“四新技术”在地产开发中的应用

王 昊，宓国彦，刘振华，马 宁

（上海中建东孚投资发展有限公司，上海 200125 ）

科技是第一生产力，创新是驱动发展的第一动力。在目前房地产开发新形势下，新材料、新设备、新工艺、新技术的“四新技术”应用成为企业实现产品核心竞争力、提高经济效益的重要手段。对于房地产开发而言，“四新技术”除了可应用在项目工程技术领域外，也能在安全、健康、舒适性等方面有所建树。这些领域的“四新技术”往往对营销和品牌提升有较大的促进作用，对业主的吸引力也更大。本文重点开发了基于安全、健康、舒适性等领域的“四新技术”的积累和研究，并且做好技术储备，努力在实际项目中推广应用。

1 无接触通行智能化技术在小区的应用

随着今年新冠疫情的爆发，很多小区为了疫情防控需要，在小区入口设置测温和出入证核查制度。人工进行相关检查时，不可避免存在检查工作量大、近距离接触感染的风险。此外，小区业主在进入各自楼栋的单元门均需要拉开门把，出单元门则需要按出门钮，上下电梯则都要按电梯开关。这些操作都存在一定的接触风险。

在充分调研市场上相关技术后，在公司推广无接触通行智能化技术。在小区入口、单元门入口采用人脸识别技术，使用户在无钥匙及磁卡的情况下也可以进入小区和单元门。在未来，可进一步根据疫情防控需要，在小区入口或单元门入口的识别装置上增加红外热成像温度感应技术，对进入小区的人员进行自动温度检测。若有体温超标者自动预警，提示物业管理人员采取相应措施。

但人脸识别技术本次疫情也存在一些问题，最大的问题是戴口罩时无法识别人脸，在入园区时脱下口罩无疑会大幅增加感染风险。经与多个市场成熟品牌技术沟通后，在不需要虹膜识别等复杂技术的情况下，可在传统人脸识别系统上通过算法改进来实现戴口罩识别的要求。

在单元门前，通过人脸识别系统后则可联动电动开门器，自动开门。出门时，则通过红外感应开门按钮联动电动开门器，全程人手无须触碰门把手及开门按钮。除了防疫性、便利性大幅提升外，也全程营造了尊贵感。

进入单元门口，根据人脸识别后台记录的信息，自动联动电梯下降及达到指定楼层。外出时，通过户内可视对讲呼梯。由此完成整个无接触系统的闭环管理。

2 全屋健康建材体系的搭建

由“关于疫情后对住房需求变化”的在线调查问卷可知，对环保健康装修材料的需求高占榜首。由结果可以明显看出，普通百姓购房时，对装修建材的关注度，也就是健康领域的关注度始终未曾降低过。调查结果如图1所示。

本团队在项目交付时，基于通用的交付标准及已有的健康建材新技术，提出了全屋健康的概念。全屋健康体系基本涵盖了所有健康类的基础装修建材，包括健康壁纸、健康泥和健康涂料、健康砖、健康地板，健康板材等。对板材搭起来的橱柜、衣柜等配备柜内杀菌消毒设施，由此构建一个完整的体系。通过体系化应用而非零散的点，可以实现室内交付时健康低醛的目标。

图1 疫情后对住房需求变化调查结果

2.1 光触媒技术

光触媒在光的照射下，其表面会释放出活性极强的 TiO2，与空气中的有机物及各种细菌发生降解反应，从而达到净化空气、抗菌防霉、除臭等效果及健康性能。可应用于健康壁纸和健康地板等材料上。

2.2 纳米硅片技术

在传统无纺布壁纸基础上添加纯天然纳米硅片可以吸附甲醛及有机气体 VOC，添加甲壳素可以将有害物质分解成无害的安定物质及水分，不会二次污染。可有效净化空气，创造舒适健康居家环境。

2.3 负离子技术

负离子是空气中带负电荷的离子总称，由于带负电的氧气所占的比重最大，所以也被称为负氧气离子。空气中的分子在高压或强射线的作用下，电离所产生的自由电子被氧气所俘获，形成带负电荷（电子带负电荷）的氧气离子，即低能量激发负氧离子。在水性无机涂料、基础泥等涂料产品或者瓷砖产品上通过特殊工艺及配方添加负离子技术，达到消醛除苯，对有机挥发气态污染物还原降解作用和净化空气，对颗粒污染物起到净化作用的功效。

2.4 电子射线技术

利用带有超高能量的电子射线冲击物质表面，使物质面层分子在电子射线作用下产生电离作用、引发激发态，最终发生化学反应由照射前的无规则、线型小分子结构自组装为高规整、体型大分子结构，从而改性为具有超高表面致密度、平整度的高性能面层材料。此种材料具备很强的穿透力，可以穿透装饰材料内部杀灭病菌。可以应用在健康地板等产品上。

2.5 无醛或低醛胶水及封边技术

通过低醛胶水及先进封边技术的应用，从生产源头即降低甲醛的产生，同时也能阻止板材里原有微量甲醛等有害气体释放出来，达到板材低醛的目的。

3 多联式空调技术改进

某科技三恒空调系地源热泵、毛细末端辐射管及集中置换式新风为三驾马车，完成了恒温、恒湿及恒氧的宣传作用。该系统尤其具备较高的舒适性、噪声低、无吹风感及冬季加湿等特点，广受业主的好评。

作为已经存在于市场多年的多联机空调系统，尽管具备系统成熟度高、门槛低、舒适度尚可的优点，但竞争力较科技三恒空调有所欠缺，如不进行改进，宣传性上已明显落后于科技空调系统。考虑到科技三恒空调的门槛较高，对项目运营后的维保团队技术水平要求较高，对作为缺乏相关经验的开发商来说，需要有较强的容错和承压能力。故对多联式空调进行改进，使其尽量达到科技空调类似使用效果，这也是一个技术方向。

3.1 温湿平衡多联空调

有多联机厂商在传统多联机气管、液管的基础上进行改进，将气管调整为高压气管和低压气管，从单一冷媒循环拓展为双环路循环。其主要功能和目的在于在传统一块热交换盘管的基础上增加了一块热交换盘管，从而可以实现制冷再热功能。即除湿降温后，通过再热盘管，将温度恢复到初始值。通过制冷再热功能，就能实现夏季和过渡季在除湿的同时精准控制室内温湿度 ，达到温湿平衡的目的。

3.2 人体智能送风 AI 感知室内机

科技空调无室内机，也就无吹风感。为了达到类似效果，有多联机厂家推出人体智能送风感知 AI 室内机，在空调面板上配置人体感知探测器，实时智能感知人体状态，实现避人/跟人精准送风快速响应模式，从而可实现对人吹、避人吹、渐沉凉风和瀑布暖流等送风模式。根据人体温度、位置、人数、喜好实现精装 AI 送风。

3.3 智能型线控器

通过线控器实现 0.5 ℃ 的精准送风温度调节。较传统的 1.0 ℃ 调节而言，其精度更高，可达到恒温目的。

3.4 小型独立加湿模块

科技空调系统能实现全年温湿平衡，其冬季的湿度平衡是通过集中新风系统加湿系统实现的，加湿办法多且效果好。但多联空调的新风主要是户式末端新风机，现有产品几乎均无加湿功能。随着现在通过技术进步，已可以通过独立加湿模块来实现全屋加湿，补全多联式空调加湿的短板。

独立加湿模块可采用滚轮加湿等新型加湿技术手段，系统需设上下水管，实现加湿喷水和废水排出的需要。从系统长效稳定考虑，系统宜安装于设置中央净水系统的项目，保证水质稳定，管线不容易堵塞进而引发故障独立加湿模块新型加湿技术系统示意图如图2所示。

图2 独立加湿模块新型加湿技术系统

4 其他“四新技术”的应用

除以上提到的在安全、健康、舒适度方面改进的“四新技术”外，新型防水材料、新型仿石砖等在降低成本的基础上同样可达到较高使用效果的材料也是研究方向。满足降本增效这一房地产开发的重要目标。

5 结语

通过“四新技术”的分析与研究，对“四新技术”的应用有了非常深刻的了解与认识。“四新技术”是房地产开发公司产品竞争力的技术支撑，亦是一项系统工作。这项工作的有序推进和不断的亮点打造，将为房地产开发公司产品竞争力直接提供助推动力，值得各房企在这方面持续加大研究与投入。