无宗地代码的旧宗地图整理建库的设计与实现

杨同岭

（厦门市测绘与基础地理信息中心，福建厦门361100）

1 引言

为满足厦门市土地房屋权籍管理的现实需要，提高登记发证效率，特别为二手房登记即来即办提供可能，充实并更新土地房屋权属管理信息系统的宗地信息，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，及时更新不动产权籍调查数据库，全面促进土地房屋权属管理信息系统的建设[1]。2016 年，厦门市开展无宗地代码旧宗地图数字化整理建库及地籍测绘项目，主要对同安区、翔安区片区在双登以后（含双登时）已登记发证，但宗地图仍为无条码旧宗地图的近1 000 个历史案宗进行数字化整理入库；通过档案信息进行空间定位，在保证不与相邻宗地交叉、又适当兼顾房屋楼块落地的前提下，在宗地系统内编制宗地代码。本文结合厦门市无宗地代码旧宗地图数字化整理建库及地籍测绘项目，针对整理过程当中最常遇到的几个问题，提出了一套稳定、方便、准确的完成数据库建设的工作方法。

2 项目实施设计

借助厦门市数字化地籍宗地管理系统的全面提升，在已完成整理工作的厦门市岛内、海沧、集美的经验总结基础上，进行整体设计和作业流程的优化。

2.1 整体设计

整体设计分为3 步：内业整理、外业核实及检查入库。

1）将厦门市行政区划内（同安区、翔安区片区）历年来已登记办理土地或房屋权证的无宗地代码旧宗地落图。上述旧宗地图通过与现有基础测绘图形数据、地籍宗地信息系统内已有的地籍图、地籍调查档案扫描件、电子政务系统的宗地信息比照，结合交易登记中心现有的土地房屋登记信息，采用人工核对的方式，提取出原宗地的界址点坐标数据，手工录入形成宗地图。宗地图没有界址点坐标数据的，核实原宗地界址点和界址线确定的规则及面积计算方法，并通过图幅号、宗地地籍号及门牌坐落确定宗地位置，从而实现宗地在现有的数字化地形图上落图。

2）逐宗通过内外业核实，实地调查测量的方法整理出宗地图及相关宗地信息。

3）对外业调绘成果进行检查，根据每宗地查档的信息，逐宗填写宗地调查整理记录表，对符合要求的宗地数据进行整理和属性补录，宗地整理的结果录入地籍宗地信息系统，实现宗地更新入库。

2.2 总体作业流程

总体作业流程如图1 所示。

图1 总体作业流程

3 项目实施的难点及处理方法

3.1 宗地属性录入方面

由于早期土地确权时土地使用权类型、土地用途等宗地属性信息的记载不规范或者遗漏，现阶段已无法满足不动产登记的相关要求，整理过程中应尽量按照初始的档案资料来填写。例如，权证记载土地用途为商品房，可理解为住宅与商业用途，但商业用途在GB/T 21010—2007《土地利用现状分类》中又有详细的分类，细分为批发零售用地或者住宿餐饮用地等5 种用途，因此，可调阅取得用地时的政府批文及土地出让合同，按照当中的约定来填写。

3.2 无宗地代码旧宗地图落图方面

无宗地代码旧宗地图落图包括以下几方面：

1）原宗地图与底图丘形不一致。实地核实地形与底图一致。具体处理方法如下：参考界址点类型及界址线类别、界线归属及界址线尺寸整理，宗地面积按原权证确权面积，并备注说明具体情况。

2）按原宗地图的界址点展绘生成的宗地线，与现地形图不贴合，存在整体偏向某一方。按照原证界址点标示位置绘制界址线。

3）依据原宗地图归属绘制宗地线后，界址线压盖邻宗建筑物。若邻宗建筑物为有审批固定建筑物，则本宗以特殊符号作为标记，整理为临时宗地，编制临时宗地代码，并加以备注说明。若邻宗建筑物为违章附属建筑物，则将违章附属建筑物删掉不体现在整理宗地图上。

4）宗地登记的建筑物均已灭失且土地已被收回使用，列为临时宗地，不入库。

5）宗地图上界址线标示位置与邻宗界址线标示位置有冲突（均为自墙）。界线参照建成年份早的那宗整理，并加以备注说明，今后若有争议，双方共同协商。

6）界址点坐标与邻宗有交叉。查双方权证内档是否有批地红线，参考批地红线进行处理。

4 数据整理质量检查

4.1 做好查档摘录检查

查档摘录来自每一宗地档案记载的宗地基本信息，档案资料是整理的可靠依据，由于许多宗地历史发证量大，查档信息量繁多，所以本次查档方式依靠系统调档查询，为了避免人工摘录出错，保证摘抄资料的准确率，每一宗地摘抄的宗地信息都下载电子档，以供检查人员调阅复核。

4.2 做好入库检查

入库检查从以下几方面进行：（1）入库后出现以下情况：界线与他邻交叉重叠，切割建筑主体，与旧宗地图丘形、图面要素不一致。则要进行详核，分析坐标套绘是否正确，采用的图形数据是否与旧宗地图一致。（2）界址点、线：界址点号顺序按顺时针方向，将西北角点设为首节点；界址线原则上为旧宗地界址线的坐标或界线归属。（3）宗地面积原则按已确权的用地面积入库；土地用途、使用类型、权属人、坐落按上述档案查询结果入库。（4）送审图图件处理时，界址点为黑体注记放在界址线内。

5 结语

土地房屋权属管理信息日新月异，本文结合厦门市无宗地代码旧宗地图数字化整理建库及地籍测绘项目，分析了无宗地代码旧宗地图数字化整理建库过程的技术方法和作业流程，并对作业过程中出现的问题进行归纳总结，具有一定的针对性和可操作性等实践经验，很大程度上提高了更新不动产权籍调查数据库的效率，有利于城镇地籍档案数据的多层次分析利用，进一步提高登记发证效率，特别可以做到二手房登记即来即办。