社会主义核心价值观视野下凶宅买卖合同纠纷的司法适用

宋诚 张登

【摘 要】近年来在房产交易市场中，因受利益驱动，部分出卖人违背诚实信用及公序良俗原则，以故意或消极的方式隐瞒房屋历史信息的真实情况而产生纠纷的案件越来越多，这类案件被称为“凶宅”买卖纠纷。但因目前对于“凶宅”及其合同效力的认定缺乏明确具体的规范指引，往往更多依赖于法官个人心证，导致司法裁量结果不一。而从构筑社会主义核心价值体系而言，从司法解决路径上导引“凶宅”案件救济，围绕出卖人的请求权基础明确其应承担的法律责任，这不仅是保护买受人利益的需要，更是确保司法裁判结果统一与公正的客观需求。

【关键词】 凶宅 合同效力 社会主义核心价值观 法律责任

社会主义核心价值观从国家、社会和公民个人三个层面，集中反映了社会主义意识形态的价值本质与价值追求，凝结了全党全社会的道德共识和理想信念。司法审判工作不仅是适用法律，更是将社会主义核心价值观的价值理念在案件审判中加以贯彻落实。近年来，随着中国楼市的火热，人民法院受理的二手房买卖合同纠纷也大量涌现。“凶宅”案件多涉及民法上的公序良俗、诚实信用原则的运用，“凶宅”也往往与封建迷信、民俗等概念交织难分，“凶宅”案件的处理结果在一定程度上引导社会风向。但针对此类案件的处理，我国尚不存在法律规范，学界尚未形成统一观点，同类案件也存在同案不同判的情况，因此建立统一的“凶宅”司法认定标准并根据当事人的请求权基础作出相应裁判规则具有重要意义。

一、重塑诚实信用及公序良俗原则

依据《中华人民共和国民事总则》第7条、《合同法》第7条规定，法律都明确地以“尊重社会公德”、“不得损害社会公共利益”、“不得扰乱社会经济秩序”之词句，对合同订立过程中的法律行为进行了规制。涉“凶宅”合同纠纷案件属于合同纠纷，其法律主体的法律行为理应受到上述原则规范。但是，在现实中之所以会发生涉凶宅案件往往就是处于房源信息掌握优势地位的出卖人违背诚实信用和公序良俗原则，将涉嫌凶宅的房屋出售给购房者，造成购房者的利益实际受损以及后续的诉讼困扰。依据诚实信用原则，出卖人在房屋出售前应该完全披露房屋信息，特别是购房者在明确说明购房系为了结婚、养老等特定需求时，对于出卖人可能构成“凶宅”的披露义务要求应更高。诚实信用和公序良俗原则作为一项重要的法律原则，有利于弥补法律法规缺失的法律漏洞。

二、兇宅的认定标准及出卖人的披露义务

我们认为“凶宅”概念的界定应当坚持从狭义角度，实行严格标准，除购房人在购房时作出明确要求的外，仅将发生过人为致死的房屋认定为凶宅。[1]当然，“凶宅”的概念本身属于主观感知的体现，是一种规范评价上的权衡并非事物的本然譬如意外非正常死亡且陈尸多日的房屋是否构成凶宅就依赖于购房者和法官的内心价值衡量。但是从基本原则来看，从严把握凶宅认定标准更有利于弘扬核心价值观。

“凶宅”的标准确定后，出卖人的披露义务对于房屋买卖合同效力有着实质影响，但目前我国并没有明确的法律规范对出卖人向买方披露的信息范围作出具体规定，因此明确房屋信息披露的内容就显得尤为重要。就其涉凶宅披露义务而言，当房屋发生过人为致死事件时，一般应肯定出卖人的告知义务。从日常生活经验及民间习俗来看，房屋内若发生过自杀等非正常死亡事件，往往会降低房屋价值，从而影响买受人的缔约意愿，也应属于信息披露的范围。

三、扩张标的物瑕疵担保责任内涵

根据我国《合同法》第153条、154条的规定，我国法律所指标的物瑕疵主要是指标的物质量存在瑕疵，使其在使用价值上不符合约定或者法定的标准，进而影响买受人合法权益。[2]但是，正是基于这一点的考量法院在审理涉凶宅纠纷案件时，如若只考量房屋的结构布局等物理状况时，可能虽然达到了合同法的审查要求，但是却忽视了房屋作为重要生活资料其内在价值。因此，在涉“凶宅”案件的法律纠纷中扩张标的物的瑕疵担保责任就显得确有必要。“凶宅”违背了人的心理追求，极大地降低了人们对于房屋价值的心理预期以及购买欲望。因为笔者主张将《合同法》中的标的物瑕疵扩张到价值瑕疵、效用瑕疵和品质瑕疵的范畴，确保法院在审理涉凶宅案件纠纷时不单单考量房屋本身的质量问题，更关注到房屋历史的周边因素以及买受人的实际心理评价，从而保护房产交易市场的秩序，促进诚信社会建设。

四、司法救济路径的逻辑体系配置

在合同签订后，在购房者不愿意继续履行合同的情形下得主张对方因欺诈或重大误解撤销合同进行救济为最优选择，“凶宅”出卖人隐瞒房屋存在非正常死亡的事实，使得买受人在不知情的情况之下，违背真实意思，与出卖人订立了房屋买卖合同。按照现实交易惯例，购房人在一般情况下不会选择购买“凶宅”，“凶宅”成交价格也会明显低于同等情况的正常房屋价格。出卖人为了防止“凶宅”信息透露后影响交易的达成，从而故意向买受人隐瞒了信息，违反了诚实信用和公平交易的基本原则，属于欺诈行为，买受人享有对该购房合同的撤销权。[3]

社会主义核心价值观是市场主体面对新时代、新情况、新要求、新征程时必须一以贯之的价值追求。目前，在“凶宅”案件司法审判中存在着“凶宅”认定标准扩大化、请求权基础检索失范、合同效力认定随意等问题。从另一个层面讲，就是没有将社会主义核心价值观的精髓指导民商事审判实践。[4]在涉案合同效力存在瑕疵的时候，应根据购房人的请求权基础作出撤销合同或者承担违约责任的司法裁判，而不应简单的以违反公序良俗原则认定合同无效。

参考文献

[1] 参见韦志明：《“凶宅”类案件中的法律论证评析》，载《法学评论》2015年第3期。

[2] 刘春英：《诚实信用原则综论》，载《河北法学》，2006年第5期。

[3] 杜景林：《买卖法中瑕疵权利的规制问题》，载《法学》2009年第5期。

[4] 吴进福：《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探讨》，载《人民司法》，2006年第9期。

作者简介：宋诚（1986年-），男，汉族，籍贯：江苏淮安，淮安市中级人民法院法官助理，法学硕士，民商法

张登（1991年-），男，汉族，籍贯河南信阳，淮安市中级人民法院法官助理，法学硕士，诉讼法律制度。