房地产企业税务筹划中的问题及建议

摘要：营改增是我国从2012年开始试点的重要税制改革，2016年，房地产业正式纳入营改增范围，本文重在梳理国家推行营改增的必要性，分析在营改增中房地产企业面临的问题，并且提出应对措施。

关键词：房地产;营改增;税务筹划

1 引言

随着营改增政策的全面落地，宣告了营业税和增值税并行征收格局的结束，曾对地税贡献突出、影响深远的营业税退出了历史舞台，一個符合国际规范的现代增值税制度初步建立，开启了我国税收发展新阶段。其中，营业税指的是对提供应税劳务、营销不动产或出售无形资产的机构和个体，对其获取的营业额收取的产品和劳务税。增值税指的是对营销产品或提供给劳务和进口商品的机构与个体，在生产运营过程中过去的增值额所征收的税种。营业税和增值税曾长期是中国最为主要的两类流转税税种，二者之间的关系不但彼此关联，互为补充，又具有显著的区别。一方面，两者具有统一性，税务征收原理一致，均是在产品与劳动的流转环节对纳税对象收取税费;另一方面，两者从税务征收范畴和计税根据上存在很大区别。

在营改增的政策推动下，房地产开发企业的税赋和利润也随之发生改变，营改增政策的实施，在一定程度上减轻了企业的纳税压力。因为在没有实施税收改革之前，房地产企业在纳税过程中会出现重复纳税现象，严重影响了企业自身的效益。同时，在国家逐渐加大对房地产行业调控力度的趋势下，房地产市场的竞争也越来越激烈。房地产行业是我国经济的支柱行业，也是国家税收的主要来源，房地产行业往往涉及诸多不同的税收项目，在投资产品上分散性较强，投资金额比较大，回报的周期较长，并且房地产企业的缴税方式具有一定的特殊性，因此，房地产企业通过在国家税法相关条例和税收优惠政策的规定中进行合理纳税，并且选择优化的纳税方案，可以减少一定的纳税成本，实现经济效益。

2 房地产企业面临的税务问题

推行营业税制时，中国房地产行业面临的最为主要的问题为交叉征收税务问题，特别是在产业链条前端，便早已产生了重复和交叉征收税务的行为，因为中国建筑行业适用营业税制，因此建筑公司即使取得增值税专用发票，也无法进行税额抵扣。在房地产建安阶段，其企业使用时所采购的建筑安装材料也已包含了增值税，由于企业不能抵扣增值税进项税，所以这部分增值税转移在了企业的工程价款中，构成建筑安装企业的计税基础缴纳营业税。而且在之后房地产企业的销售环节中，这部分增值税仍然不能扣除，造成这些增值税又重新被当成房地产公司成本，放进了房屋价格里，在房屋对外营销或租赁时，被又一次收取营业税。

在收取营业税的情况下，会引发增值税抵扣链条不够完善，使增值税应当发挥的作用并未实现。假如营业税改增值税在建筑行业与房地产行业同时实施，并有同税率的可抵扣增值税发票，那么无论是建筑行业，还是房地产企业都可以抵扣其购买的建安材料中的增值税部分，不再重复纳税。

在进行税务筹划的过程中，许多房地产公司往往是跟随行业大流模仿进行，一昧地追求减少税费支出而忽略了其他因素，容易导致偷税漏税行为发生，其次，也会容易陷入为了减少当下税额而忽略了长期发展的误区。

具体的经营管理问题有：一，经营方式发生改变，目前房地产企业仍然会有大量合作方是小企业或自然人，这些小供应商没有工程成本核算，也没有完整的会计核算体系，会有很大风险不能取得足够的增值税发票，也就没有足够的增值税进项抵扣税额，工程实际缴纳的税款会比营业税制度下增加;二，发票管理难度增大，按现有税务制度，进项税额必须在180天内认证完毕，而很多房地产公司在诸多地方开发了房产项目，完备地收集各地增值税发票难度较大;三，上游建筑业税负转嫁问题，建筑行业和房地产行业之间关联甚密，建筑行业的存在是为房地产行业所服务的，而营改增使得房地产企业与其上游的建筑业之间的关系更加复杂。如果建筑行业企业无法获得足额的增值税进项发票，必定使自己的税负成本上升，那么使得房地产企业的建安成本提高。

3 建议

在现行政策背景下，房地产的管理层应该更重视税务管理，了解和掌握税法和政策，采用科学筹划的方法，合理规划企业的税务情况;在税务改革因素的影响之下，房地产企业所处的税收环境也发生了改变，一旦采取了不合适的税务管理方法，或者没有将税务管理工作落实到位，则很可能会导致税务风险，从而给企业带来经济损失。

首先，在当今社会企业之间的竞争，更多的是一种企业综合实力的竞争。营改增之前，营业税不得抵扣，因此存在重复征税的情况，在一定程度上限制了企业内部服务性产业的发展，而随着营改增政策的实施，减少了重复征税，企业应当在当前情况下，加强集团产业链专业化建设，及时调整经营战略，从而在激烈的市场竞争中获得立足之地。同时，营改增这项税收政策，为中小企业提供了较之前更为合理和广阔的发展空间，在这种情况下，中小企业更应该充分利用新的税收政策，加强企业财务管理，提升中小企业自身的综合实力。

其次，随着营改增政策的实施，财务方面的内控建设变得更为重要，加强内控建设，规避财税风险。建立正确的纳税筹划意识，能够使得企业在合法缴纳税款的情况下，获得最大的经济利益。如科学地利用土地增值税税收优惠政策，进行科学财税预算，对项目或企业整体进行综合分析，合理分配各项收入成本;在税收成本降低的前提下，尽可能提升扣除项目的金额，如适当增加环境、公共配套设施的投入，从而提升抵扣项目的金额，合理合法降低税费的缴纳额。

最后，可以科学选择财务结算方式。不同的结算方式所产生的纳税义务时效不一定相同。如委托代销和直接收款两种模式，前者是以货物发出或者提供服务的时间为准，后者是以企业获取到销售款凭据的时间做微纳税、义务基准时间，通过基准时间的不同，来进行税务筹划。

4 总结

在营改增改革的大背景下，放弃的重复纳税问题得到了很好的解决，其税负得到了显著的下降。虽然理论上，营改增给房地产企业带来了积极效应，但在现实市场中，房地产企业仍然面临着进项税抵扣不足、经营管理需转变、上游建筑业税负转嫁等问题，因此，房地产企业应当尽快适应当下的税法以及会计准则，制定更全面、更合理的税务筹划工作内容，不断提升自身的财务管理水平，从而享受到营改增所带来的正面效应。

作者简介：陈婷婷（1995—），女，浙江温州人，在读研究生，研究方向：会计。

（作者单位：浙江工商大学）