大型住宅小区项目施工管理研究

2020-06-01何煊

建材与装饰 2020年15期

何煊

（惠州市汤普实业有限公司广东惠州 516000）

0 前言

目前，人们对优质生活的追求使他们对居住环境越来越重视，这也使得建筑行业的发展面临新的挑战。对于大型住宅小区而言，要使其满足业主的居住需求，就必须有效开展项目施工管理工作。而深入研究大型住宅小区项目的施工管理问题和应对方法，十分有助于提升此类项目的施工管理质量。

1 大型住宅小区项目概况

本次案例工程为新力花园三期项目，如图1所示，项目位于惠州市惠城区水口皇冠路。该住宅小区项目的总用地面积为164655m2，总建筑面积为506800.6m2，整体容积率为2.2%，计算容积率建筑总面积为361619.2m2。本次工程为框架和剪力墙建构，其工程支模体系为铝模+爬架。新立花园三期为大型高级住宅小区，包含6栋4层别墅，31栋叠墅（有双拼、三拼和四拼）和17栋高层住宅楼，高层住宅楼的层数有31层和32层之分；小区内工包含3070户业主，地下车库总面积为134980.8m2，共计3629个停车位。此外，小区的商业以及公建配套较为完善，幼儿园、配套商业、社区居委会、物业、消防控制室、人防报警室等功能区，共计8595.2m2。

图1 新力花园三期

2 大型住宅小区项目施工管理方法

本次工程的作业量、占地面积、管理难度和用人量都相对较大，环境与质量标准也相对较高，所以为了能达到预期施工目标，相关单位必须做好该项目的施工管理工作。在实际作业环节，施工管理人员应该基于施工现场情况，紧抓关键问题，针对项目施工质量影响因素而制定管理方案。

2.1 项目施工成本管理

对于房地产企业而言，项目的成本管理工作至关重要，将会对企业的经效益以及项目的整体质量产生深刻影响。不过，在成本控制环节，常常出现管理意识不强、管理机制不完善、管理方法不合理和管理灵活性、适应性不高的问题。基于常见的房地产项目成本管理问题，在本次案例工程中，相关工作人员要切实把握影响成本管理质量的因素，并基于科学的作业原则和方法，开展成本管理。

2.1.1 作业原则与目标

在实际作业环节，项目成本管理人员应该先明确自身作业目标和实践原则，为提高工作有效性奠定良好基础。比如，在本次工程中管理人员以3%作为降低成本率指标，并以在缩减成本、实现项目投资效益最大化为成本管理目标。而在成本管理原则设定方面，应该切实践行五大原则：①周密计划原则，要切实保障成本管理方案的可靠性、周密性以及系统性；②动态管理，要时刻关注动态成本与目标成本差异，确保成本控制工作有效；③合理施工，在作业时应保障施工有效性和安全性，减少额外的成本支出；④缩短工期，为了尽可能节约人力和物力成本，应该在保证施工质量的前提下尽量缩短工期；⑤降低成本，在开展成本管控工作时，应该基于各影响因素开展优化，实现总成本的有效管控[1]。

2.1.2 成本管理影响因素

目前，房地产项目的施工成本主要分为直接成本和间接成本两大类。其中，直接成本是对工程实体形成有帮助且能直接计入工程对象的费用支出，本次案例中的施工人员薪资福利、施工材料采购和加工费用、使用设备和采购租赁费用以及项目分包费用都属于直接成本。而间接成本是施工准备、组织和管理环节支出的费用总称，它们间接作用于项目建设和施工。比如，管理人员薪资福利、办公费用、差旅费、伙食费、外派补助等。在成本管控环节，直接和间接成本都是项目效益流失的主要源头，如表1所示，虽然不同类型的影响因素影响力大小略有不同，但是它们都是影响成本管理效果和企业投资成效的关键。

表1 房地产项目效益流失的主要影响因素

2.1.3 项目成本管理策略

为了提高住宅小区项目成本管理质量，相关工作人员必须在作业时充分考虑成本管理影响因素，并且基于实际作业目标和需求制定管理方案和机制。

首先，强化成本管理机制。在这一层面，相关工作人员需要明确项目成本管理的意义和价值，并为提高项目管理质量而“量身定制”成本管理机制，以便于实现高水平的成本管理。此时，应该以项目经理统领全局，集中管理成本核算人员，并且理顺成本管理组织的结构关系和人员部门之间的从属关系。比如，以项目经理统领项目总工程师和执行经理，以项目总工程师领导质量员、安全员和施工员、以项目执行经理领导材料员、预算员和成本员，沟通构建完善的项目成本组织架构，实现对成本管理机制的完善和强化。

其次，选用科学的成本管理方案。在实际作业环节，项目成本管理方法选用的科学性和管理方案制定的合理性都将会对成本管控成效产生深刻影响。所以，在作业环节必须做好方法选用工作。比如，引进目标成本管理方法，并将之运用到本次案例工程的成本管控之中，开展动态化目标成本追踪；开展全过程目标成本管理，理顺并践行目标成本管理循环，为提高管理质量提供辅助。

最后，加强资源采购与使用的监督管理。此时，管理人员需要从两方面着手作业。一方面，要确保材料采购价格合理、数量标准且质量达标，切实提高此项工作的经济性和实用性价值；另一方面，则需要科学开展材料管理工作，实现材料的有效保存和循环再利用，降低材料损毁和浪费概率，实现成本节约。

2.2 项目质量管理

房地产项目的施工质量决定着建筑物的使用寿命和实用功能，对于大型住宅小区项目而言，施工质量将直接影响项目投资收益和项目开发企业的市场口碑。所以，在实践作业环节，必须做好项目质量管理工作。在这一环节，项目管理人员应该遵循以人为本、客户满意、合规合法和预防为主的质量管理原则作业。而在工作中，干扰项目质量管理成效的因素极为多样，施工人员、材料、设备、方法和环境的选用和变化都会对项目质量管理的结果造成影响。基于此，在大型住宅小区项目质量管理环节，相关工作人员应该从以下几个方面着手作业：

（1）事前质量管理。此环节，需要管理人员做好项目设计方案、技术档案、施工组织设计方案、工序交接记录以及工程量动态统计表格等材料的审核工作。质量管理人员应在施工开展前，确保进场材料、人员、设备、技术的可用性和实用性[2]。

（2）事中质量管理。项目进入施工环节后，质量管理人员就必须确保施工设计方案得以彻底落实，并保障施工环节的整体质量和安全。在这一层面，需强化制度建设和工作监督。比如，建立技术交底机制、现场质量监督检查机制、计量控制机制和旁站监督机制。同时，为了保证切实保障施工有效，还应该根据工程实际要求开展有针对性地管理和监督。比如，案例工程结构为剪力墙和框架结构，则作业环节需要强化对钢筋混凝土浇筑、钢筋绑扎、钢筋连接方法选用的重视，以确保项目事中质量管理达标。

（3）事后质量管理。在这一环节，质量管理工作主要表现为施工质量验收和成果检查方面，相关工作人员需要根据合同内容和工程要求做好竣工验收工作即可。

2.3 项目安全管理

近年来，建筑工程项目的安全事故频发，不仅为施工人员和企业带来了巨大的人员和财产安全损失，更严重影响了住宅入住率。所以，在项目施工管理环节，必须提高安全管理工作质量。在此环节，需要相关工作人员充分践行安全第一、科学监管、预防为主的安全管理原则，依托安全生产条例作业。比如，杜绝急性中毒、重大机械事故、特大火灾、爆炸或重大交通事故等，还应尽力降低员工负伤率[3]。在实际工作中，管理人员需要兼顾宣传教育与管控，基于“自律+他律”思路切实提升参建人员的安全施工意识和管理配合度，保障安全管理工作的有效开展。比如，开展全面覆盖性安全教育和宣传，通过张贴安全标示、警示标语、规章制度等方式强化参建人员对安全施工的重视；引进先进安全设备，加强安全防护用品佩戴核查力度，保证所有参建人员配备必要性的安全防护装置；完善安全施工监督检查制度，借助于定期巡查、全过程监管和重点审查，尽力降低生产风险，为保证作业安全性提供辅助。