集体土地租赁住房政策下的长租公寓设计浅析

甘超 呼雪娇

摘 要 本文以万科大兴瀛海“泊寓”项目为例，通过客群分析、規划设计、户型设计、立面设计等方面的解读，对集体土地租赁住房政策下的长租公寓设计提出一些具体的设计思考，并提出几点长租公寓的设计建议。

关键词 集体土地租赁住房;长租公寓;设计

为贯彻落实中央关于“房住不炒”这一定位，通过增加租赁住房供应，构建购租并举住房体系， 2017年8月原国土资源部、住房城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，“长租公寓”在诸多城市引发建设热潮。

北京万科瀛海“泊寓”项目位于大兴区瀛海镇，紧临南五环和京台高速，建设用地面积62524㎡，周边交通便利，但配套较为缺乏。

1区位特点与客群分析

从区位出发，项目将主要目标客户群定位为参加工作不久的年轻客户及少量家庭客户。为此将产品定位两类：单身青年或年轻情侣为主要客群的“青年型”产品及部分“家庭型”产品。

2规划设计

项目用地被分成三个地块，由于青年人对公共交通更加依赖，青年型产品更易以公建形式给城市以青春活力的面貌，因此北边两个地块设计为青年社区;南侧地块面积相对独立，日照条件良好，紧邻幼儿园用地，因此规划为家庭社区。

两个青年社区地块之间精心设计了满足青年公共生活的以交往、共享、休闲、餐饮为主题的诸多服务业态，一方面弥补当地公共配套缺失，另一方面将青年人的非居住功能，如餐饮、洗衣、交往、接待等从户型中解放到公区，提升生活品质。家庭社区与传统的居住小区类似，在空间形态上兼顾天际线的形态起伏与空间的围合，形成有轴线有院落的居住组团[1]。

3户型设计

户型面积普遍较小，一方面与坪效相关，另一方面由于配建了较多的配套资源，已经将部分会客空间、洗衣空间、娱乐空间、餐饮空间搬到了公共空间，因此也并不会给客户的使用带来不便。

青年型户型以2.8m为开间，兼顾功能与地库柱网，进深方向6.8m，自入口向内依次为盥洗与餐厨空间、工作与更衣空间、休闲空间与休息空间，麻雀虽小，五脏俱全。

家庭型户型根据单身青年步入家庭后的不同阶段可分为55㎡一居户型，75㎡两居户型以及92㎡的三居户型。一居户型朝东，户型方正利用率高，卫生间干湿分离，起居空间与卧室尺度均较为舒适，适合青年夫妻家庭;两居室户型南北通透，主卧与起居空间朝南，北侧作为书房或次卧，可以满足三口之家的“小太阳家庭”;三居室户型南向三面宽，在有限的空间下实现了双卫的有效布局，空间舒适，明厨明卫，可以满足三代同堂或者子女较大后的“大太阳家庭”。（图1）

4立面设计

青年社区试图向公众展示富有活力的形象，立面色彩以灰白色系为主体，在商业部分及立面细节上以橘红色作为亮点活跃整体色调。为了在规则的平面下形成活力且有变化的立面效果，设计上在飘窗设置、空调位置、遮阳设置等方面实现了立面的变化与灵动。（图2）家庭社区色调略为偏暖，营造温馨舒适的家园印象。

5设计建议

总结本项目的设计经验，第一，根据区位和客户特点确认各部分产品比例;第二，规划设计上兼顾城市空间形象与产品特点;第三，户型设计上青年型产品重视坪效与室空间功能相互平衡，家庭型产品关注不同阶段的家庭成员变化状态;第四，立面设计方面通过稳中求变的方式在产品平面相对单一的情况下形成灵活多变、青春活力的立面效果。

集租房政策下的长租公寓设计尚未成熟，各方面的设计与思考仍值得我们不断研究与实践，让我们通过设计给更多在一线城市为梦想而努力的城市居住家提供一个承载“诗与远方”的家。

参考文献

[1] 田莉，陶然.土地改革、住房保障与城乡转型发展——集体土地建设租赁住房改革的机遇与挑战[J].城市规划，2019，43（9）：53-60.