山西省房地产价格的多元线性回归模型

郭妍

摘要：房地产业作为国民经济的基础性产业和支柱性产业，对于我国的经济发展起着至关重要的作用。房价问题是房地产市场和住房政策的核心。合理的预测房价，找出影响房价的关键因素，对于调控房价起着积极作用。在本文研究的众多房地产价格影响因素中，通过多元线性回归模型可知房屋销售单价取决于地区生产总值、本年完成开发投资额、房屋竣工面积以及五年以上贷款基准利率。其中，房屋销售单价与地区生产总值、本年完成开发投资额成正比关系，与房屋竣工面积、五年以上贷款基准利率成反比关系。综上提出要通过合理引导居民消费、提高贷款基准利率以及继续推行“限购令”和“限价”政策抑制房价的上涨。

关键词：多元线性回归;房地产价格

1 引言

房地产业作为国民经济的基础性产业和支柱性产业，对于我国的经济发展起着至关重要的作用。近15年来，房地产业增加值在GDP中所占的比重逐步上升，从2004年的4.43%逐渐提高到2018年的6.65%，即使在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业增加值在GDP中所占的比重也达到了4.62%，表明了房地产业在经济发展中举足轻重的地位。

房价问题是房地产市场和住房政策的核心。合理的预测房价，找出影响房价的关键因素，对于调控房价起着积极作用。很多学者从不同的角度，运用不同的方法对我国的房价进行了预测，然而，大部分预测结果都是针对整个国家而言，由于各个省在房价问题上都有自己的特点，所以本文则运用多元线性回归模型对山西省的房价进行预测，找出影响房价的关键因素，并对当前的房地产政策提出自己的建议。

2 数据分析

本文数据来源于山西统计局《山西统计年鉴》（2004-2018年）以及中国人民银行，，以下各个变量代表指标如下：

X1：地区生产总值（亿元）    X2：本年完成开发投资额（亿元）     X3：房屋竣工面积（万平方米）

X4：五年以上贷款基准利率（%）          X5：居民消费指数（%）

Y：商品房销售单价（元/平方米）

将相关数据输入SPSS17.0，运用SPSS统计软件对数据进行分析可得出最终的回归方程为：

因此，在本文研究的众多房地产价格影响因素中，房屋销售单价取决于地区生产总值、本年完成开发投资额、房屋竣工面积以及五年以上贷款基准利率。其中，房屋销售单价与地区生产总值、本年完成开发投资额成正比关系，与房屋竣工面积、五年以上贷款基准利率成反比关系。

3 结果

从回归模型中不难看出，地区生产总值对房价的影响最大。这是因为地区生产总值的增加意味着经济的发展，随着国家经济的发展，人们的生活质量得到了提高，消费方式也随之改变。人们对于房地产住宅增加的购买力也加快了房地产行业的发展，人们对住宅的需求，导致房价的上涨。

五年以上贷款基准利率对房价的影响程度仅次于地区生产总值，且存在负相关关系。贷款利率的提高会抑制居民贷款购房的意愿，使得居民对房屋的需求减少，房价也会在一定程度上降低。然而，贷款利率的提高也会使开发商的开发成本提高，开发商为不损害自己的利益，会将提高的成本转嫁到消费者身上，必然会提高房价。所以，虽然最终的回归模型中表明了房价与五年以上贷款基准利率成反比，但从供需双方综合来看，房价是增是减还有待商榷。

本年完成房地产开发投资额的增加，导致了房价的上涨，根据实际经验得知，房地产投资越高，房价市场越热，房地产市场价格越高，房改以来，房地产投资逐年大幅上涨，与房地产价格上涨相互印证，符合经济实际。

房屋竣工面积与房屋销售单价成反比关系，这是因为房屋竣工面积的增加意味着供给量的增加，而商品的供求关系会影响商品的价格，因此，供给量的增加则会使房价降低。

4 建议

4.1 合理引导居民消费

合理引导居民消费，提倡住房梯级改善。居民购房时应根据自己的收入水平量力而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待条件逐步成熟时再买房，先买二手房，再买新建商品房，先买小户型房，再逐步扩大住房面积，住房面积要适中，不宜追求过度消费，提倡适度住房消费。这样，住房需求可以在一定程度上减少，从而使得房价降低。

4.2 提高基准贷款利率

贷款基准利率是宏观经济调控的重要手段，通过供需关系调控商品房价格。房地产商一般会通过银行贷款进行融资，当利率上调时，为保证其资金链的完整，房产商会通过降价促销回拢资金;同时，利率的上调会增加居民贷款买房的额度，从而会降低他们的购买意愿，购房需求降低，从而导致房价的下跌。因此在制定利率政策调节经济的过程中，要考虑其对房地产市场的影响，通过灵活的利率政策稳定房屋供给，抑制房价上涨。

4.3 继续推行“限购令”和“限价”政策

应该继续推行“限购令”和“限价”政策，“限購”能最有力地改变供应结构失衡的现状，这是宏观调控最有力的措施。当购买第二套房子的成本远远高出第一套房子的成本时，绝大部分的投资者将望而却步。合理的房价应该控制在当地人均收入的平均值左右，过高或过低都是不健康的表现。所以，当价格不再被市场所控制，而产生暴利的时候，政府这只“看不见的手”就必须给予调控。

5 总结

根据多元线性回归方程的结果可以看出，房价是众多因素共同作用的结果，不单单是一个因素就能决定的。在本文选择的指标中，房屋销售单价取决于地区生产总值、本年完成开发投资额、房屋竣工面积以及五年以上贷款基准利率。其中，房屋销售单价与地区生产总值、本年完成开发投资额成正相关，与房屋竣工面积、五年以上贷款基准利率成负相关。因此，政府可以从这些因素入手，采取相应的措施抑制房价上涨，同时，也可以利用该回归方程对未来的房价进行预测。由于本文选取的房价影响指标较少，并不能全面反映房价的影响因素，因此回归方程的结果也存在一定的局限性，在应用时应结合实际选取更多的相关指标对房价进行预测。

参考文献：

[1]秦迎霞，席金萍，吴润衡.中国房地产价格的多元线性回归模型[J].数学的实践与认识，2009，3（6）：89-92.

[2]邓维斌，周玉敏，刘进，田帅辉.SPSS23统计分析实用教程[M].北京：电子工业出版社，2017：175-179.

[3]山西省统计局数据库[DB].http：//tjj.shanxi.gov.cn/.