北京写字楼市场 2020年第一季度回顾与全年展望

Cresa世桦嘉润是全球最大的租户代理服务公司，为企业提供整合一站式企业地产服务涵盖了企业房地产需求的各个方面，包括市场研究、地产战略规划、员工住址分析、工作场所战略、选址分析、政府政策谈判、专案管理、交易管理、尽职调查、项目管理等服务，通过在全球80多个国家1000个城市为客户提供个性化的企业地产解决方案和专业租户代理服务。作为企业地产策略规划师，Cresa世桦嘉润致力于协助企业管理层设立有效的企业地产策略应对企业在不同阶段的企业地产需求以及挑战。

2020年第一季度北京写字楼市场回顾：

1.甲级写字楼市场无新增供应入市

2.需求端走弱，疫情后新租及扩租成交量锐减

3.科技与金融行业仍为需求主导，生物医药行业表现亮眼

4.市场情绪以观望为主，甲级写字楼市场空置率与上季度持平

5.租赁压力较大的业主租金下调明显

在供应端，Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月表示：“2020年第一季度，全市仅有一个位于望京/酒仙桥商圈，体量约为68，000平方米的新项目竣工进入北京乙级写字楼市场。北京甲级写字楼市场本季度无新增供应入市，总存量仍维持在898万平方米。” 此外，据Cresa世桦嘉润了解，原计划于2020年入市的一些新项目，虽受疫情影响交付日期将小幅延后，但相关业主均表示各自项目预计仍将于年内如期入市。

在需求方面，李芳月介绍：“本季度的租赁成交多在农历新年前既已签订或达成意向。受疫情影响，看房的不便及诸多企业的延迟复工政策，令租户活跃度在年后锐减，租约到期日临近的租户多以选择原址续租为主。”结合当前需求走弱、诸多租户退减租赁面积或降级搬迁的市场趋势，北京甲级写字楼市场的净吸纳量在2020年第一季度仅录得约7，400平方米。值得关注的是，一些仍有较大面积扩张需求的租户，在本季度选择在临近企业总部的同商圈乙级物业进行扩租，北京乙级写字楼市场的净吸纳量因此录得近55，000平方米。

据李芳月介绍，科技与金融行业在本季度仍为北京写字楼市场的最主要需求来源，二者在全市新租及扩租总成交面积中的占比合计超过67%。此外，生物医药行业在本季度的成交面积占比升至10%，环比大幅提升8个百分点。上述行业就整体而言，都有望在本次疫情过后迎来利好，其中线上教育、人工智能以及保险等细分行业租户的市场表现尤为值得期待。

在空置率方面，Cresa世桦嘉润高级董事总经理徐荣卿表示：“由于无新增供应入市，且疫情的出现使得租户目前主要持观望态度，本季度北京甲级写字楼市场的空置率仍录得17.1%，与上季度持平，但已显著高于去年同期7.0个百分点。北京乙级写字楼市场虽出现需求的增长，但新项目的入市仍将空置率环比推升0.1个百分点至13.4%。”就甲级写字楼市场各商圈而言，受来自金融与科技行业稳定需求支撑的中关村及金融街商圈，虽然空置率在本季度仍分别处于2.8%与4.3%的低位，但各自环比微升0.2与0.1个百分点。中央商务区商圈的空置率在2019年攀升11.5个百分点后，在本季度因租户活跃度的降低而迎来小幅调整，录得环比下降0.4个百分点至15.3%。然而，考虑到即将繼续放量的新增供应，以及租户租赁预算整体收紧的市场趋势，中央商务区商圈的空置率自下季度起或将继续呈现上浮态势。

徐荣卿表示：“由于整体需求的疲软，加上市场竞争的加剧，部分面临较大租赁压力的业主在本季度继续将项目租金下调。北京甲级写字楼市场的平均租金在本季度环比下滑0.4%，至人民币376.0元每月每平方米。乙级写字楼市场的平均租金录得人民币223.9元每月每平方米，环比下降1.4%。” 在甲级写字楼市场各商圈中，亚奥商圈的平均租金在本季度环比下调0.7%，降幅居首。租户租赁预算的日益保守令平均租金在全市各商圈中高居前两位的中央商务区与中关村商圈，在本季度均录得0.4%的租金环比降幅。

2020年全年北京写字楼市场展望：

1.新增供应量受疫情影响有限，预计新项目均将如期入市并继续推高全市空置率

2.需求有望在下半年回升，然而海外疫情控制情况及国际经济形势值得密切关注

3.部分租户的租赁策略预计将在疫情后进行调整

4.甲级写字楼市场的空置率或将突破21%

5.加剧的市场竞争或将令甲级写字楼市场的平均租金同比降幅超过5%

展望2020年，Cresa世桦嘉润执行董事总经理王刚认为，北京写字楼市场预计将出现的供应高峰并未因疫情的发生而得到缓解，2020年全市预计仍将有超过100万平方米的新项目入市，其中甲级项目达到约73万平方米。王刚指出：“市场当前存在着高度不确定性，若目前国内疫情的良好控制态势得以持续，已在海外开始爆发的疫情可以尽快得到有效控制，且并未对国际经济、乃至政治形势带来实质性冲击，北京写字楼市场目前被抑制的租赁需求有望在下半年得到释放。然而，受宏观经济形势影响，需求的回暖仅是相对而言，整体来看预计仍将维持在较低水平。疫情过后，部分租户的租赁策略同样将出现调整。受疫情冲击较大的租户为降低运营成本，或将选择退减现有租赁面积、降级搬迁、或迁址至联合办公型物业过渡，乙级和园区型物业因此在今年有望得到市场青睐。”

结合当前的经济、市场以及疫情防控形势，Cresa世桦嘉润预测，北京甲级写字楼市场的空置率预计将在2020年末被推升至超过21%的历史高位。虽然一些租户结构健康、出租率良好的项目预计仍将保持租金水平的整体稳定，但市场竞争的加剧或将令租赁压力较大的业主进一步加大租金降幅，并导致年末全市甲级写字楼市场的平均租金同比下调5.2%，至约人民币357.7元每月每平方米。面对可能出现的窗口期，在疫情中仍保持坚挺或预计将在疫情后得到利好的租户宜把握市场租金大幅下调的契机，以优惠的价格寻找续约、扩租、或升级搬迁至更为理想区位、物业的机会;对于其他当前位于较为老旧楼宇的租户，Cresa世桦嘉润建议租户结合自身需求，考虑搬迁至位于非核心商圈、租金水平相对较低的高品质项目，从而以最低的成本完成企业形象的升级，并获得更高规格的物业服务。