理财PK买房，现在到底该选哪个

长投学堂

最近“深圳”、“房价”反复出现在热搜中，满天飞的是各种未经证实的“千万豪宅被秒光”、“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”……

此类消息刷屏各大社交媒体，甚至还有媒体曝出了“深圳人利用贴息贷款买房”的操作，引发一片哗然。虽然官方直接给出了“否认三连”：没暴涨！没发现！不存在！但是被激发出来的购房热情显然没那么容易“退烧”。

很多同学拿着准备理财的资金，望着楼市的“锣鼓喧天”，犹豫了。

畢竟，楼市黄金十年的海市蜃楼还在眼前，曾经一本万利的生意仿佛要卷土重来，不参与就等于“被抛弃”的心理，让大家在买房和理财之间徘徊。

1.理财和买房，现在到底该怎么选呢？

回答这个问题之前，先请大家想一想，未来5年，你希望从理财或者买房中获得什么？

理财毋庸置疑是希望财富增长，那买房呢？

如果是自住刚需，那就一个字：买！

但如果把房产作为一类投资品，希望它和理财一样帮你资产增长，那下面两个问题，是你需要考虑的。

第一，除了深圳，你的城市真涨价了吗？

第二，未来，理财和买房谁的收益更高？

2.除了深圳，你的城市真涨价了吗？

从今年3月开始，深圳楼市的确是国内房地产市场交易回暖最快的城市，来自深圳住建部的数据显示，今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%。

看数据没感觉？但是和北京、上海、深圳3地近30天的房价环比数据对比后，可以明显看到，深圳一马当先环比翻红。

可是深圳楼市并不是全面开花，从各个区域价格涨幅来看，涨幅明显的楼盘集中在南山、宝安。

龙岗、罗湖、盐田等区域反而拐头向下，所以外部鼓吹的深圳房价“暴涨”的确有点夸大其实。

另外这次深圳楼市的上涨，除了最近严格审查的“贴息贷款买房”的原因外，更多是因为人口红利造成的。

2018年、2019年深圳分别新增常住人口49.83万和41.22万，持续的人口流入，和四大一线城市中相对最为宽松的落户政策，为深圳带来了大量的住房需求。

所以落户红利+人口红利是这波深圳楼市“出风头”的根本原因，那你的城市目前具备这些优势吗？

我们从3月全国重要城市大数据房价中位数中可以明显看到，相比2月，一线二线四线城市房价中位数总体下行，三线城市总体小幅上行，全国房价上涨的谣言不攻自破。

一线城市房价中位数的平均值为47368元/建筑平方米，比上月涨跌-426元/建筑平方米。

二线城市房价中位数的平均值为17000元/建筑平方米，比上月涨跌-438元/建筑平方米。

三线城市房价中位数的平均值为12272元/建筑平方米，比上月涨跌96元/建筑平方米。

四线城市房价中位数的平均值为8005元/建筑平方米，比上月涨跌-52元/建筑平方米。

既然楼市并没有重归火热，那就要考虑第二个问题：理财PK买房，谁的收益更高？

那我们就做个小小的实验，各拿500万元投资房产和理财，穿越到5年后，看看收益状况吧。

3.未来，理财和买房，谁的收益更高？

500万元投资房产，首先要确定年化收益。

那来看一下过去4年，一线的北京上海，以及迎头赶上的强二线杭州、郑州的房价表现：上海上涨了14%，北京34%，杭州60%，郑州43%。

取中位数，按照房价每年8%的上涨，复利计算，500万元，5年后的总价值是707.8万元。

拿500万进行理财呢？5年后的收益又如何呢？

如果选择创新型银行存款，存续期5年，保本收益4%-5.5%，5年后总价值610.2万-657.2万元；

如果选择今年比较火的低风险中短债基金，年涨幅7%-9%，5年后总价值707.8万-781万元；

如果可以承担风险，进行指数基金定投，收益回报会更为可观。

由此来看，自2016年地产行业进入“房住不炒”的主基调后，房产投资的优势已经慢慢消散。另外从投资趋势来看，房地产行业的黄金十年已经成为历史，可经过4年休养生息的A股，未来5年大概率会迎来新的阶段。

当然，以上的所有分析都是基于想通过投资，完成财富升级的目的，如果你第一次购房，且只是为了自住，那绝对是早买早享受。

至于二次购房想置换的朋友，无非是想得到3个方向的升级：

城市升级：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。

区域升级：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。

空间、体验升级：两房置换成三房四房，出于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。

可无论是哪种类型的置换，都逃不过“购房政策如何分析”“贷款、税费如何计算”“先买还是先卖”等一系列的问题。