基于轨道交通影响的城市土地开发策略研究

刘海燕 王勃

摘   要：本文结合大连实际，研究大连轨道沿线规划与土地开发策略，借鉴香港在优化城市结构、引领公交出行及拓展建设投资方面积的成功经验，提升轨道对城市人口及功能结构的优化效果，提高地铁客流规模及公交出行分担率，改善城市交通结构，促进轨道交通与土地开发之间的互动。以期提高大连市总体规划的科学性、合理性、可操作性，并为政府决策提供强有力的理论支撑。

关键词：轨道交通  土地开发策略  大连

中图分类号：C913                                  文獻标识码：A                       文章编号：1674-098X（2020）02（b）-0142-02

轨道交通作为大运量、准时、快速、安全的公共交通系统，在世界大城市的交通运输与调整城市空间格局、促进公共服务发展、培育产业集聚等方面能起到重要的作用。在国家及辽宁省政策支持下，城市轨道交通建设发展蓬勃发展，如何使土地利用与轨道交通建设协调发展，进而促进城市土地利用空间结构的优化布局，已经成为各城市轨道建设和城市发展中的首要问题。城市轨道交通的建设意义不再局限于缓解交通拥堵的问题，应当站在国家城市化发展战略、能源、环境保护战略和土地集约化发展战略的高度，从节约使用资源，统筹社会发展，协调城市功能结构，疏解城市核心区压力等方面，理解和把握城市轨道交通的建设核心。

大连市地铁开通后，已经形成较好的运输效益，但在城市发展引领、土地综合利用、客流效益发挥等方面还有一定的发展空间，应借鉴成功经验促进提升。香港是世界公认的“公交都市”，轨道交通在优化城市结构、引领公交出行方面积累了大量的成功经验。大连在1、2号线地铁通车运营，4、5号线地铁建设之机，邀请在香港地铁沿线土地开发方面有着深厚积累的戴德梁行公司会同本地规划设计机构，结合大连城市建设实际情况，提出大连轨道交通沿线及主要站点地区，城市土地的规划开发策略与城市形态设计，规划将充分融入地铁与城市发展之间的互动作用。

1  研究路线

借鉴香港轨道交通建设成功经验，研究大连轨道交通沿线规划与土地开发策略，提升城市轨道交通系统与城市功能的衔接，提高地铁的客流规模和公交出行分担率，改善城市交通结构，强化地铁对城市人口及功能结构的优化效果。

通过本次研究，调整大连市主城区的空间结构形态，支撑轨道交通沿线地区的土地高效利用，助推西部体育新城和卫生中心的建设;促进公共中心的转移，助推梭鱼湾、中华路等城市副中心的形成与发展。地铁连接了梭鱼湾、中华路、青泥洼桥等以服务业为主的城市（副）中心，培育出服务业集聚区，将大幅拉动城市的服务业、金融业、旅游业的发展，拉大第三产业比重。

通过本次研究，引导城市人口结构。在大连地区，轨道交通的建设，使轨道交通沿线功能需要更新的区域，增加人口数量，实现人口质量的提高。提高土地利用价值，轨道交通的建设增强了沿线地域的经济活力，很多原先的郊区土地被迅速“市区化”，如规划城市副中心梭鱼湾，轨道交通带来的人口聚集效应将周边住宅用地产生吸引。同时，对轨道交通的研究能带动沿线周边物业的价格。大连轨道交通的建设将对其沿线住宅提升溢价，且提升其开发速度，对商业、办公物业而言，将增加其开发量，提高其价格。

2 土地开发策略研究

类比大连与上海、香港等城市的建设情况，利用成功城市的实践经验，分析判断大连轨道交通建设实施的具体方法。大连轨道交通沿线土地开发，通过五个策略，实现两大目标：

目标一：借助轨道交通优化城市格局，引导人口和功能合理分布，实现城市发展均衡化。

策略一：在外围站点/车辆段兴建功能组团（新市镇），站点充分预留商业、停车、公共服务等“站城一体化”开发所需功能，分阶段逐级开发。

策略二：借助站点引导城市中心外延，增加公共换乘枢纽，打造若干个次级站点商业中心，疏解市级中心压力。

策略三：加强居住区停车场、公交枢纽与站点的无缝换乘，提高公交出行率，减少地面交通压力。

目标二：提高轨道交通沿线土地利用效率。

策略四：保证城市建设总量不过度增加的前提下，适度优化站点周边开发强度，优化商业办公比例，释放站点潜能，同时增补平衡，适当降低非重点地区开发强度，提升空间品质。

策略五：深度挖掘站厅、车辆段、非出让用地、地下空间等的开发潜能。

3  特色创新

（1）突出以公交引领出行，借助轨道交通优化城区用地功能及空间结构。

提升城市轨道交通与常规公共交通衔接率，优化交通线网，提高公交出行率，促进交通组织一体化，因地制宜推行“P+R”模式，设置停车场，促进私人交通与公共交通的衔接。借助站点引导城市中心外延，打造若干个次级站点商业中心，疏解市级中心压力;同时，加强居住区停车场、公交枢纽与站点的无缝换乘，提高公交出行率，减少地面交通压力。

（2）借助外围站点/车辆段，兴建功能组团（类似香港的新市镇），充分预留“站城一体化”开发所需功能，分阶段逐级开发。

借鉴香港新市镇理念，打造新城市组团，围绕站点打造邻里中心，增加社区医院、公共服务中心、图书馆、中小学、市民广场等设施。同时，增加站点与社区级商业中心的连通，增强区域间的可达性。采用地下通道，实现地铁与商业、办公的“室内零换乘”。通过绿带及公共空间，构建地面步行系统，实现站城一体化开发。

（3）以轨道交通引领复合开发，优化城区土地利用强度，提高土地利用效率。

保证城市建设总量不过度增加的前提下，统筹地上、地下、地面三层空间的立体化开发，适度优化站点周边开发強度，形成站点周边强度最高、沿线两侧次之、外围开发强度较低的态势，高强度的开发，增加了城市空间、提升了区域活力、实现了城市功能的聚合。释放站点潜能，同时增补平衡，适当降低非重点地区开发强度，提升空间品质;同时增加地块混合属性，引领轨道交通站点及线路周边地区土地的复合开发，提升轨道沿线及站点周边土地的使用强度和价值。

（4）坚持立体开发的规划设计理念，实现站厅、车辆段、停车场及地下空间综合利用。

（5）以地铁站厅为核心，利用道路、广场和绿化等公共空间的地下部分，与站点临近商业地块实现地下全互通;打造立体停车设施，与地下空间互通互联，打造地上地下一体化的城市公共空间。轨道交通车辆段用地可复合商业开发，采用分层确权及限制出让条件等方式，确保土地开发效果。

4  结语

通过对TOD等相关理论的研究，并结合国内外形势，分析大连市轨道交通发展历程、现状情况以及存在问题，同时明确轨道交通周边区域功能定位、交通体系、总体布局等。

已建成的地铁1、2号线及快轨3号线站点周边基本遵循本次规划的设计意图，对现阶段大连市正在建设的地铁4、5号线有直接的指导和借鉴作用。

以大连站为例：（1）以地铁站厅为核心，利用道路、广场和绿化打造地下城，利用通道连通北部商业的地下城和东部凯旋广场的地下空间;（2）构建立体停车P+R，加强地铁出口的交通换乘和停车换乘，提升综合交通枢纽属性。

以虹锦路站为例：（1）以地铁站厅为核心，在周边建设公交枢纽站，使北侧甘井子万达广场、万达古巷文化商街和周边住宅小区等城市功能一体化开发;（2）结合地铁站点建立高度集约区级商业中心，通过立体化、复合化高强度开发，实现土地价值的最大化，功能的多元。

参考文献

[1] 赵芳兰， 尹稚. 探索适应昆明轨道站点周边地区的城市设计原则和TOD模型[J]. 华中建筑， 2019（7）：10-12.

[2] 孙小娇. 浅析城市轨道交通沿线土地储备策略[J]. 中外建筑， 2019（5）：154-156.