房地产项目开发前期风险管理研究和实践

范建伟 ，程春梅，李 丽

（1.辽宁工业大学，辽宁 锦州 121007；2.本溪市邮政管理局，辽宁 本溪 117000）

在近几年的发展过程中，国内经济体制不断优化，更多的投资商逐渐加入到了房产的项目开发工作中，从而慢慢形成了房地行业的发展机制。然而，在房产项目的开发中，会遭受诸如政策、技术、财务以及社会等方面的因素影响，而这部分影响因素会为房产开发带来非常大的风险，若不立即进行前期的风险测评，就不能在短时间内通过有效的风险防控措施进行规避，最终影响到项目开发工作。现阶段，国内的房地产开发商在进行前期风险测评管理工作中并不完善，对于很多突发风险显得无从下手，从而为企业带来了非常严重的经济亏损。

1 房地产项目开发前期阶段的主要风险因素

1.1 政策风险

在房地产项目进行开发的工作之前，所面临的主要风险就是政策风险，这主要是因为国家的政策部署及优惠政策时刻处于变化的状态，这样或多或少都会影响到房产项目的开发工作，诸如房地产项目无法按期完成、项目质量无法获得有效的保障等。不但会导致房地产企业出现经济方面的亏损，同时还会对民众的生活产生严重的影响。而房地产企业的发展与国家发展间有着非常紧密的联系，因而受到政策的影响是非常大的。对于房价的限制、利率提高、土地规模的控制、土地的约束、环保的需要及对投资规模、方向以及税收方面的控制等都会受到政策的影响，继而为房地产项目的开发形成相应的风险因素。

1.2 技术风险

在科技水平不断提升的大背景之下，房地产行业的建设水平、技术标准都出现了很大程度的改变，新技术开发及应用也在很大程度上加速了房地产行业的发展，进而充分展示出了更加先进的技术、更有效的可行性、具有更广阔的适用性等特性。虽然应用新技术会为房地产开发商创造巨大的经济使用，所建设的建筑项目也更具稳定性。然而，应用这些新技术也会为房地产企业带来相应的技术风险，其大部分情况下表现在设计的变动及计算错误所造成的两方面风险。在新技术引领之下，建筑的风格、流派等都会出现很大的改变，但是这些改变会在某些方面造成施工成本的提升，同时还会对建筑物产品的销量和出租状况产生影响，从而导致房地产项目的开发造成了很大的不确定性，从而不能对房地产商经济收益进行有效的保证。

1.3 经济风险

在进行房地产项目的前期风险测评工作中，财务风险主要指的是因为项目资金情况及资金周转情况发生问题所导致的项目开发偿债水平降低而导致的风险产生，在房地产项目开发的前期主要是通货膨胀、利率改变、开发成本风险以及资金链等方面的风险。当房地产开发项目处于通货膨胀增加时期，消费者就会进行大量楼盘的采购，继而造成房市价格的不断上升，从而在某些方面加速房地产产业的发展。然而，若无消费者进行楼盘的购买，又会导致房地产开发商出现巨大的经济亏损，从而无助于企业的经济发展。在进行房地产项目的建设时，企业不能保证项目所需建材及配套设施的价格情况，如果出现严重的价格起伏，就会影响企业建设成本的改动，从而增加了企业的财务风险。

1.4 管理风险

当建设项目的设计方案不能达到消费者的实际需要时，房地产企业为了有效激发消费者的消费欲望，就会对项目的设计方案进行适当的调节，从而提高开发商进行项目投资追加的概率性，从而会导致项目投资企业的经济亏损，这样的风险就是社会风险。大部分情况下，房地产的社会风险含有城市规划变化、区域改变以及治安等风险。而地产项目的开发工作，其主要是为了将建筑产品卖给消费者，而消费者若失去了对项目的购买欲望，那么地产项目的开发就失去了其所具有的价值。对于此类情形，房地产开发商此时为了激发消费者的购买欲望，就会对设计方案进行适当的调整，继而导致有关成本价格出现相应的变动，进而导致房地产企业在经济方面的亏损。并且，关于项目周边的环境治理问题也会在很大程度上对消费者的购买想法产生相应的影响，若项目长期处在噪音大、安全性差、地理位置不佳的地方，就会导致建筑产品的价值降低，从而严重影响企业的实际收益与预期收益间所存在的差异性风险因素。

2 风险等级评分

在进行风险的等级评价结果中，可从风险的等级范围内进行中间值的选择，随后对平均值的确定方法展开相应地划分，确定风险具体属于哪一个区间范围，最后再展开评价工作，随后获得风险的评分结论。企业的各项风险从高到低一共有四个级别，其中3.0～3.4是最低的风险指数；4.0～4.4是最高的风险指数；3.4～3.7是中等的风险指数；而3.7～4.0是较高的风险指数，而对于风险的排序工作主要是依据风险大小展开的。从排序能够看出，技术风险等级是最高的；而管理风险则是最低的。通过相关数据分析及比对能够得到最高级别的风险是技术风险当中的建筑设计风险（如表1）。

表1 风险等级评分标准表

3 房地产项目开发前期阶段风险的应对措施

3.1 完善监督管理机制，加强事前防范工作

房地产开发企业必须时刻重视国家的政策改变，并依据国家的政策所具有的风险采取相应的措施，对工程项目的监督管理制度进行完善，从而引导项目健康、稳定的进行。国内在房地产行业上所执行的有关政策并不完善，因此为了保证房地产行业的稳步发展，而需要经常性地进行政策调节。所以，房地产企业必须提高对于市场发展的变化关注度，时刻观察国家政策的部署安排，在合适的时候对企业的发展策略展开相应地调节，从而维持与国家政策相统一，并构建有效的风险规避体制处理好相应的风险。

3.2 积极筹备自然风险的应对办法

自然风险与其他种类的风险相对比而言，在房地产项目前期过程中出现的可能性不大，然而由于其有着不可控的特征，如果出现自然风险，必定会给企业带来沉重的打击。所以，在开展项目的前期风险测评时，必须充分掌握自然风险所带来的影响，并进行积极的风险筹备工作以及对于自然风险的应对。此外，房地产企业必须构建完备的自然风险监管机制，综合之前所有的项目建设经验展开规划工作，当出现自然风险时，可井然有序地依据相关的管理条令内容展开处置，从而在最大程度上减少自然风险给企业所带来的影响。此外，企业还要给项目的开发工作进行保险购买，特别是对于部分极易出现自然风险的建设位置，必须与当地具有较高信誉的风险公司进行担保合约的签订，在最大程度上保障房地产企业的经济收益不受损害。

3.3 加强对关键风险的防控工作

经济风险是房地产企业进行项目开发过程中的主要风险之一，唯有对关键风险进行有效的防控工作，才可以在最大程度上保证项目的有序开展进行。经济风险是房地产项目的各阶段紧密相连的，是项目前期的重要管理目标。大多数状况下，房地产开发企业在对经济风险进行管理的过程中，都会通过资金保险及非保险相综合的办法进行。在这当中，财务资金的保险主要指的是通过与保险公司进行合约的制定方式对项目的开发风险展开相应的处理，从而将这个过程中的风险转移至保险公司。然而，这样的办法并非任何情况下都能够使用的，具有极高风险的开发项目是不具有投保资格的，还必须通过非保险方法进行支持。此外，房地产企业还需要对成本展开相应的管理及规划，对各项工作开支及费用展开相应的评估，依据项目的资金用途及特点，对资金的使用制定相应的计划，从而保证每笔资金都可以充分发挥其价值。

4 结语

综上分析可知，随着经济建设的飞速发展，房地产领域在人民群众日常生活中的地位越来越重要，在蓬勃发展的同时也承受着各种各样的风险，主要表现在政策风险、技术风险、财务风险、自然风险四个方面。现代房地产企业要想提升其核心竞争力，推动其经济发展，必须要加强对房地产项目前期风险测评工作的重视程度，积极进行风险测评问题的相关分析，找到房地产项目开发前期阶段风险的应对措施，促进房地产企业的蓬勃发展。