“旧改”为什么被划重点

赵彭

刚刚结束的全国两会关于房地产的论述仅仅有68个字，其中没有提及房产税、租售并举、棚改。但新开工改造城镇老旧小区（旧改）被第二次提及，并明确提出新开工3.9万个老旧小区的改造，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务首次出现。

以上不难看出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”和“因城施策、促进房地产市场平稳健康发展”自2016年被提出以来，依然是我国房地产行业政策核心。除此之外，可以确定，“旧改”作为今年房地产在宏观面上的重点内容已被划定。

旧改接力棚改

老旧小区通常是指商品房改革之前由政府、单位出资建设的居住小区，与1998年改革之后建设成的居住区相比，大多已跟不上时代的发展。

“‘四老一差——老路、老院、老楼、老化设施和生活环境差是老旧小区常见的困局。在这方面，新、老小区的差异是明显的。因此，老旧小区改造是应需而生。”腾策房地产顾问有限公司常务副总经理刘伟说。

2019年全国两会明确点出：“城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。” 同年6月19日，李克强在政府工作报告中，重点部署了城镇老旧小区改造。

2020年4月14日，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。

据住建部等相关部门初步统计，全国有旧改需求的小区近17万个，涉及居民超过4200万户。2020政府工作报告中则再次明确改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，重点是2000年底前建成的住宅区。

连续在重磅会议上强调老旧小区改造，并且数量翻倍。可以看出“旧改”将成为未来一段时间房地产行业的主方向。

但这并不意味着2018年开始的三年棚改会完全消失，弱化棚改，强化旧改将有一个此消彼长的过程。

2018年以来，很多老城区、城中村的居民最盼望的莫过于自己的房子能划入棚改序列。因为拆除重建之后，小区是全新的，土地期限也延长了，甚至还能多分到房子，分到拆迁款。

京东房产青岛公司总经理曹珂杰认为：“受时代所限、高质量发展所需，大规模的棚改已经渐行渐远，而小修小补的旧改将接力棚改成为城市更新的新动能。”

实际上，旧改已经涉及对既有城镇棚户区改造计划的调整。

以山东省为例，2020年1月，根据住房城乡建设部关于2020年棚改计划再评估申报的工作部署，山东省住房城乡建设厅会同省发改委、财政厅、自然资源厅等部门，要求各市县再重新评估申报2020年城镇棚户区改造计划。经报请省政府同意，重新确定了2020年山东省城镇棚户区改造开工计划，并上报住房城乡建设部等部委。

从官方给出的信号来看，旧改接力棚改，是大势所趋。

赋能城市发展

进行老旧小区改造，从大局上考虑，是对城市形象和城市现代化进程的明显提升。给予老旧小区适当的改造，不仅能让城市形象统一，还能让老旧小区承载着弥足珍贵的历史记忆，促进城市文化传承。

资料显示，我国城镇化率已经接近60%。截至2018年末，青岛市的城镇化率已达73.67%，老旧小区改造等城市更新工作的重要性日渐凸显。但改什么、怎么改、改后如何建立长效管理机制，每一条都在考验城市治理水平。

国务院参事、中国城市科学研究会理事长仇保兴曾表示，“通过老旧小区综合改造，一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施，消除扩大居民消费的障碍;另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展、节能减排等新消费模式。”

从全国两会提出的“支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”也能看出，旧改不是刷刷外立面，修修路、补补墙那么简单。应该是小区内部环境到外部配套的投入建设，关注房子，同时更关注人。

对此，青岛海岸万科城项目合伙人于永玲表示：“青岛是一个深度老龄化的城市，老年人大多居住在那种街道陈旧、设施不完善，没有物业管理，亟待改造的老旧小区里。通过旧改完善水电、暖气等设施，加装电梯、提供更贴切的社区服务对他们来说，是切实的利好。”

可见，小区户外改造相关产业将直接受益于未来几年旧改的发展，基础设施中的水电暖气路和建材等，完善类设施中的电梯、物业等都将显著收益。

就民生方面而言，让居民从“老破小”中脱离，摆脱住宅小区基础差、缺乏物业管理条件的生活环境，能够实实在在提升人们生活水平。并且老旧小区往往存在违章搭建、路灯缺失、排水管线老化、车辆乱停乱放等遗留问题，进行整改将让市民居住条件得以改善，也能获得相应的生活配套。

另外，相比棚改的大拆大建来说，旧改除了更温和之外，在项目时间上也大幅缩短，短时间内就可以刺激消费。通过旧改，还能稳就业并提升就业率。如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。这期间会有大量的务工人员工作问题得到妥善解决。还在房住不炒的主基调之下，通過实施旧改，带动城市更新。为房地产市场告别粗放式的供给，实现高质量发展提供了新动能。

未来新方向

近期，老旧小区改造作为目前城市改造、升级的重要工作，全国各地都陆续推出了相关政策。如北京对老旧小区进行了清理违章建筑、配电网设备改造、加装电梯、安装健身设施、安装人脸识别系统等工作;湖南省三部门联合发文，要求大力实施城镇老旧小区改造，开展摸底调查，并编制项目库。

据青岛市城乡建设局相关负责人介绍，2019年成为旧改试点城市后，陆续启动了四方路广兴里、北京路5号（劈柴院二期）、潍县路19号在内的三个试点片区老旧小区改造。计划到2025年“十四五”末，在确保2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

“改造内容分为基础、完善、提升三类。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整（入地）、垃圾分类等;完善类改造主要是社区和物业用房、公安警务用房、建筑节能改造，海绵改造，加装电梯、文体健身、能信包箱、无障碍设施等;提升类改造主要是养老、托育、托幼、家政、商业设施以及智慧社区等。”这位负责人说。

为此，青岛市财政局、市住房城乡建设局联合出台了《青岛市市级城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，将城镇老旧小区改造纳入专项资金支持范围。2020年市级城镇保障性安居工程专项资金9754万元用于支持城镇老旧小区改造和试点项目。其中，7754万元支持资金已下达各区市，2000万元用于支持试点项目资金将于近期下达。用于支持电梯加装740万元也已下达。

不仅如此，青岛许多区域的老旧小区改造时间表也已出炉。如城阳区城阳街道办事处华城路二小区拟列入2021年老旧小区整修计划。胶州市医药小区已列入2020年老旧小区整治计划。三联小区也已列入老旧小区整治计划，预计2020年6月开始改造等。

不难看出，老旧小区改造的范围和内容在全国两会后将更加广泛。但旧改也存在融资困难、改造情况复杂等问题。虽然有专项资金、财政补贴、居民自费等多种方式筹资，但远不能达到应有尽有。

因此，之前国务院常务会议给出解决方案：鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。

值得注意的是，在这次全球性经济危机下，货币环境日益宽松，老旧小区改造不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，是名副其实的“民生工程”，意在稳定投资、提振内需和稳定民生，对于刺激房价，并没有多大影响。

同时，作为城市更新的发力点，对于房地产行业来说，是在供给侧的一次深化改革的推动。对于升级城市价值，实现新城再完善，老城再赋能有着重要意义。