收益还原法在土地承包经营权流转价格评估中的应用

张子雪 卢天力 宗飞

[摘 要]在“三权分置”制度改革及农村承包土地經营权流转需求不断增长的背景下，科学评估农村承包土地经营权价值，成为影响农村承包土地经营权流转的关键问题。为了解决我国农村土地承包经营权流转存在的诸多问题，选择了应用广泛并行之有效的收益还原法对土地承包经营权流转实例进行验证，并分析土地质量、土地面积、土地流转期限和土地利用方向对土地承包经营权流转价格的影响，期望为农村土地承包经营权流转价格评估提供方向。

[关键词]收益还原法;土地承包经营权;流转价格;评估

2018年12月29日，《中华人民共和国农村土地承包法》将农村承包地“三权分置”正式写进了法律。2019年中央一号文件提出要完善落实农村承包地“三权分置”的法律法规和政策体系，这是农村土地承包制度改革创新的根本方向。农村土地承包权流转是实现农业产业化、农村土地资源整合集中利用的路径之一。但目前我国农村土地承包经营权流转仍存在着诸多问题：土地流转定价机制不完善，缺少精准的定价服务;多数土地流转私下进行，协议合同不规范[1];农民对土地价值缺乏认识，无法掌握定价权等。因此，如何对土地承包经营权价格进行合理地评估成为解决农村土地承包经营权流转问题的关键[2]。

我国农村土地市场发育尚不完善，市场交易案例较少，农用地开发成本也往往与收益不相关，所以市场比较法和成本法在农用地估价中的应用受到限制。农用地大都具备一定的收益能力，收益还原法依据未来土地纯收益折现的估价原理，在农村土地经营权流转中是行之有效的定价方法[3]。

本文以尊重农村土地经营权流转市场的客观现状、维护农民基本利益为着眼点，遵循农村土地的自然和经济特性，选取个案实地调查，并结合相关法律法规、地方政策文件进行案例分析。研究收益还原法在农村土地承包经营权价格评估中的应用，探究合理的估价机制。

1 案例简介

本文选取的农村土地承包经营权流转案例位于山东省东明县。东明县位于鲁西南平原、黄河南岸。农用地面积143.9万亩，耕地面积115万亩。适宜小麦、玉米、花生、大豆、瓜菜等各种作物的种植。

张寨村位于东明县沙窝乡，耕地2300亩，人口2100人左右。由于人均土地不多，村民耕种热情不高，土地利用效率低下。2013年起，村委以及村民就在筹划土地承包经营权流转。2015年某返乡大学生欲承包该村30亩农用地，种植富硒西瓜，且准备与村委签订10年期限的承包合同，按每亩1.5万元人民币的价格支付。

接下来将用收益还原法验证一下这个价格是否合理。

2 张寨村土地承包经营权流转价格计算

2.1 土地还原利率的确定

土地还原利率的确定是整个估价过程的重中之重，而还原利率的确定又涉及很多方面，具有相当难度，这也是收益还原法在农用地估价中的一个瓶颈。土地的投资同投资国债一样都是收益性的投资，而且农用地投资量大、回收期长，存在一定的风险，因此从东明县实际情况以及准确程度来看，安全利率加风险值调整值法是最合适的方法。

安全利率以同一时期的1年期国债年利率为准，在中国人民银行东明分行查阅2015年国债年利率为3.25%，因此确定安全利率为3.25%。

东明县临近黄河，地处平原，气候温和，发生旱灾涝灾等自然灾害的可能性极低。通过实地调查，存在一定的病虫害情况，但可以通过喷洒农药等方式进行控制，对农业生产不会构成大的影响。根据当地农业局统计，2012—2015年小麦年平均价格分别为1.17元、1.16元、1.18元、1.17元，2012—2015年玉米年平均价格分别为1.25元、1.24元、1.26元和1.25元，价格保持动态平衡。在当地农业局中查得近几年农用地承包经营权估价实例中的风险系数基本为1.6%～1.8%，并通过咨询相关专家，最终将风险系数确定为1.78%。

所以可以得到：土地还原利率=安全利率+风险系数=3.25%+1.78%=5.03%。

2.2 土地承包经营权流转价格的确定

张寨村地处华北平原，温带季风气候，一年两耕。村民绝大多数种植小麦和玉米，因此可以按照村里平均每亩地小麦和玉米的利润作为参考单价。经过实地调查，随机抽样调查了十户人家作为样本，样本中每亩小麦的平均产量是1202.5市斤，每亩玉米的平均产量是1272.7市斤，种植每亩地所需的平均成本610元。通过查询，2015年同时期小麦的市场收购价是每市斤1.17元，玉米的市场收购价是每市斤1.25元。通过计算，每亩小麦平均收入为1202.5×1.17=1406.92元;每亩玉米平均收入为1272.7×1.25=1590.88元。所以每亩小麦与玉米的平均总收入是2997.8元，种植小麦和玉米所需每亩平均成本为610元，利润是2391.8元。此外，政府每年都会对农民发放各项补助费用，所以也应把政府补贴的各项费用算入收益中。张寨村在2015年农机购置补贴每亩平均30元，小麦补贴每亩平均85元，所以平均每亩补助的价格为115元，加上利润2391.8元，平均每亩利润一共是2506.8元。

农村土地归集体所有，农用地承包经营权流转实行有偿有限期的使用制度，因此评估农村土地承包经营权流转价格时应考虑有限承包年限。

有限期的收益价格测算公式为：P=a/r[1-1/（1+r）n]。

在公式中，P为农用地的收益价格，a是农用地年纯收益，r是土地还原利率，n代表农用地流转年限。

可以求出P为19328.67元/亩，所以根据收益还原法评估出的张寨村每亩地期限为10年的土地承包经营权价格是19328.67元。

可以看到此评估结果比承包方给出的1.5万元多4328.67元/亩，可见此案例中土地承包经营权流转价格较低。

3 收益还原法中影响农用地承包经营权流转价格的影响因素分析

3.1 土地的质量

土地质量影响土地的收成，进而影响土地收益额。在上述张寨村土地承包经营权流转的案例中，宗地内土地质量基本相似，没有明显的优劣差别，故而抽样调查土地收益情况，并进行综合取平均值。如宗地间存在土地质量差别明显的情况，在测算土地预期收益时，就不宜取简单平均值，应该按照宗地内土地质量的差异分别测算土地预期收益额，进行土地价格评估的依据。

3.2 土地的面积

在其他影响因素都相同的情况下，宗地面积越小，预期收益额就相对越少。相反宗地面积越大，预期收益额就越大。如将某宗地拆分为若干份，并分别进行土地承包经营权流转价格评估。那么各部分的土地评估价格相加之和要少于总体的土地评估价格，亦即整体大于各部分之和。

首先，在生产方式上，土地面积越大，就越利于规模化生产。进行规模化的机械生产，能够充分发挥土地的生产效能。根据报酬递减规律，在小面積的土地投入达到最优值时，若进行大面积经营则还可以在此基础上继续追加投资以增加收益，如引进科技含量高的农机产品、加大农业生产设施建设、采用高科技生产模式，从而提高作物产量，增加预期收益额。

其次，土地耕种面积同生产成本构成反比例关系。一宗地土地面积越大越有利于集约、节约化生产。在案例中，承包方将30亩农用地用作种植富硒西瓜，相对于该村村民分别种植小麦和玉米等作物，将会减少水电费、管理费、机工费、基础设施建设及维修费等成本。

3.3 土地的流转期限

我国农村土地制度规定土地承包经营权的流转年限为有限期。

一方面，流转年限的长短在一定程度上影响了土地的价值。流转年限较短，承包者不愿在土地上投入过多的前期成本，对土地收益的追求也局限于短期内的成果，因而土地价值将会较小;流转期限较长，承包方会为了提高土地产量而投入大量的成本，以期望在未来获得高额利润。因此流转期限同预期收益额成正比关系。

另一方面，土地预期收益额是预估宗地未来的收益。受市场、政策、自然等各方面的不可控因素的影响，流转期限越短则预估的信度和效度就越高，反之信度和效度则越低。在使用收益还原法进行土地承包经营权流转价格评估时，应考虑流转年限对于风险利率的影响，流转年限越长，不可控因素就越不稳定，风险就越大。因此流转期限同风险利率成正比关系。

3.4 土地的利用方向

我国实行土地用途管制制度，虽然在土地承包经营权流转中，农用地不得用于非农业用途，但是种植作物的类型则是以承包方的意志为转移。但在选择土地利用方向时应遵循最佳利用原则。在案例中，承包者改变原利用方向种植富硒西瓜，便是为了可能的高回报。

而且，土地之间存在垂直差异和水平差异。垂直差异是假设在种植同一种作物的情况下，不同土地因质量的差异而带来的产量上的差异。相对应的是不改变土地利用方向，通过提高土地质量来改变土地的垂直差异。水平差异便是一种土地种植不同作物所产生的经济效益的差异。在上述案例中，东明县临近黄河，而张寨村受黄河的影响土地多为沙土地，更适宜种植西瓜。所以土地利用方向的不同间接影响着土地预期收益额的不同。

4 总结和建议

4.1 引导农民进行成片集中流转

在进行农村土地承包经营权流转时，按照整体大于部分之和的原则，为了提高土地的效益，降低生产费用，按照具体情况，可以将分散的地块集中流转。对农用地进行大面积的规模化经营，促进农用地集约、节约生产，增加土地价值，提高农民的收益。另外，农用地集中流转的优势，势必会提高市场竞争力，吸引更多的承包方，促进土地承包经营权的流转。

4.2 尊重农村客观现实、完善价格评估机制

我国农村土地承包经营权流转刚刚起步，价格评估机制仍在完善过程中，各方面尚不成熟。这一方面同我国特殊的农村土地制度有关;另一方面则受到农村的生产力和生产方式的限制。因此在进行土地承包经营权流转价格评估时，应依据具体情况，尊重农村的客观现实，遵循土地的自然和经济规律，在取得甲乙双方同意的情况下，可以适当的简化或调整收益还原法的估价流程，使其更加适应具体情况，便于被农民接受，从而促进估价机制的完善和普及。

参考文献：

[1]裴颖颖.农村土地承包权流转问题初探[J].法制博览，2018（5）.

[2]苏晓鹏，冯文丽.论农村土地承包经营权流转价格评估问题[J].价格理论与实践，2009（5）.

[3]张振华.基于收益现值法的农村土地流转价格研究[J].中央财经大学学报，2013（12）.