中国房地产市场正加速转型

巴曙松

经过持续的高速发展，中国房地产市场已经进入一个空前的转型调整阶段，叠加此次新冠疫情的影响，当前中国房地产市场的变化呈现出以下新趋势。

变化一：进入保持政策平稳和房价平稳的“双稳周期”。目前中国房地产市场“既影响经济增长，又影响国计民生”，所以近期政策可以说处于二者之间的平衡阶段。在此基础上，房地产市场开始呈现结构转型、行业洗牌、商业模式更新升级、商业规则变化的特征。

变化二：增量需求仍有空间，换房改善需求渐成主导。一方面，城市化新阶段仍将产生一部分增量住房需求，同时中国城市化率仍有10%以上的提升空间，这将带来超过70亿平方米的增量住房面积需求。另一方面，中高收入人群在改善住房条件方面的需求，以及疫情造成的影响，也带来了增量需求的变化和分化。

变化三：流动人口租房需求依旧庞大，但目前这一需求仍然得不到有效满足，总体上租赁市场的发展仍有不足。流动人口内部呈现出的特点是，向城市迁移的一二代人口，其子女出生于城市并在城市生活，很难再返回农村。目前的房地产政策必须正视这一现实，逐步创造条件接纳这一部分人群融入城市。

变化四：老旧小区改造和物业管理能力提升需求明显增长。这两方面的需求，在疫情之后预期会有一个比较强的爆发。这次疫情，体现出物业管理能力较强的小区和物业管理低效率的小区在应对冲击方面有天壤之别，小区的互助能力、公共服务等能力会成为居民非常关注的特性。

变化五：房地产市场将由增量市场逐步进入存量市场。截至2019年底，有近20个城市二手房交易量超过一手房交易量，预计未来5至10年内，全国二手房的交易量将逐步超过一手房的交易。

变化六：房地产开发商商业模式转变将提速。当前開发商的规模在逐步增大，行业集中度在提高，但头部开发商的商业模式还主要是通过高杠杆、高负债驱动，以及快速销售带来现金流的回笼。在新的市场环境下，开发商未来需要比拼的不仅仅是融资能力，还包括自身综合的产品开发能力、销售能力、后期的物业服务能力及多业态的产品服务能力，本次疫情带来的市场冲击将加快转变的速度。

变化七：房地产市场开始呈现由卖方市场向买方市场的转换。与之相应的是，单笔交易的时间在延长，交易讨论的环节将增多，投资者和开发商、销售机构之间需要了解的信息在增多，这些变化促使定价的话语权在逐步从卖方转向买方。

变化八：围绕消费者运行的格局正在形成。供求关系的变化、一二级市场消费业态的变化以及交易平台线下转线上的变化，都预示着消费者从被动的信息接收方向主动的信息诉求提出方转变的到来，也意味着房地产行业的信息透明度将逐步提高，信息不对称降低。