房地产公司财务分析概述

王敏

关键词：房地产公司  财务风险  防范措施

一、研究背景

新常态下，房地产公司的竞争已经趋于白热化，金融政策趋紧，针对房地产公司的信贷政策收缩使得房地产公司的日常经营面临较大的资金压力，在这种背景下，有的房地产公司开始从其他渠道筹集资金，但必然会增加公司本身的财务风险。加之，房地产公司的数量已然是一个较为庞大的数据，竞争压力较大，因此，房地产公司要想获得长足的发展，必须对公司本身的财务分析以及房地產项目的财务分析予以足够的重视，特别是对日常的财务分析暴露出来的财务问题，要进行充分的论证以期化解该项财务风险。

二、房地产公司的财务分析种类及现状

（一）房地产公司的财务筹资分析

目前，很多房地产公司本身的自有资金相对较少，其主要的资金来源是银行的信贷资金。房地产公司在进行项目初期开发时，往往会采用负债开发的形式进行，自有资金在其中所占的比例相对较低。在房地产行业的发展初期，很多房地产公司都享受到银行信贷资金所带来的融资便利性，但是随着我国房地产行业受到政府宏观调控力度的增加，而前期的贷款也陆续面临偿还的压力，很多房地产公司开始面临无法偿付本息的财务风险。因此，一旦房地产公司的再融资面临较大困境，获得资金的成本增加，甚至无法获得新的资金，那必然会面临资金链断裂的财务风险。因此，房地产公司应当注重对自身财务筹资能力进行分析，多渠道、多结构的融资促使房地产公司的融资能力增强。

（二）房地产公司的财务投资分析

根据房地产公司的规模大小，往往会同时进行一个或者多个建设项目，在项目筹备和论证阶段，房地产应当对其财务可行性进行必要的分析。房地产公司的项目往往都是投入人力较大、所需资金数额较多且时间跨度较大的建设项目，这种项目特点使得房地产公司的投资活动成为公司的核心业务，因此，房地产公司的投资能否顺利推进，对于整个房地产公司的盈利能力和偿债能力都会造成不同程度的影响。基于此，在项目开始初期，房地产公司就应当对该项目的财务可行性进行充分论证，初期的启动资金以及后续的资金跟进都要一一确认，一旦项目启动，而资金的投入没有及时跟进，将会使得房地产公司项目出现“烂尾楼”等现象，项目的中止也会导致前期投入的资金无法及时收回，资金链一旦断裂，房地产公司必然会面临破产倒闭的风险。

三、房地产公司应当注重财务分析，以防范财务风险

（一）房地产公司通过对公司自身的偿债能力进行分析，以防范财务风险

在对房地产公司的偿债能力进行分析时，往往会从短期和长期两个方面来进行分析。短期偿债能力分析目前常见的财务指标包括现金比率、速动比率以及流动比率等。但是这些财务指标的分析仅仅是一个通用层面的财务指标，在实际针对房地产公司分析时，要结合房地产行业的特点以及公司的实际情况加以理解。例如，房地产公司的前期投入较之普通企业要多很多，而资金的回流情况也较之普通企业慢很多。在此背景下，对其短期偿债能力分析就不能仅仅从普通企业层面进行比较。而且，即使有时房地产公司的速动比率较高，但是仍不能有效说明其短期的负债或者利息可以如期偿还。原因在于其应收账款可能会面临较多的坏账，在此情况下，速动比率将可能失去其应有的判断短期偿债能力的特点。除此之外，现金比率的适当性要予以关注，不能过高也不可过低，较高的现金比率可能说明该公司的资金调度存在不合理之处，导致资金的大量闲置。长期偿债能力分析的常见财务指标也应当进行辩证判断，财务结构的合理性是在行业基础和公司基础上判断的，而不仅仅是一个区间数据。

（二）房地产公司通过对公司支付能力进行分析，以防范财务风险

房地产公司属于资金投入较大的企业，因此，其支付能力与公司的财务风险是有着较为密切的关联性。房地产公司支付能力的情况可以在一定程度上判断该公司的财务风险，对支付能力的分析可以从两个方面进行论证。其一是房地产公司的现实支付能力。从财务角度来看，现实支付能力是通过相关的财务数据得到的其货币资金在正常情况下的每月周转数。虽然从财务分析角度来看，其现实支付能力的相关指标是越大越说明该房地产公司的的支付能力较强，其抵抗财务风险的能力愈强，但是，从另一个层面进行分析，现实支付能力过于高于行业的平均水平，也可以说明其资金存在浪费的现象，无法有效充分利用企业的资金。其二是房地产公司的潜在支付能力。潜在支付能力主要是注重在进行项目投资以前的相关财务指标计算得出的每月周转数。正常情况下，潜在支付能力与计算得出的每月周转数是正关联性的，但是要注意对银行存款、借款的期限以及有价证券的期限进行判断，而且各个资金的变现能力也存在一定的差异性，在对相关指标进行分析时，要尤为注意这些财务数据是否是同一会计时点的静态数据。只有全面考虑现金流入、流出以及收支等各方面因素，才可以较为真实的预测房地产公司的支付能力强弱，从而有效防范财务风险。

（三）房地产公司通过对公司成本控制进行分析，以防范财务风险

各类企业都会对自身的成本进行有效分析，以期将其成本在质量满足的情况下尽可能减少。房地产公司属于资金密集行业，财务分析中的成本控制分析是必不可少的。其一，房地产公司的成本控制分析应当对既定的成本目标完成情况进行有效评价和判断，如果成本较之既定成本目标增加，要深入分析财务成本上升的原因，并深刻理解该项成本的上升对整个房地产公司的深远影响，判断该成本的上升是否是可控的，是否可以有效进行降低，以期下一阶段成本目标的实现。其二，在对房地产公司的成本控制进行分析时，要对其中涉及的关键成本以及相关控制方式进行明确。房地产公司要对梳理出来的每一个关键成本以及对应的成本风险控制点进行针对性制定风险防范和化解方法，实现从根本层面降低成本的目标，这对于提高房地产公司的财务风险防范能力是非常有助益的。在此过程中，房地产公司要充分利用各种成本分析方法，例如“量本利”、“盈亏平衡点”以及“边际贡献法”等多种方法，从房地产公司整体层面上实现全成本管控。而且，房地产公司要注重全员成本管控的思想激励，充分调动员工积极性，制定相应的成本管控激励措施。

参考文献

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