房地产公司土地增值税清算问题研究

唐小波

摘要：随着社会的高速发展，土地使用率也得到较大幅度提升，这在促进经济发展的同时，也出现了土地增值税的清算问题。房地产公司在进行发展进程中，会因为多种原因对土地增值税的清算产生制约。本文结合当前房地产公司在增值税清算过程中遇到的问题，对此进行展开性研究，以期对需要相关资料的人士，提供一定的合理性建议，并能在实践中进行有效运用。

关键词：房地产公司;土地增值税清算;问题;对策

土地增值税为国家财政收入方面发挥了一定作用，但土地增值税的清算问题一直都存在着相关制度欠缺完整性、系统性的因素。因此，房地产公司应立足本岗位，本着以服务国家为指导方针、以发展自身为工作原则的基础上，以税务的相关法律法规为依据，制度出一套科学系统的土地增值税管理办法以缴纳土地增值税。

一、房地产公司土地增值税清算问题

（一）非正常价格销售影响清算

当前，，房地产公司在发展进程中，对于土地增值税的清算问题还有待完善，首先是非正常的价格销售，对土地增值税的清算产生的影响。在销售房产中，因为竞争等多种原因、在房产售价方面进行了相应折扣，并因某种原因，使房产的销售价格较低，或者因为特殊要求对房产进行了赠送。而这部分也应算作一种销售行为，并应要求房地产经营者对这部分销售按照一定比例缴纳土地增值税。但是，在我国企业所得税法中，有明确的规定，除非对销售的具体折扣在发票上与价格进行统一呈现，才可以对折扣的销售额进行扣除后，进行土地增值税的计算，否则的话均按原价对土地增值税进行相应比例的扣除。

（二）复杂的计算方式影响清算

在社会发展进程中，将国有土地暂时让公司进行经营性使用，在这一阶段取得相应经济收入的个人或者组织，应对其的这部分经济的增值额进行征收税款的形式，即被称之为土地增值税。而现行的土地增值税征收缴纳一律采取四級的累进税率，在这其中对房地产成本及开发费用、土地使用权及房地产转让的相关税金缺乏详尽规定。同时，由于房地产项目较为特殊，存在开发周期较长的特点，而且由于房地产行业的户外作业特殊性，从而使其存在一定的管控难等问题^[1]。另外，还有一部分房地产需要滚动式开发，抑或全面多形式的开发，所以使查账工作存在一定的困难。并且，关于自用房产以及间接销售房产两方面的界定范围存在一定的模糊性。

（三）验收后添加项目影响清算

按照相关税收法的规定，对于土地增值税的清算应满足一下条件：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。但在具体执行中，却存在税收法规与本公司的相关法规的脱节性，进而使土地增值税在清算过程中产生了一定的不合理现象。其具体表现在，其一为竣工验收规程与税收法规要求有着一定的差异，也就是说房地产开发的所有项目，只要相关部门承认其竣工后，就可以申请验收，但却对房地产项目竣工后，在附属项目的添加方面没有明文规定。

（四）相关政策模糊性影响清算

对于房地产公司来说，其在开发中会产生各项费用，具体包括拆迁中对被征用者的补充性费用、土地征用的费用、基础性建设费用等，而这其中的拆迁补偿费用可以说对房地产公司来说具有一定的挑战性，对于这一项特殊的费用，是没有相关的正规发票作为依据的，而且这部分的费用又通常数目较大。但是，相关政策对其的支撑也缺乏规范性和明确性，这对成本的核算带来较大影响。尤其值得一提的是，关于合作开发以及拆迁补偿款的项目，在土地征用补充性费用方面，并没有相关依据来进行归集核算。

二、房地产公司土地增值税清算问题对策

（一）修订政策折扣价格统一呈现

对于房地产公司的土地增值税清算问题来说，首先房地产公司应结合自身的实际发展情况以及行业政策修订一套系统完善的管理体系，这样才能使房地产公司的土地增值税清算做到有法可依、有章可循，因此，应对原有的政策进行修订，进而提升法规的可操作性^[2]。同时，以前土地增值税的地方性税种属性，现在是属于公家税种属性，对土地增值税的清算标准进行制定，这样才可以使清算标准做到科学、系统、合理、完整。同时，还应将折扣价格在统一性发票上与常规售价进行统一呈现，只有这样才能合理的为公司的土地增值税进行有效减免，避免公司产生不必要的资金损失。

（二）合理规范动态管控计算过程

在房地产公司的发展经营中，关于公司税务缴纳问题，公司应结合相关规定，对土地增值税问题进行统一管理，也就是说邀请税务部门在日常对土地增值税的具体制定步骤进行监察，这样可以有效从源头上加强对其的动态性管理。而从公司层面而言，应在各个基层部门强化对土地增值税收的计划制定，使动态性施工抑或滚动性施工的部门，均应参与到土地增值税制定的细枝末节处。也就是说，公司应从内部开始，合理规范动态性的管控计算过程，从而使土地增值税的额度有一个清晰的界定。另外，对于自用房产以及非直接性出售的房产而言，公司应向税务部门进行申请，对这部分的土地增值税进行相关减免，或者根据实际情况要求政策的倾斜。这样可以有效降低政策范围允许内的土地增值税额度。

（三）明确规定验收时间

对于土地增值税的清算而言，具有一定的归集性，在相关信息统一完善的情况下，可以使土地增值税的清算更加便利快捷。而从房地产开发公司层面来看，由于房产开发施工周期较长，同时也由于公司的滚动式以及多样式的经营方式，使得其隶属于较为特殊行业，这些都会对土地增值税清算进程带来一定的影响。具体来说，应在验收时间方面进行明确规定，使房地产土地增值税清算归集为统一时间段，这样不仅有利于税务部门对土地增值税的征收工作，同时从公司层面来讲，也使房地产开发工作的时间进行了有效节约。

（四）完善相关法规进行资金备案

在房地产公司发展经营过程中，不可忽视的一个问题就是对土地增值税的清算，它对公司的发展前景起到一定的影响作用。由于土地增值税的清算工作具有较强的复杂性和繁琐性，其中具体工作内容包括需要对经年的成本收支、费用核算等进行逐一审核^[3]。由于土地征用款、以及房地产拆迁款、包括劳务安置费用、动迁的安置费用等，都不具备相关的发票，并且这部分的总体费用又较大，而这方面的政策法规又均有一定的模糊性，因此对成本的归集与核算带来一定困难。也就是说，这就需要相关部门对土地增值税的有关法规进行进一步修整与完善。

三、结语

对于房地产公司的土地增值税清算问题，房地产公司应针对国家税务政策进行系统化的研究，并制定出一整套系统完善的管理制度，这样可以从房地产公司和税务部门两个层面，将土地增值税的价值发挥到最大。这样不仅可以保证房地产公司为社会创造更多经济价值，同时也可以使税务部门可以更好地为公司的发展提供间接性保障，因此说来二者具有相辅相成的重要意义，从而推动我国社会的快速发展。

参考文献：

[1]蒋菊香.土地增值税清算相关实务分析[J].湖南税务高等专科学校学报，2019，32（04）：40-43.

[2]俞育新.房地产公司土地增值税清算中的税务问题（案例分析）[J].纳税，2018，12（23）：5-6.

[3]刘彩娜.房地产公司土地增值税清算工作中存在的弊端与策略写作[J].经贸实践，2017（24）：63.