三四线城市房地产开发项目飞检成绩提升建议

2020-06-17耿大将

四川水泥 2020年5期

耿大将

（新城控股集团股份有限公司上海第二分公司，上海 200333）

0 引言

随着国内房地产市场的不断发展，很多大型房地产公司尤其是全国排名前10的房地产公司，在2017 年左右为了扩大规模和市场占有率积极下沉三四线城市开拓三四线房地产市场。然而很多房地产公司在下沉三四线城市之前并没有做充足的供应商储备。一个典型的问题是全国性的总包供应商储备严重不足，导致不得不采用当地的地方性总包。然而地方性总包承接大型项目的工程经验有限，能级有限，导致在质量管控方面往往不如综合性的全国大总包。

随着国内房地产市场的逐渐健康发展，老百姓对住房质量的要求越来越严格。很多标杆房企都建立了自己的质量管控体系，而飞检制度作为质量管控的一种极其重要的手段[1-5]，基本上被全国排名靠前的房地产开发商所采用。飞检成绩在房地产开发公司项目部的绩效考核中占有很大比重。如何提升飞检成绩，尤其是在和地方性总包合作的下沉三四线城市的项目管理中如何提高飞检成绩，从而提升甲方项目管理人员的绩效，这是很多房地产从业人员所关心的问题。同时飞检成绩的提升，一定程度上也意味着工程质量的提升，无疑工程质量的提升对提升房地产公司的品牌声誉具有重要的意义。

本文在房地产项目开发甲方的角度，以山东省某一县级市的房地产开发项目为例，结合本人工作实践经历，对飞检成绩的提升做了系统性的总结，并且给相关从业人员提出了四点建议，以供大家参考。

1 项目简介

项目位于山东省某县级市新城区，总用地面积9 万多平方米，总建筑面积29万平方米，容积率做足2.50，建筑密度20%，总户数1300 多户。项目土建总包为当地尚未进入大城市建筑市场的地方性总包。本项目为高周转项目，对项目节点要求很高，要求快建快销。在地方性总包和高周转的背景下，如何保证项目质量提升飞检成绩是摆在甲方管理人员面前的重大难题。

该项目甲方在进行质量控制过程中十分关注区域和集团总部的飞检成绩，尤其是集团总部的飞检成绩。项目历次飞检情况如表1 所示。从表中可以看出飞检成绩提升幅度最大的是在2019 年3 月30 日的区域飞检到2019 年4 月23 日的集团飞检，成绩提升达15.58 分。之后该项目的飞检成绩一直保持在90 分以上。考虑到本文重点关注飞检成绩的提升，所以相应的重点工作即该时间段所做的质量整改工作。

表1 飞检成绩表Table 1 Flight inspection result sheet

2 飞检成绩提升所进行的质量整改工作

2.1 飞检目的

飞检的目的主要有以下三个方面：首先在于提升工程质量。有了飞检制度，甲方项目管理人员在项目管理过程中就会注重质量过程管控，以免造成不可逆的质量问题影响飞检成绩。其次建立了量化的考核标准。飞检成绩的高低，对内可以作为甲方项目管理人员绩效考核的一项重要指标。这样可以解决绩效考核无法量化的问题，从而能够有效解决绩效考核公平性问题，更有效地激发甲方项目管理人员的工作积极性。对外飞检成绩可以作为甲方对供应商考核的一项非常重要的指标，因为飞检成绩侧面可以反映很多问题，例如飞检成绩比较高的总包供应商一般其质量管控水平不会太差，在与甲方进行配合的过程中，配合度也不会太差，如果一个项目的飞检成绩很差，大概率的情况是总包配合度和质量管控水平都差。最后通过飞检手段提升工程质量，为百姓制造高质量的优秀住宅产品，有助于提升房地产开发商的品牌声誉，从而能够更好的助力营销去化，从而实现财务收益。

2.2 飞检提升整改工作

在2019 年3 月30 日区域飞检后，项目部集中精力进行了质量整改工作。如图1 所示，飞检成绩的提升过程，实际上就是质量整改的过程。该过程本质上就是一个发现问题解决问题的不断反复的过程。在这个过程中，首先甲方现场管理人员和监理按照飞检制度表发现现场施工过程中的质量问题，然后督促总包进

行整改。整改完成以后进行复验，复验通过后整改完成。如果复验不通过继续整改，直至复验通过。

图1 飞检整改日常工作Fig.1 Daily work of flight inspection and rectification

具体在质量整改过程中甲方项目部的做法为:首先思想重视，通过制度宣贯和培训的手段让总包在思想上对飞检成绩提升质量整改工作加以重视。其次对标和反思。通过和兄弟项目进行对标发现本项目的不足，尤其是质量方面的不足，借鉴优秀项目的一些工程做法，对本项目的质量问题加以整改。然后加强过程验收和专项整改工作。对整改完的质量问题及时进行过程验收，验收完后及时进行销项，对一些共性质量问题（如顶板水平度差；砌筑工程外门窗洞口尺寸偏差合格率低；止水钢板焊接质量差；混凝土浇筑前钢筋垫块数量明显不足，造成有钢筋与模板接触，有露筋风险；电箱门未锁，无防雨措施，箱体内未设置系统接线图和分路标记，线路连接不符合要求；立杆间距过大、内外架相连、顶托大于300mm）进行专项整改工作。最后进行项目自检和模拟打分。在模拟打分能达到集团飞检要求的情况下即可放松整改工作。通过本次整改，飞检成绩得到显著提升，总包和甲方管理人员的质量意识大大提高，总包的过程管控意识大大增强。

2.3 地方性总包引进影响层级

从图1 所示的飞检成绩提升过程可以看出，给力的监理和配合度高的总包，尤其是配合度高的总包对质量整改工作具有决定性的重要作用。在总包不配合的情况下，即使其能级再高，质量整改工作也无法很好的推进，飞检成绩提升也就无从谈起。

如前所述，在大型房地产开发公司下沉三四线城市后不可避免的会引入一些地方性总包。在具体的质量整改工作中，地方性总包的配合度对质量整改工作具有决定性的作用。如何在项目前期就能引入配合度高的地方性总包，这对项目整体质量的提升具有决定性的重要意义。为给类似项目提供借鉴，如表2 所示，本文采用对标方法对几个类似项目的总包进行了对比。

表2 地方性总包配合度对标Table 2 Local general contracting cooperation benchmarking

通过对比如表2 所示的几个三四线城市项目的地方总包的配合度，明确以后在引入地方性总包时需要注意的事项。最后得出引入地方性总包的3 个影响层级，如表3 所示。

表3 地方性总包引进3 个影响层级Table 3 Three influence levels of introduction of local general contracting

从表中可以看出，在引进地方性总包时需要重点关注的是否存在资质挂靠、历史配合度如何、财务状况如何。只有在这三个指标完全没有问题的情况下，才会考虑后面的企业资质、历史业绩和施工体量峰值。最后营业额和项目经理只是辅助指标，主要起锦上添花的作用。

3 飞检成绩提升建议

为给房地产同行提升飞检成绩一些建议，本文结合本项目质量整改工作，提出后续类似工程项目质量保障的四点建议。

前期考察，严谨务实。考虑到三四线城市信息相对闭塞，网上公开信息较少而且可信度较低，所以在项目前期对供应商考察的过程中，必须进行实地考察。建议可以参照如表3 所示的地方性总包三个影响层级对多个地方性总包进行综合评价，然后优选配合度高的总包。

用好监理，严控质量。随着房地产市场的平稳发展，房地产公司对员工的人均效能要求越来越高。例如有的房地产公司要求员工的人均管理面积要达到10 万方。在这种背景下，很多工作必须要依赖监理进行，而且监理的用人成本远比甲方项目的用人成本低。因此建议甲方项目应该把监理作为自己的帮手，多支持监理的工作，必须避免监理和总包单位站在同一战线上。

提前交底，过程验收。考虑到很多质量问题，一旦出现了就无法整改，只能进行掩盖。而且很多质量问题如果在生产过程中就加以规避的话，能够避免很多无效成本的产生。在整个房地产市场进行优本增效的背景下，避免无效成本的产生显得十分重要。因此建议甲方项目管理人员在用好监理的过程中一定加强过程验收，避免质量问题出现以后进行反复整改。

奖惩并施，主观能动。很多大型房地产公司和总包的合同条款中都会有关于飞检的奖惩条款，在飞检成绩比较理想的情况下，甲方项目管理人员应该积极主动向公司申请给总包进行奖励兑现。这样在后续的飞检成绩提升质量整改工作中总包的配合度就会大大增强，主观能动性也会大大增加。在总包不配合质量整改飞检成绩提升的情况下，甲方项目管理人员可以采用合同条款中的惩罚措施对总包进行罚款。