产业导向下的轨道交通站点开发策略研究

赵志宾

(中国铁建房地产集团有限公司 北京 100040)

1 前言

当前，我国城市轨道交通建设正处于发展期，为其周边土地综合开发利用创造了条件。现有的城市轨道交通站点开发，一般是围绕城市轨道交通站点建设写字楼、住宅、商业等业态。但开发商为实现快速回款，往往是先销售住宅，写字楼、商业及其它配套长期空置，不能实现招商入住，造成“有城无产”的现象，形成“睡城”，违背职住平衡和产城融合理念。从地方政府的角度，土地财政是一次性收入，最大的痛点是不能形成长期稳定的税收。因此，地方政府的诉求是在站点开发之初就要进行合理的产业规划，确保建设完成后迅速招商入住，既可保证城市轨道交通有充足的客流，又能促进新城新区产业繁荣，带动区域经济增长。

2 城市轨道交通站点开发模式与产业集聚的关系

2.1 TOD模式

城市轨道交通包括地铁、有轨电车、轻轨等七种类型，主要以地铁为主[1]。地铁的建设既能促进土地价值的提升，也能促进沿线周边经济社会的繁荣与发展[2]。当前国内外围绕城市轨道交通站点周边土地开发利用大多是以TOD(Transit Oriented Development，公共交通导向开发)模式为基础的。TOD模式是美国新城市主义代表人物皮特·卡尔索普(1993)在《未来美国大都市:生态·社区·美国梦》一书中提出的，倡导以公共交通为导向，在站点周边400～800 m(步行5～10 min)为半径范围内，进行高强度的土地开发利用，建立集产业、居住、娱乐、教育及医疗为一体的，适宜步行的活力新区[3](见图1)。TOD的开发模式包含众所周知的原则，即较高的开发密度、较大的公共休闲场所、功能的混合、友好的步行系统，具有广泛的适应性[4]。

图1 TOD模型

当然，并非靠近公交站点的开发就可以称之为TOD。一个优秀的TOD开发，需要的不是对模式僵化的理解，而是创造、合作及分享等理念的变革。TOD开发需要充分依托周边产业和资源，统筹多方产业资源，实现产业联动，使区域均衡发展。完整的TOD概念包含城市发展模式、交通系统、土地开发、社区运营、项目融资等多方面的理论架构，不仅是调整城市功能的理念，也是对住宅、商业、工作、娱乐等功能的整合规划。总体上看，TOD不仅是城市设计手法，也逐渐发展成一种房地产开发模式[5]。

2.2 TOD模式与产业集聚

产业集聚从字面理解就是产业在城市的某个特定区域集中、汇聚的过程。按照产业集聚的主导因素，可以将产业集聚形成的模式分为两种，分别是市场创造模式和资本转移模式。新城新区前期的产业集聚主要以资本转移模式为主，以政府政策引导，大企业迁入新城新区，形成集聚效应；后期随着专业化市场的形成，才逐渐发展为市场创造模式，形成产业集群。随着城市轨道交通的发展，生产性服务业会在城市轨道交通设施所在的区域及“集聚经济”影响范围内的邻近区域发展[6-7]。产业发展轨迹与城市轨道交通线路的延伸相结合，并利用规划和政府引导呈现业态多元化发展[8]。

TOD模式开发的区域，拥有便捷的交通和优越的区位以及大体量的写字楼和住宅，为产业集聚提供了良好的条件[9]。吸引服务业及生产性服务业在TOD区域集聚，使区域内人流和人气攀升，促进经济的发展。经济的发展进一步吸引相关的产业集聚，增强了区域的核心竞争力，实现了良性循环(见图2)。TOD区域强大的集聚能力从本质上引导着产业集聚，产业在TOD区域也更能良好地发展，既可以利用城市轨道交通吸引的人流实现产业自身的发展，同时也为城市轨道交通提供通勤的人流，实现双赢。

图2 TOD引导产业集聚示意

因此，在城市轨道交通站点周边土地开发之初，就应将产业导入及发展与开发建设融为一体，用TOD理念统筹规划、协调发展。在进行集约化和高密度开发的同时，引导现代服务业及生产性服务业集聚，使站点开发建设完成后快速实现招商入住，形成稳定人流和税源，为城市轨道交通站点综合开发提供资源和资金保障，进而促进站点区域产业发展和经济增长。

3 产业导向下TOD开发策略探讨

产业导向下的城市轨道交通站点开发，重点是产业，其次是规划和建设。依托TOD和产业集聚相关理论，结合典型案例的总结，可归纳出必要的开发策略。

3.1 明确产业定位，将产业导入与站点开发建设统筹考虑，统一规划

结合站点区域的地理位置、环境、交通以及自身产业基础等资源禀赋，考虑相关联区域的产业联动，准确定位城市轨道交通站点功能，选择适合本区域并符合城市整体规划和产业方向的产业类型。产业定位与周边其它区域要有差异性，不能产生同质化竞争。新加坡榜鹅新城规划的产业类别与纬壹科技城就有很大的差别。纬壹科技城聚集的企业以科研和生物工程类居多，而榜鹅新城则重点发展数码与网络安全领域。两者相互补充，互动发展，功能互补且不趋同。并将产业导入与站点开发建设统筹考虑、统一规划，在进行开发建设的同时导入相关产业，确保产业集聚发展。

3.2 确定以服务业或者生产性服务业为主导产业

城市轨道交通站点周边土地价值较高，产业布局多以跨国公司区域总部以及科研创新产业为主，业态形式也是以商业办公楼呈现。日本六本木新城森大厦以高盛、谷歌等高科技企业为主导，促进高科技产业集聚发展并形成产业集群；中国香港九龙站以摩根士丹利等各大银行及金融机构为主，形成了世界闻名的金融中心；新加坡榜鹅新城则重点发展人工智能、数据分析和网络安全等新兴领域，使榜鹅新城形成网络科技产业集群。金融业和高科技产业属于服务业或者生产性服务业，具有较强的集聚吸附性，有利于产业的集聚发展。

3.3 采用政府与企业协作的发展模式，发挥大企业引领和政府引导作用

从开发主体角度，可将站点周边开发模式分为政府主导模式、企业主导模式及政府与企业协作开发模式[10]。在政府和企业协作发展模式下，政府进行土地整理及规划后可采用先协议出让轨道交通周边综合用地，再作价入股方案解决土地难题，获得土地收益，从而缓解地方政府债务压力，提高项目运营效率[11]。开发企业进行土地开发和建设，发挥企业自主经营能力，根据政府规划要求，在进行住宅、商业开发的同时，建设配套和服务设施，并整合自身产业资源。在政府的支持下进行招商，导入符合要求的产业，实现快速招商入驻，促进区域经济增长。如中国香港九龙站的开发，香港政府将土地开发权交给港铁公司，港铁公司以合作开发的方式联合多家开发企业进行九龙站的开发，不仅发挥了企业的特长，也为开发提供了资金支持，更为后期招商入驻奠定了基础。大企业的入驻对相关的高科技企业或附属企业有很强的集聚吸引能力，对本区域产业税收减免等有指向性的政策支持以及政府相关职能部门迁入新城新区，也是产业集聚发展的重要因素。

因此，在站点开发之初，应明确政府与企业协作的发展模式，结合站点区域产业定位，尽快确定大企业资源，充分发挥政府宏观调控手段，制定合理的政策引导，为开发建设及产业发展奠定基础。

3.4 合理配置产业结构，紧凑布局各类产业

从产业结构和布局角度，站点周边在进行产业布局时，不仅要产业结构完善，更要分布合理。日本六本木新城和中国香港九龙站均以站点为核心，建立了集餐饮、休闲、娱乐、购物、办公于一体的产业综合体，与主导产业相辅相成，共同发展。

TOD开发模式依托城市轨道交通站点，将站点周边建筑集合在一个基座上，形成“TOD城市综合体”。从城市功能上来讲，“TOD城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店和交通等城市空间要素组合，各要素之间相辅相成、相得益彰，共同发展，构成一个有机的城市生态系统(见图3)，其本质属性是建筑功能上的集约高效。

图3 TOD城市生态系统示意

3.5 以TOD理念进行规划设计，使站点的高集聚性得以充分发挥

日本六本木新城以TOD理念，将工作、居住、游憩、商业等丰富多彩的城市功能有机地结合为一体，将土地利用高度集约，把人们的生活方式从水平引导至垂直，不仅节约了人们的出行时间，更节约了用地，使土地的使用价值最大化。中国香港九龙站以TOD理念进行设计开发，将商业、办公、娱乐等功能集于地铁上盖物业，围绕站点进行高强度土地开发利用，很大程度上践行了TOD规划理念；新加坡榜鹅新城以地铁站点为核心，建立集约化的社区服务中心，建立步行友好的街区，减少了小汽车出行，也是对TOD理念较好的应用。

(1)TOD模式用地布局

TOD模式以城市轨道交通站点为核心，建筑密度由内而外逐渐降低。直接腹地范围半径600～800 m，核心腹地半径200 m。站点周边进行中、高密度住宅及配套商住写字楼，建立集工作、商业、文化、居住等为一体的城区。其用地模型见图4。

(2)TOD模式产业分布

TOD立体化设计使站点区域空间布局更加紧凑，土地利用效率提高，空间的集聚性得以最大程度地发挥，才能更好地吸引产业集聚；建筑与站点一体化设计，使公交换乘较为便捷，充分发挥了站点的功能。TOD模式下，产业一般以站点为核心，根据产业自身的属性由内而外合理布局，见图5。

图5 站点周边产业分布示意

由此可见，TOD理念为站点区域开发提供了一种较为可行的规划方式。规划以TOD理念为指导，在考虑生产、生活、生态相融合的基础上，加强居住、商业、办公等业态的空间联系，提高土地利用率，使站点的高集聚性得以充分发挥。

3.6 优化开发时序，合理分区、分期进行建设

从开发时序角度，应控制开发节奏，保证产业合理、有序导入及发展。前期以住宅开发为主，在人口导入到一定规模，再配合城市轨道交通建设分期导入产业。中国香港九龙站开发以站点为核心向外延伸，有序建设城市，前期以高端住宅为主，等周边地区发展起来以后，在进行商业、商务以及酒店等综合体的开发，导入金融产业，实现职住平衡；新加坡榜鹅新城也是先进行住宅开发，在站点周边预留绿地，随着片区逐渐成熟，人口具有一定规模，站点周边土地价值较高时，再进行站点一体化开发，导入相应的商业配套及产业配套。

根据城市和产业发展需求，构建合理的开发时序，充分考虑轨道建设工期以及本区域产业的特性，分阶段实现产业导入和区域开发，既能保证产业有效集聚和发展，又可以减少开发所需的资金压力。逐步实现产业集聚，带动区域经济增长，形成产城融合发展的活力新区。

4 结束语

产业导向下的城市轨道交通站点周边的TOD综合开发，需要在开发之初，将产业导入与新城新区站点周边开发建设统筹考虑，以服务业或者生产性服务业等产业为主导，采用政府与企业协作的发展模式，充分发挥大企业引领和政府引导的作用，以TOD理念进行规划设计，合理配置产业结构、紧凑布局各类产业、优化开发时序、制定合理的分区分期建设策略[12]。在实现站点周边土地高效开发利用的同时，引导产业集聚发展，实现区域精明增长。