上海老洋房，不是你想买就能买

陈超

前段时间热播的《安家》，讲述了男女主人公徐文昌和房似锦，作为“安家天下”房产中介为社会各界人士购买不动产的故事。

话说，电视剧中2019年左右的某日，房似锦作为房产中介探访到本市老静安区周边有一处保存完好的老洋房——建于解放前的向公馆。公馆内只居住有耿运来夫妇二人。耿运来夫妇是世代继承爷爷辈作为向公馆的管家，帮助老资本家向家看守房屋的仆人。后来，徐文昌通过海外私人侦探，查出向公馆的后人，在荷兰出生的海外华侨子女向先生具有继承权，多方联络向先生回国交易老洋房，最终林茂根老板跳开中介自行与向先生在房地产交易中心完成过户交易的事情。虽然其间还有其他个人恩怨纠纷，但其中有几个非常巨大的历史性错误，在这里与读者一一分析。

首先，向先生是一个从未来华的外籍华侨后代，剧中介绍他是首次到中国。那么，作为一个在欧洲出生的华侨第三代，根据中国现行国籍法，他根本没有中国国籍，他作为外国人，是如何不需要公证，取得祖父在上海的房产继承权的？就算向先生在中国驻荷兰使馆备案了欧盟国家的遗产继承公证法律文书，在中国境内继承不动产，也要根据不动产所在地法律进行公证认证。在毫无法律手续的情节下，向先生如何让上海的房地产交易中心顺利为其办出不动产权证？难道向先生不需要符合上海市的不動产权买卖限制要求？没有中国国籍，没有上海户籍，没有上海居住证，没有上海社保和五年交税记录，甚至没有在上海的企业法人资格，他是如何在短短的一个月内，就合法取得上海房产的所有权证的？

其次，按照剧情，向家老宅是一栋独立的保存完好的市区内老洋房，极有可能还是优秀历史文化建筑。众所周知，我国公私合营在1954年就已完成。1956年国务院《关于目前城市私有房屋基本情况及社会主义改造的意见》已经明确将城市私有房屋由国家赎买进行国有化的操作，1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》等一系列政策之下，向家老宅无论如何都不可能继续归属于离开中国的老资本家名下，最有可能的情况无非是两种：一是被划归国有机关企业使用，二是成了72家房客的典型代表。

再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月5日出台之后，我国的城市不动产权管理就已经走向了正轨，不动产权的继承与归属，在撇开历史文物保护法律关系调整的前提下，交易过户、买卖典当都已经经过了二十多年的法制化进程。2007年城市房地产法又经历过大修，如今的城市不动产交易，有着一整套严格的法律流程。继承公证，或者析产诉讼，都必须由不动产所在地公证机关或者人民法院通过法律程序决定，绝对不是一个中介机构可以解决的。在《安家》电视剧中，即便向家后人想回国继承解放前的不动产，也至少需要通过上述烦琐的法律流程。其间还会牵涉到不动产权的诸多历史纠纷，没有一个庞大法律团队的经年累月析产操作，老洋房的交易难如登天。正如《安家》剧中主人公徐文昌所述，上海现存的老洋房仅有4000到5000幢，市场可售的老洋房非常少，大约只有100套，而符合能够马上转手条件的老洋房也就10套左右。因为其中95%的老洋房所有权仍然由国家所有，只有大约200幢老洋房是私有（这些极有可能还是红色资本家后代所持有的经过政策允许国家返还的不动产）。在上海市中心产权清晰的老洋房最多不超过100幢。突如其来凭空变出一幢可以交易的老洋房，无论在历史上，还是在法律上，都是不可能的。哪怕是再牛的资本家及其后代，哪怕是再富有的商人，也不是能出钱就能买的。

编辑：陈侃  hastingschen@163.com