佛山西站枢纽及相关工程建设用地使用权设立问题与对策

王发志

摘 要 “两法两条”是目前交通设施建设用地使用权划拨登记的主要法律依据，本文对佛山西站综合体建设用地使用权分层设立问题进行剖析，提出二维设权的思路和建议。

关键词 建设用地使用权 分层 划拨

一、前言

《中华人民共和国物权法》第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。这就给建设用地使用权分层划拨或出让提供了法律基础，建设用地使用权从传统的二维平面概念转变成立体空间概念。《中华人民共和国土地管理法》为高铁、地铁等线性工程建设用地使用权明确了划拨渠道，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条規定：依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。上述“两法两条”是目前线性工程建设用地使用权划拨登记的主要法律依据。

在建设用地使用权划拨登记中，填写宗地的平面界限、竖向界限和高差。平面界限按宗地的界址点坐标填写，竖向界限可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写，高差则是垂直方向从起算面到终止面的距离。划拨土地使用权范围便成了上述界址点所构成的立体空间。

但《物权法》的建设用地使用权分层设立只是原则性规定，并无实际操作细则，更无细分分层划拨所涉及的既有权属情形。在建设用地预审中的“5W1H”中供给谁和怎么供等问题，在实际线性工程建设用地使用权设立中，经办单位和申办单位经常受到困扰。

二、佛山西站枢纽及相关工程建设用地使用权的二维划分

佛山西站首属原贵广铁路公司筹备组，因佛山市推出调整站房规模和轨道交通综合体计划后，变更成独立项目单独选址。在基本保持原线位不变的前提下，中国铁路广州局集团有限公司广州工程建设指挥部组织相关单位在用地规模中申报的佛山西站枢纽及相关工程建设用地，按照铁路用地分类登记管理方式，在二维平面上可以明确建设用地使用权的申报可以分为贵广南广铁路在三水南站至佛山西站的区间用地（高铁区间地一）、佛山西站（高铁场用地）、贵广南广铁路佛山西至广州南区间用地（高铁区间地二），佛肇城际轻轨狮山至佛山西区间（轻轨区间地一）、佛山西站（轻轨场）、佛山西至广州站轻轨区间用地（轻轨区间地二）以及轻轨动车所和高铁动车所用地等8个要素单元。

三、市政配套项目在铁路项目建设用地中的角色分析

为了推动佛山西站综合体项目，佛山市快速启动了轨道交通和市政配套工程项目的规划。从地下规划了佛山地铁3号和4号线两个项目，在地面上规划和实施了地方配套的环站西路、西站西路、西站东路、环站东路等4条道路共用佛山西站建设用地，并在环站西路与西站西路之间设置社会停车场（停车场一）、西站东路和环站东路之间设置社会停车场（停车场二）。上述地铁、市政道路、停车场等项目建设单位仅是西站枢纽及相关工程铁路建设用地范围土地的实际使用者，并未实际出资或参股铁路建设用地的征地拆迁及安置等费用。

四、西站核心段建设用地使用权分层设立的实际困难

佛山市根据用地预审的供地方案单独向中国铁路广州局出具了用地批复。在二维空间发证已经存在困难的情况下，西站核心区的高铁场和轻轨场建设用地使用权分层设立已经变成了地下两层（地铁和铁路用地）、地面一层（高铁、地铁、市政道路、停车场、轻轨用地）、地上两层（高铁和轻轨用地）交叉用地的状况。特别是在地面的停车场一、停车场二涉及高铁及城际的桥梁墩位，在西站西路和西站东路之间的核心区中有地面的高铁和城际核心区的桥墩，在高铁场和城际场地下穿越的地下二层地铁用地等，把二维的铁路八地块人为切割成地上地下零碎的空间权属。为了推动佛山西站铁路建设用地使用权登记工作，中国铁路广州局集团有限公司广州工程建设指挥部明确了建设用地使用权分层登记的基本思路。

五、西站枢纽及相关工程建设用地二维设权的优势

对佛山西站枢纽及相关工程建设用地使用权登记工作，传统的二维空间设立建设用地使用权登记，有着不可替代的优势。

只要把握住地铁和市政道路的公益性，而地铁项目、市政道路和停车场仅是部分使用铁路用地作为其建设用地的一部分，即可维护高铁和轻轨建设单位土地权利的完整性、本项目的用地手续连贯性和后期用地管理的统一性。可以简化佛山西站枢纽及相关工程用地的划拨流程。

六、结语

笔者推荐执行二维划拨“4211方案”，即轻轨区间地一、轻轨场、轻轨区间地二和轻轨动车所用地这4块地的权属方为佛肇城际轻轨的建设单位广东珠三角城际轨道交通有限公司;高铁区间地一、高铁区间地二的权属是贵广铁路有限责任公司;高铁场的征地方是贵广铁路有限责任公司和中国铁路广州局集团有限公司，宜将贵广铁路有限责任公司前期2.7亿元征拆资金在贵广场征地拆迁费用所占比例在划拨登记中体现共有权属;高铁动车所直接由中国铁路广州局独立登记。西站停车场的建设单位宜将其使用铁路建设用地部分按他项权利登记向佛山市相关部门申请办理手续。

（作者单位为沪昆铁路客运专线贵州有限公司）

参考文献

[1] 王廷，梁栋栋，张雅杰，等.建设用地使用权分层设立研究[J].资源开发与市场，2009（08）：27-30+57.

[2] 李倩.建设用地使用权分层设立研究[D].湘潭大学，2014.

[3] 朱金东.建设用地使用权分层设立问题研究[J].理论导刊，2009（12）：101-103+124.