置業投資：琴澳一體，謀劃澳門新未來

潘英懷

琴澳合作，资源共享

“琴澳一體化”發展是澳門未來發展的重要機遇。澳門回歸以來，珠澳兩地的關係始終是緊密聯繫的，以往各屆政府在推進珠海與澳門，尤其是琴澳合作發展商，通常是以從項目方案逐個開展，比如“澳門大學橫琴校區”、“粵澳合作中醫藥科技產業園”等項目落地。如今，從行政長官賀一誠的首份施政報告來看，將橫琴作為澳門參與粵港澳大灣區建設、融入國家發展的第一站。通過合力發展的理念，與廣東、珠海合作，做好橫琴開發文章，為澳門注入新活力，建立粵澳雙方共商共建共用的體制機制，從整體政策到總體發展規劃都形成了優勢互補，協調發展的步伐。

對澳門來說，通過琴澳合作發展，將有助促進澳門經濟適度多元發展。眾所周知，澳門的地域面積較小，經濟發展過程中土地匱乏，且產業單一，面臨瓶頸。橫琴開發後，面積是澳門的三倍。如果兩地實現資源要素互通互融，需全面提升兩地通關便利，加強頂層規劃與標準銜接，發揮兩地的融合效應。橫琴可以提高區域服務品質，帶動經濟社會各方面發展;澳門可以獲得更多空間，進一步挖掘產業多元的潛力，緩解甚至突破土地、人力、產業單一等瓶頸問題，經濟發展更具活力。

過去幾年，透過不斷出台的政策措施，澳門在橫琴發展中已取得一些新成效，比如青年創業，通過租金補貼、稅項優惠、單牌車等惠澳措施，吸引越來越多的澳人澳企進駐。尤其是2015年橫琴升格為自貿區之後，在與澳門服務要素流動便捷化、與澳門產業聯動多元化、與澳門溝通合作機制網路化、對澳門政策支持精准化、對港澳企業和居民服務優質化、對澳門土地保障機制化、落實對港澳服務貿易自由化措施以及推動共建中拉經貿合作平台等七個方面加強兩地合作，成效明顯。

從長遠發展來看，十年探路，橫琴完成了基礎設施的建設，未來隨著琴澳兩地深化，從經濟領域逐步拓展到社會民生等各個領域，經濟必定會開始提速。過去幾個月，我們看到數個非常務實事項得到落實。首先是3月18日的橫琴口岸向澳方口岸區移交。總面積為66428平方米的橫琴口岸澳方口岸區及相關延伸區旅檢區域正式移交澳門特別行政區，適用澳門特區法律管轄，標誌著粵澳基礎設施互聯互通又邁進一大步。未來口岸的開通，尤其採取“合作查驗、一次放行”的通關模式，將使到澳門居民在橫琴新區工作、生活和投資更加方便，促進區內人員、物資高效便捷流動，有利推動“橫琴粵澳深度合作區”的建設。

今年的4月9日，橫琴向澳門都更公司簽約出讓總占地面積約19萬平方米的“澳門新街坊”項目用地也是一個重大突破。橫琴“澳門新街坊”項目是珠澳兩地攜手合作的重要綜合民生項目，同時也是內地第一個為澳門居民專門打造的，集居住、教育、醫療等功能於一體的綜合民生項目。這些措施有力地拓展澳門城市發展空間，也為澳人澳企在大灣區內生活和發展創造便利條件。

前景明朗，澳人入“琴”活躍

近年，澳門的企業和市民對於融入橫琴也有了越來越高的認同。相關的數據就可以反映出來，自2016年12月第一輛澳門單牌車駛入了珠海橫琴，時至今日，進入橫琴的澳門單牌車已經越來越多，每日數百車次入出。截至2019年的12月，橫琴註冊的澳門企業數量已經達2070家。這些都足以表明澳人澳企加緊步伐融入橫琴發展。當然，橫琴作為一個新區，大家仍需要一定時間來適應。如果說初期各界對橫琴的發展認識有跟風或盲目的現象，那麼現在趨向理性與憧憬，大家更關注是這個地方的生活設施、商業環境、發展潛力等，在變化的認知中，融入和磨合將變得更加充分。這幾年，我們企業涉足珠海房地產服務，也非常明顯感受到澳人對橫琴的越來越興趣，需求逐步提升。相對於澳門樓市資源稀缺，住宅供應有限、車位不足，且樓價相對貴，橫琴通關條件、基礎設施、生活環境日益完善，居住橫琴與澳門的區別不大且交通便利。因此，越來越多人考慮橫琴置業。過去幾年，橫琴住宅項目都獲得了不少澳門居民青睞。

今屆政府在中央政府支持下，更是提出將攜手珠海，冀橫琴引入澳門制度，打造第二個澳門。橫琴“澳門化”的推進，交通、醫療、子女上學等配套完善起來以後，必然吸引越來越多澳人居住橫琴，尤其未能在澳置業者，相信會考慮在橫琴置業，令外也有一部分澳門人將這些機遇視為投資的方向，待到商務環境和生活空間日臻成熟之後，獲得好的投資回報。

當然，無論是在澳門或在橫琴、珠海，乃至其他城市，置業總是因人而異、應各所需，有的人以投資收租為目的，有的人適應珠澳雙城生活，有的人長期立足橫琴發展，有的人將橫琴作為第二家園。現時雖然不少澳門企業在橫琴註冊，但大部分企業還沒有實體進駐，現時放眼橫琴還屬於初期成長階段，從全局來看，琴澳一體發展是大勢所趨，可以預見橫琴的市場前景一片光明，就比如過去澳門金光大道，初初發展時只有兩三家酒店，如今已天壤之別。這種翻天覆地的發展，或就是橫琴今天與未來的一種寫照。

互補發展，促進兩地共繁榮

過去半年，新冠肺炎疫情對世界各國各地區造成的影響都非常明顯，澳門在完全沒有外來消費者的情況下，經濟走勢比較嚴峻，首季經濟負增長程度甚至高達2-3成。疫情衝擊下，對房地產商業活動自然也造成一定影響，反映在供需兩端活躍度下降，成交量萎縮，唯不幸中的萬幸，房地產不同於其他對旅客依賴大的行業，消費動力很大程度上源於內部需求，因此即便面對旅客冇影的極端形勢，房地產業界依靠內需動力始終還有一定的交易量，包括本澳青年人置業、換樓等。同時，受疫情影響，業界在協調減租、退租等工作上，做了大量的工作。所以業界的整個商業活動都還處於比較良性的狀態。

展望未來，隨著內地和本澳疫情防控成效進一步鞏固，經濟社會秩序恢復，屆時因疫情積壓的住房需求進一步得到釋放。回歸到琴澳一體的發展遠景，利用橫琴的土地空間，將能夠很好彌補澳門市場小的問題，促進兩地互補發展。尤其這次疫情更是讓澳門社會各界深刻思考，面對市場小、產業單一的現實，對經濟適度多元的追求有著強烈的期盼，正如行政長官在今年的施政報告中指出，透過橫琴開發，為澳門經濟適度多元發展提供空間、創造條件。因此，在實現經濟復甦和持續發展的道路上，大家必然希望向更廣闊的空間去發展。

同時，因應兩地法律制度不一、房地產買賣規範存在差異，在融合的過程中有幾點問題值得注意。首先，正視置業風險的存在，毋庸置疑，這個問題放諸世界任何一個城市都存在。近幾年，就出現一些澳門人在內地購買了房產項目受騙的案例，包括買到爛尾樓等問題。對於此類問題，投資者和消費者要提前做好相關發展商的資歷審核，以及銀行在貸款方面對樓盤的審批情況等。這一點，我們作為房產中介，在參與內地一些項目的過程中，必然首先要嚴格審核相關資料，做好把關。此外，對於這類問題，亦期望政府之間能夠成立相關的部門進行溝通協調，提供法律的諮詢服務、案件轉介跟進等措施，保障澳門市民的合法權利，排除融入灣區發展的後顧之憂。

其次，無論是業界還是廣大市民，都期望在琴澳合作的政策下，進一步開放單牌車制度，讓大家更便利往來兩地，提供更便捷的通勤條件，讓澳門市民可以放心又舒心地選擇在橫琴創業、就業、生活。

三是促進資金的自由流通，通過建立多管道的橫琴開發投融資機制，鼓勵和支持澳門資金和民間資本參與橫琴地區的基礎設施建設、創業發展。這一點，行政長官已經在施政報告中明確指出，澳門將允許澳門和橫琴之間資本自由流動，並降低銀行和保險公司的準入門檻以支持金融業成長。近日，央行等四部門發佈了關於金融支持粵港澳大灣區建設的意見，提出要加快重大金融機構和平台建設，引導金融資源聚集發展，加快實現資金融通管道多元化。相信這些政策都將進一步暢通兩地之間的“資金流”，促進金融要素合理有序地跨境流動。

最後，希望兩地政府保持緊密交流，實現優勢互補。在稅務優惠、創業補貼、貸款優惠等方面，充分釋放改革活力，發揮“一國兩制”下的優勢，推動貿易自由化、琴澳高端服務對接合作，推進琴澳從“生活一體”到“產業一體”的升級發展，有效落實《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，切實融入國家發展大局，粵港澳大灣區建設中。