写字楼行业的健康升级策

夏楣黎

随着越来越多的企业员工复工返岗，办公场所成为当下的防疫主战场，企业对于写字楼的租赁需求在短期内更加谨慎，在保障企业正常运转的同时，写字楼市场面临“健康”转型，楼宇经济业态迎来调整机遇。

市场趋势需再度把握

近年来持续承压的一二线城市办公楼市场面对疫情冲击该如何应对？目前，业界普遍认为，虽然“写字楼的空置率预计进一步攀升，租金将持续下滑”，但疫情之于一线城市及部分二线城市写字楼市场的影响应是暂时和短期的，中长期来看普遍对写字楼市场仍持乐观和看好态度。一方面，写字楼本就存在传统的“春节租赁淡季期”，突发在2020春节的疫情对于写字楼租赁的影响实际上较为有限，而且“经过17年的发展，中国目前写字楼市场和租户逐步完善，此次疫情对写字楼市场的影响相对于零售市场会更小一些。”高力国际的研究报告指出，“疫情对于写字楼整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化。”

但这并不足以让行业各方安然度过危机，亚太商业不动产学院院长朱凌波在研判疫情对写字楼市场的中长期影响时指出，“随着企业的逐渐复工，但因疫期几乎都采取远程和线上办公，部分企业疫后会形成新的办公形式，再加上很多企业纷纷裁员和倒闭，企业对线下办公场地的需求会断崖式下降，不但会出现租金收入大幅减少，招商停滞以及租金（房）纠纷，也会呈现集中爆发的趋势和现象，这诸种因素叠加，无疑对写字楼和产业园的持有者和运营者雪上加霜、甚至成为压死骆驼的最后一根稿草！原来存量的写字楼和产业园市场也会出现30%乃至更高的闲置和空置。再加上疫情后遗症形成的对写字楼和产业园在空间、环境、安全、环保和智能化的升级需求，会增加存量市场的追加投资或一定比例被淘汰。”他认为写字楼及产业园行业将进入“市场化为主的定位和规划，轻重混合模式结合，轻资产运营为本，全产业链经营与服务为核心，智慧化（线下线上互补结合）管理为手段的新阶段。”

疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。客户方面，“零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击，租赁活动或将收缩；金融业、专业服务业等受到的直接影响则比较小，也将会成为未来业主争取续租、扩租的重要对象；而另一方面，医药与医疗设备，线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展，从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。”形态方面，在部分城市，密度相对低，环境相对开阔，更接“地气”的“花园式”办公场所（如一些城市更新而来的配套现代化的文化创意园区）明显更受青睐。全球知名私营房地产顾问服务公司莱坊认为受疫情影响写字楼市场下半年即可恢复，“下半年整个写字楼市场的供应和需求将逐渐恢复。届时一部分被疫情抑制的租赁需求将会得到释放，加大了对于写字楼的吸纳，从而带动空置率下降，租金走势逐渐企稳。”

功能标准“更上层楼”

经此一“疫”，办公环境及安全管理成为关注焦点，在办公人群看来，写字楼的中央空调系统、空气净化设备、上下水系统、安全监控设备、物业公司的应急能力等都需要升级。全国各大城市出台的复工复产条件也都将楼宇防控机制是否健全，作为是否允许复工的重要评判标准。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、成都商业楼宇部负责人、高级董事戴晖表示，“此次疫情对写字楼市场带来的不利影响是短暂的，但透过该事件我们可以看到，整个行业在健康防护、业主运营和物业管理应对突发事件机制等方面还有提升空间，值得引起重视。”

疫情期间，容纳着大量员工群体的写字楼的品质与功能标准将“更上一层楼”。绿色、健康、安全、灵活的办公场所或将更被租户看重，智能楼宇管理、健康安全管理将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。业内人士明确指出今后的房地产市场交付标准将有更明晰的健康要求，强调从建筑自身硬件的角度加强对类似疫情事件的防护，“增设新风及回风系统增加紫外线消毒模块、非接触式人体体温实施监控系统、智能电梯系统集成闸机系统、公共区域的自动定期消毒设备等”。业主方需要利用这段时期，提高管理能力，优化运营效率，并切实提升重大事件应对能力。对此，华润华南大区写字楼市场部副总经理杨贤钊认为，“高水平管理主要体现在反应速度、反应的系统性、防疫动作到位等。同时，对办公配套提出更高要求，如向企业提供更具灵活性的共享办公和共享办公室。当然，最为重要是重视健康防护体系。”

戴德梁行表示，“一方面，受疫情的影响，国内外企业对置换、扩张办公物业较为审慎。而严格的延期复工措施之下，中小型企业因经济活动受限而带来的短期内财务流动性风险更大，或对办公租赁市场造成影响，尤其影响联合办公空间的租赁活动。”戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为这是业主方与企业方需求协调的过程，“对办公楼层布局、设计工作场所的空间利用进行优化，经历这次疫情以后，业主方可能会考虑将更多的共享办公空间、公共区域融入自己的写字楼，办公租户可能考虑增加更多的共享办公桌、团队协作空间和会议室。抛开硬件的那些条件，主要还要取决于公司的员工在时间管理、任务分配、日常进度跟进、远程团队协作、工作汇报和线上会议安排等方面是否具备较高的自我管理能力。”

对于硬件落伍、管理能力有限的部分写字楼的出路问题，中国房产经纪公义联合会主席胡景晖给出了转型建议，“改造为3、4星适合家庭旅游的度假型酒店或中端商务酒店。此外，还可以改造为公寓，特别是长租公寓市场依然有空间。”并且，投资机遇也可能引来资本竞逐，相对成熟的商办市场和交易模式将持续吸引更多的机构投资者和买家，“今年的机会在于，可能会出现较多的写字楼大宗交易，有一部分写字楼撑不下去，也会有一些人来抄底。”

房地产科技顺势而起

众多智能新场景在疫情中集中呈现，房地产科技对写字楼行业的赋能功用愈加明显。中科产城董事长郭莹辉建议房地产企业围绕技术创新、科技创新找出发点，“智能楼宇、智能园区将来科技的常态化可能会促进人工智能、大数据、机器人这三个科技领域的联动，把应用场景和新的需求联合起来，使空间和服务更加优质。”

高力国际指出，“此次疫情让整个行业进行了一次行业数字化的路演，这次被迫的‘数字化大练兵涉及写字楼市场很多方面，例如远程办公、疫情防控、房源展示、线上带看等。互联网引领下的行业数字化变革就像一颗种子深深埋在了房地产这个肥沃的土壤里不断孕育成长，等待着它春天的到来。”

仲量联行的调研结果则显示，近两年部署科技产品或解决方案的房地产项目数量显著上升，并且，具备科技前瞻性的房地产企业在实施疫情防控和降低风险方面都显示出更多的优势，“一方面，我们预计与健康和安全相关的楼宇管理和交付标准将有所提升。这意味着开发商和业主会相应地提高楼宇的软硬件设施品质和物业管理水平，从而直接或间接地加大房地产企业购置和部署科技产品的需求。在本次疫情中，地方政府借助智慧城市平臺与商务楼宇形成的联动防控网络，充分掌握了办公楼复工情况和人员健康信息，对疫情防控起到了积极作用。随着智慧城市建设的不断下沉，楼宇自身的智能化技术标准预计也将有所提高，以实现与城市综合管理服务平台的无缝对接。”