区块链技术如何为住房租赁高质量发展赋能

2020-06-19陈立中胡奇徐声星

中国房地产·学术版 2020年5期

陈立中胡奇徐声星

摘要：40年的住房制度改革，使我国基本告别了住房短缺，住房供需总量基本平衡。发展住房租赁的关键是引导存量个人散租通过包租或托管的方式升级为机构化公寓式租赁。运用区块链数据确权、行为估值、智能合约和智能决策等技术，能够有效破解租赁市场中的传统顽疾，推动住房租赁高质量发展。

关键词：区块链技术;住房租赁;高质量发展;数据确权

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：10（）1-9138-（ 2020） 05-0063-69

收稿日期：2020-04-16

2019年10月24日，中共中央政治局就区块链技术发展现状和趋势进行了第18次集体学习，掀起了区块链技术的研究与应用热潮。住房租赁是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场发展的短板，还是社会管理的重要内容。推动区块链技术在住房租赁行业中的应用，一是有利于促进住房租赁高质量发展;二是帮助“租购并举”政策落地;三是贯彻落实党的十九届四中全会精神，推进城市治理体系和治理能力现代化。

从我国住房租赁市场结构看，未来推动住房租赁高质量发展的关键是发展分散式公寓。发达国家的实践经验表明，机构出租者可以稳定地提供居住服务，并进行专业化的管理，为租户提供更多的增值服务，延伸产业链;同时，住房租赁市场专业化、规模化程度越高，租赁住房的物理品质和居住稳定性越高，租赁住房与自有住房在居住品质上的相互替代性越强，越有利于“租购并举”住房政策实现。2018年，我国机构租赁的市场占有率仅4%，远低于日本的83%、荷兰的70%、美国的30.4%和德国的25.25%，如图1所示。

国家统计局1%人口抽样调查数据显示，2017年我国城镇住房套户比为1.09。这意味着，我国城镇住房供给量总体充分，但结构性矛盾突出，住房空置率约21.4%。因此，推动住房租赁市场高质量发展的关键是调结构，引导个人散租通过托管或包租的方式转型升级为分散式公寓。

链家研究院对10大城市的出租住房，按照个人散租、分散式公寓、集中式公寓和城中村四种类别，进行抽样调查和统计推算。结果显示，2017年，北京市出租住房共479万间，其中，个人散租242.23万间，占比50.58%;分散式公寓45.00万间，占比9.39%;广州市出租住房共327万间，其中，个人散租218.6万间，占比68.85%;分散式公寓5.00万间，占比1.53%，如图2所示。

如果剔除城中村，在北京、上海、广州和深圳4个超一线城市中，广州市个人散租房源占比最高，92.41%;分散式公寓占比最低，2.21%。广州作为全国最发达的租赁市场，分散式公寓市场规模却最少，这说明广州市住房租赁发展总体质量较低，如图3所示。

多项研究显示，不仅广州等重点城市，全国分散式公寓市场扩张都面临困难。在对武汉市分散式公寓的一项抽样调查显示，2018年样本企业均无财务盈利，其财务成本构成，如图4所示。

在5项成本构成中，房屋租入成本、空置率损失和装修开支基本上是硬支出。员工工资和其他开支占比19.1%，相对有一定的弹性。企业运营能力不同，该部分支出差异明显。因此，对于分散式公寓企业而言，谁能将运营成本降下来，谁就能盈利。

人房比是反映分散式长租公寓企业运营能力的另一项重要指标。同样依据我们对武汉市分散式公寓的抽样调查，自如公寓的人房比最高，为1：400;其次是锦居瑞智、杰晨美寓.优客逸家，最低的是芒果公寓，为1：55，最高和最低相差近8倍，可见企业运营能力之间的差异，如表1所示。

1 住房租赁发展面临的主要问题

分散式长租公寓盈利难是我国住房租赁市场发展面临的痛点，主要体现在市场参与主体间信任程度低、管理成本高、决策能力低和高质量发展机制没有形成。

1.1 市场虚假信息难规避，信任程度低

住房租赁市场上，房地产经纪人、公寓企业、个人房东和租客经常推送或使用多个挂牌机构或网站上的信息。由于缺乏标准化的流程和人工干预，房源等交易信息的准确性和详细程度完全取决于发布者的喜好或动機，容易造成信息不准确、不及时或不完整。在住房租赁市场上，任何一点信息上的瑕疵，都能触发链上陌生交易节点的断裂，并拉低信任程度。

1.2 谈判型合同主流，管理成本奇高

对分散式公寓企业而言，租赁业务一开始，需要签订房东端、租客端、供应端和金融端等多种类型的合同。同时，每一份合同是非标的，需要一对一地就合同的每一条款谈判。合同签订后，还需要定期执行、跟踪和记录付款等交易行为。不仅费时费力，还容易出错。

1.3 资产与运营权责关系难界定，住房租赁高质量发展机制无法形成

分散式公寓大多是轻资产运营模式，运营企业不拥有房屋产权。理论上，品牌企业运营能力越强，租赁物业运营得越好，住房资产退出后的升值潜力越大。然而，物业运营方很难分享这一增值收益。因此，租赁企业缺乏将租赁物业经营好的内生动力，住房租赁高质量发展机制无法形成。

1.4 缺乏实时数据，市场决策能力低

住房租赁行业每天产生大量的商业、政务和社会数据，但是，市场上住房租赁信息系统和流程都是分散的，信息分布在不同的主体。相关市场信息缺乏互动性和共享性，导致数据冗余，重复记录和不透明。市场主体缺乏实时数据，自然做不出科学的市场预测和决策，进而影响企业盈利。

2 区块链技术如何为住房租赁高质量发展赋能

区块链是一项通用技术，很可能触发现代科学领域的范式革命。习近平总书记提出，要大力发展区块链技术，应用于实体经济。区块链技术在房地产领域中的应用国外较为普遍，例如Rex MLS基于以太坊的全球房地产交易系统，伦敦Midasium基于区块链智能合约在住房租赁业务中的现金流和物业管理，Bloq公司基于区块链技术的住房租赁实时数据分析业务。

国内区块链房地产应用案例主要有四个，一是2017年5月，南京市上线的“房产交易与不动产登记一体化办理平台”，应用区块链技术实现了“四减一升”目标;二是2018年2月，雄安新区上线的“区块链+智慧租房”平台，将政府监管、租赁企业、中介机构、出租方、承租方、运营企业和金融机构等多主体连接起來，重构社会信任;三是2018年12月，北京市顺义区住建委上线的“棚改项目全生命周期智慧监管信息平台”;四是2019年4月，北京市海淀区区块链二手房交易平台上线，实现了二手房交易各项服务的联动办理。

在我国，区块链技术尚未成熟，基础设施不完善，如共识算法等区块链核心技术尚存在优化和完善空间，区块链处理效率还无法满足高频和复杂的商用计算。同时，区块链在房地产行业的应用亦处于浅层，应用场景少。大部分仅搭建起基于企业内部的“私有链”，“联盟链”和“公有链”案例少见。未来，共识算法、服务分片、处理方式和组织形式等技术和应用环节是需要攻克的重点。

2.1 数据确权

基于区块链技术的房源共享信息系统，让数据分布在点对点网络中，同时采用非对称加密方法予以确权。经确权的数据，数据生产者享有相应的收益权。在该机制下，内生激发市场参与主体提供更详细的信息，例如区位、地址、建筑年代、可比租金水平、资本价值、产权历史记录、租赁历史记录等。“区块链是信任机器！”数据确权后，在住房租赁全业务链上，能够低成本高效率促成陌生人之间的交易，如图5所示。

Rex MLS全球房地产交易系统基于区块链技术，在一个去中心化网络中，连接卖家、买家和代理机构，奖励有贡献的参与者，增强了数据的准确度和透明度，大幅提高了交易效率，如图6所示。

2.2 智能合约

在区块链平台上，智能合同依据事先约定好的主要业务流程的行业标准，自动生成。同时，机器自动向业主、物业管理方和其他相关利益主体付款，并实时对账，彻底取代传统的谈判型租赁合同，让现金流管理和物业管理等业务更容易、更透明、更高效。英国伦敦Midasium基于区块链的智能合约现金流和物业管理，简化了物业管理流程，实现了资金实时结算，如图7所示。

2.3 估值

在区块链技术中，平台自动记录每一个租赁行为，并建立一一映射的数字身份。在“数据所有权、数据使用权和数据收益权”三权分立机制下，好的行为，资产化，并在未来应用时获得相应的收益;不好的行为，点对点记录下来，联合惩戒。

2.4 智能决策

区块链技术充当租赁交易主体之间的缔结组织，为交易各方提供开放和共享的数据库，确保数据质量，促进实时记录和更新。通过设计并使用相应的预测分析软件，从区块链中获得实时数据，并进行智能分析，提高住房租赁相关业务决策的科学性和及时性。美国Bloq公司基于区块链技术，运用数据挖掘、异常检测、聚类分析和人工智能等方法，为住房租赁行业提供商业模式预测、空置期、周转率、潜在违约识别、违规行为实时发现等服务。

2.5“公有链、联盟链、私有链”三链互通

与传统住房租赁不同，现在住房租赁产业包括房源获取、装修改造、金融服务、物业服务、生活服务、公共服务和平台管理等，如图8所示。

基于现代住房租赁产业参与主体多的特点，参与主体之间容易形成利益共同点。图9演示了武汉锦居瑞智房产管理公司住房租赁“三链”互通的应用场景。锦居瑞智是一家典型的利用区块链技术管理的分散式长租公寓企业，以锦居瑞智与美的电器业务合作为例，锦居瑞智在市场上通过包租方式获取一批房源（大多是老旧住房）后，向美的购买空调等家用电器。基于二者长期业务往来，对锦居瑞智而言，希望得到相对优惠的价格;对美的而言，锦居瑞智起初购买了空调，基于品牌认知，租客可能追加购买美的洗衣机、冰箱或微波炉等家用电器;租客大多是新就业、支付能力有限的年轻人，经过3-5年的租住生活后，这些年轻人极有可能买房置业，同样基于之前对美的品牌的认知，自然会倾向于购买美的品牌电器;更为重要的是，美的传统市场（或主导市场）是新房市场，长期以来无法进入旧房市场。锦居瑞智做的是分散式公寓，基本都是旧房子。美的与锦居合作，能自然地切入到旧房市场。

锦居瑞智和美的电器在上述情景下经过多次业务往来，共识机制内在生成。借助区块链技术，锦居瑞智发行锦居积分，美的发行美的积分。在共识机制的作用下，锦居积分和美的积分实现互换，两家企业间的联盟链得以形成。随着交易机制的延展和完善，更多企业可加入联盟链。如果将相关政务和社会数据确权、上链，公有链进一步形成，全方位放大租赁市场的运用效能。

3 Airbnb的经验

2007年10月，美国两位艺术学院毕业生切斯基和杰比亚突发奇想，出租充气床垫+早餐，赚钱交房租。几经磨炼，2009年4月终于实现了“产品与市场”的契合。2009年10月，Airbnb获得红杉资本58.5万美元的风投;2010年II月，获得Greylock基金720万美元的风投;2011年7月，又获得安德森一霍洛维茨1.12亿美元的风投。如今，Airbnh市场估值高达300亿美元，1.4亿访问量，遍布191个国家10万个城市，600万套在线房源;平均每晚200万人人住，有近2500名员工，其中客服1000名，工程师400人;房东年平均收益6000美元。

3.1 Airbnb面临的挑战

Airbnb基于“房屋共享世界，扶持中产阶级家庭，帮助他们在Airbnb上做房东”的创业思想，执行“住在陌生人家中，陌生人住在自己家中”的经营理念。在散租住房市场上，公司无法掌控产品，一切问题均可能随时发生，租客只能依靠自己，很难保证不发生意外。对切斯基和杰比亚来说，在Airbnb业务拓展过程中，如何保证安全，是公司面临的最大挑战。任何一起恶性事件，均可能打破租客与房东之间的信任，触发每位用户心中最可怕的噩梦，也会让投资者提心吊胆。

201 1年6月29日.Airbnb房东EJ家惨遭租客洗劫;2015年10月，美国作家扎克·斯通的父亲在Airbnb出租房后院中被树枝砸中身亡;2013年，一位加拿大女游客一氧化碳中毒，死于台湾短租房中……。公司还不时接到出租房邻里有关租客敲错门、乱丢垃圾、乱扔煙头、衣着暴露、派对和群租方面的投诉。为应对这些挑战，公司高薪聘请美国“灾难大师”勒汉出任政策咨询师，但几乎没有效果。

3.2 区块链技术解危

面对各种突发事件，Airhnb研究发现，事实上，房东与租客之间的信任水平越高，顾客租房意愿越大，房东愿意出租给特定顾客的意愿也越大。2016年3月，Airbnh开始采用区块链技术，证书化房东和租客的信息，重建租客和房东间的信任之桥。

Airbnb应用区块链技术，颠覆了散租市场的传统顽疾，成功玩转陌生人社会。切斯基总结道，区块链技术透明、安全和高效的特性，尤其适合那些被低效率拖累的企业转型;区块链对于处理多方参与的分布式交易尤其有效，如表2所示。

4 总结与展望

区块链开创了一种在不可信的竞争环境中，低成本建立信任的新型计算范式和协作模式，凭借其独有的信任建立机制，实现穿透式监管和信任逐级传递。住房租赁产业链条长，交易节点多，过程复杂，服务时间久，是一个生产力水平较低，生产关系复杂的行业。区块链技术在重塑生产关系方面尤其有效，随着区块链技术与住房租赁行业的纵深融合，未来行业在商业模式、运营方式和产品创新等方面将展现出更人性更现代的场景。

4.1 总结

40年的住房制度改革，我国基本告别了住房短缺，住房供需总量基本平衡。在这种背景下，发展住房租赁市场，建立“租购并举”的住房制度，关键是引导存量个人散租通过包租或托管模式转型升级为机构化公寓式租赁，并运用区块链技术，推动行业高质量发展。一是数据确权。建议在统一数据标准的基础上，要求全国住房租赁经营和管理部门，采用区块链加密技术，对与租赁相关的数据进行确权，标记为资产;二是智能合约。建议系统梳理、分类住房租赁市场中的商业模式，为各交易环节建立行业标准。依据行业标准，运用区块链技术，建立智能合约，替代传统的谈判型合同;三是智能决策。依靠区块链技术缔结的分布式、可溯源、可信任的高质量数据，运用数据挖掘、聚类分析、深度学习和人工智能等技术，对市场行为进行实时分析，为市场监管和预测提供科学支撑;四是市场监管。建议打通目前住房租赁监管平台与市场交易平台之间的链接，或重塑二者之间的关系，建立“公有链、联盟链、私有链”三链互通的应用场景，为住房租赁高阶发展赋能。

4.2 展望

在现代数字经济中，如果用马克思主义经济学的相关理论解释，大数据是生产资料，人工智能是生产力，区块链技术则是生产关系。事实上，近几年住房租赁行业已经积累和囤积了大量数据，但这些数据几乎处于“睡眠”状态;人工智能是以机器替代人，适合多环节陌生交易行为。如果忽视大数据和人工智能技术的匹配使用，即使纵深应用区块链技术，其效果将呈现边际效应递减。只有大数据、人工智能和区块链三大数字技术协同使用，系统推进，区块链技术的潜能才能充分发挥出来。

区块链技术的核心是重塑、数字化每一商业行为，改善生产关系，将信息网演化为价值网。住房市场由新房市场、二手房市场和租赁市场构成，如果以住房租赁市场区块链技术改造为起点，逐步延伸到新房市场和二手房市场，运用“房+人”的管理策略，最终能构建起覆盖全国的现代信用体系。

参考文献：

1.加拉格尔.爱彼迎传，中信出版集团.2019

2.魏冀飞，李晓东，于非.区块链原理、架构与应用.清华大学出版社.2019

3.井底望天，蒋晓军，相里朋，刘纯如.区块链与产业创新，中国工信出版集团.2018

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5.陈立中，虞晓芬，陈永伟.马克思主义住宅理论及其中国化发展与创新.华中师范大学学报（社会科学版）.2018.03

6.Evander Smart.Rex：Decentralizing and DisruptingReal Estate Listing Services.BTC Manager.2016.07

7.Deloitte Center for Financial ServiceAnalysis.Blockchain.Bitcoins and rental payments.Property Council ofAustralia.2016

8.Schneider.Foxand Safa，Blockchain：Putting TheorV intoPractice.G oldman Sachs Report.2016

作者简介：陈立中，华中师范大学经济与工商管理学院教授;住房和城乡建设部科技委员会住房和房地产专业委员会委员。

胡奇，华中师范大学经济与工商管理学院硕士研究生。