两大隐性优势：一是全明户型、分割自由，即框架结构，可分割成三房、四房、五房，不仅适合自住，也适合投资;二是面积舒适、总价不高，单套面积约116m2，刚需、改善、投资皆宜。正市中心三房二厅二卫总价350万的电梯房源机会稀缺。策略上推出多种样板房，提供优选方案。按中式、日式、美式、简约、田园、投资主题装修6套样板房（装修费用计算在销售价格内），弱化结构硬伤，全面提升现场感染力，激发购买热情。第五，不断优化处置方式，实现价值最大化。根据房屋楼层差别，从低楼层向高楼层逐步分批推进挂牌，每层8套房源为一批，价格也根据市场表现逐步上调，同时销售人员加大线下推广的力度，引导客户挑选合适房源，基本保证了每套房至少有3个参与竞拍的客户，从而使国有资产价值得到充分体现。

2.2.5 控牢资金风险

根据国有资产处置相关规定，在竞拍前保证金都要交付（或转账）到浙江产权交易所账户，一般竞拍结束7个工作日内就必须签署合同，合同签署30日内必须按约定办理银行按揭贷款或全款支付。因此，每次竞拍完毕，首要工作即为按日跟踪资金到账情况。从运行的效果看，总体上资金到账还是很及时的，风险为零。

3 低效不动产效益提升的启示

①对项目深度分析精准定位。只有对目标项目有深入的研究和了解，才能客观分析其优劣势，对项目进行精准定位，这是成功处置的基础[3]。②充分挖掘项目价值并进行价值重塑。挖掘项目的价值是项目成功实施的重要环节，中山花园项目中，通过对产品品质提升、营销策略引导等，赋予产品新的价值，这种价值足以吸引客户，为产品最终去化创造了条件。③强有力的实施团队。尤其是改造提升管理团队和实施团队，对于改造能否达到预期有着非常重要的作用。老旧建筑改造提升不同于新建项目，而且该项目内还有人居住，如何在尽可能减少对他们生活影响且保证安全的情况下，按时保质保量完成改造施工是一大考验。该项目的实施，虽然中间也遇到了一些意想不到的挑战，但总体上来说，正是有了比较强的管理团队，才能快速解决并顺利推进。④要兼顾利益相关方的关切。该项目最大的利益相关方就是65户其他业主，他们居住在18层楼以上，其中也有不少老人。如果没有他们的配合，我们的项目也很难实施。但他们积极配合的条件是公共部位改造提升必须全部实施，虽然付出了一定的成本，但从时间成本及最终受益来看，成本是很小的部分，结果是“双赢”的。⑤精确把握窗口期。房地产市场有一定的波动周期，因此，要根据处置对象的实际，结合整体市场环境，要充分抓住窗口期。否则，结果可能与期望相去甚远。

【参考文献】

【1】苏星.浅谈国有企业不动产的管理与价值提升[J].建材与装饰，2019（04）：190-191.

【2】余济荣.国企不动产资源管理的问题原因及解决对策[J].新会计，2012（05）：38-39.

【3】赵斐.浅析国有企业房地产的处置方式[J].时代金融，2008（04）：116-117.