土地出让估价技术难点初探

陈昕

【摘要】本文在分析土地出让评估特点的基础上，梳理了各类出让估价工作中的难点并剖析其成因。最后结合相关文件规程及工作实践，提出对策建议，探讨了有效规避出让评估工作风险的思路。

【关键词】土地出让估价;招拍挂公开出让;协议出让;已出让土地补交地价款项目;谨慎原则

1、前言

相较抵押、转让等土地评估项目，土地出让评估的服务对象、社会影响和工作流程都较为特殊，估价报告的撰写应慎之又慎，主要体现在以下三方面：

1.1土地出让评估是为土地一级市场服务的，政策性强

土地一级市场是国家垄断市场，最能体现政府的房地产调控、乃至宏观经济政策。出让评估公正与否直接关系到政府的财政收益和土地管理工作的完成。这项工作的重要性、严肃性和特殊性，对估价机构和人员不仅有评估技术上的要求，很大程度上还提出了执业素养的要求。

1.2土地出让的社会影响大，敏感性强

土地出让评估是关乎政府收益的大事，同时也直接关系到用地单位的经济利益。既为政府收益提供可靠的参考依据，也是减少社会矛盾、创建和谐社会的一项基本环节。由于出让评估涉及金额一般较高，出让涉及各利益人对评估都非常敏感。工作中时常会有各方面的问题：有时是由于受让方对政策的了解不足，对缴纳土地出让款项抱有不配合态度，需要配合委托方进行解释咨询;有时是因房地产开发商未能按规定办理出让手续，导致老百姓多年无法办理土地使用证，社会影响很大，需要加急快评估;有时是需要对已办结的项目配合公检法机关及审计部门解释评估的合法公正性。凡此种种都需要我们在开展出让评估的过程中格外认真谨慎，出具的报告必须经得起考验、经得起检查。

1.3土地出让评估的工作流程特殊

在一般土地评估项目中，向委托方提交了估价报告后工作就基本告一段落，而土地出让评估在提交估价报告后，估价往往需要向委托方汇报说明评估结论的来源、依据等，以配合政府部门对价格的集体审核，待价格最终审定后，项目才最终完成。这要求我们重视评估流程中的各个关键点：现场勘查影像资料的收集、案例参数的选取等，增强评估结论的说服力。

因上述原因，土地出让评估工作的开展较一般土地评估而言，责任重、难度大，对估价机构和估价师都提出了较高要求。

2、土地出让评估的主要类型及技术难点分析

由于土地出让评估工作地位特殊，除加强执业道德教育和廉洁教育外， 2018年3月原国土资源部印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号），对开展出让评估工作明确提出了详细要求。根据文件规范，结合历年来的工作实践，按出让方式的不同，现将各类出让评估中的技术难点总结如下：

2.1招拍挂公开出让项目

土地招拍挂出让市场是国家对房地产调控中控制房地产项目供需平衡的重要场所，政府对招拍挂土地成交动向密切关注。

2010年底，《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》明确了“招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块”的上报机制，供地监管日趋完善。在“房住不炒”的定位和因城施策的方针下，各界对土地招拍挂市场成交情况密切关注。这导致地方政府一方面希望土地价格具有吸引力，以确保土地顺利出让，完成每年的供地任务，另一方面又希望制定的底价不至溢价过高，对招拍挂底价的精准度要求很高。

而在实际工作中，待测算招拍挂底价的地块往往尚未进行详细的规划设计，基础资料较为笼统、粗糙，规划指标仅限于地块综合用途、容积率、限高、覆盖率等，地上项目的可塑性极强，不同的开发利用方式设定将对地价产生极大影响，估价结果的不确定概率高。

2.2协议出让项目

随着土地招拍挂公开出让的推进，协议出让现在已经基本属于常规出让手段（即公开出让）的一种补充，最为常见的是房产交易中涉及的出让评估。

这类评估一般面向个人，由于对政策不了解等原因，个别受让人在房产交易已经基本结束时才知晓尚有土地出让金需要结清，有一定抵触情绪。对此，除正常估价任务外，估价机构和估价师需配合自然资源经办部门进行大量政策宣传、技术答疑等工作，估价的每一个环节都要经得起质疑和推敲。

2.3已出让土地补缴地价款项目

由于这类项目涉及的历史遗留问题最多、项目建设规划条件多种多样，评估中的难点在于认定评估基础数据、理清思路。例如项目“土地用途”这一基本评估事项时常过于笼统，常见的有：“综合”、“商住”、“商业金融业”等等，由于商业、住宅、办公等不同物业售价差异巨大，各明细用途如何认定、认定多少将极大地影响最终测算结果。

3、对策建议

3.1招拍挂公开出让项目

3.1.1确定评估设定的土地用途

这类项目大都规划条件不够明朗，我们一方面应研究、分析现有基础资料，并对项目周边房地产物业状态、经营模式展开调研，进而设定宗地的最高最佳利用方式，另一方面要针对相应土地开发利用方式，选用合适的估价方法，并结合日常调查收集的房地产资讯进行综合判断。

3.1.2细致研究土地挂牌条件

土地一级市场是国家最能直接调控土地供给、从源头进行政策引导的市场。为执行国家房地产调控政策或是加大对某一区域基础建设的支持，供地时经常会设置各类特殊条件，最常见的如：必须代建小学/基层社区中心等公用设施、设定商业物业的可售比例、居住项目中限制建筑面积≤90平方米的户型占比要求等等。在评估中应充分体现这些特殊限定因素对地价的影响。

3.2协议出让项目

此类项目经常涉及老旧房屋，偶有未经登记的改扩建现象。针对改扩建建筑，现场踏勘记录中需予以明示并配建筑情况草图。同时，因受让人对供地政策的了解程度不一，这类评估时常面临多轮解释、答疑任务。工作中需特别注意留存现场踏勘、解释答疑过程中形成的纸质、影像资料，以供备查。

3.3已出让土地补缴地价款项目

3.3.1分析项目的来龙去脉，把握好项目前后的变量和不变量

因开发项目通常时间跨度长、涉及材料多，故应细致、慎重地描述项目沿革，将开发项目的整体面貌反映在报告中。具体而言，项目概况描述应包括以下基本事项：原土地使用权取得概况（包括《国有土地使用权出让合同》签署情况、原土地登记用途、各用途面积、容积率、使用权出让终止日期等）;改变土地利用条件的批文;现土地开发利用条件（包括用途、各用途面积、容积率等）;地块现状;出让申报日期等。

3.3.2加强与委托方的沟通，明确估价事项

例如前文所述“確定土地用途”的问题：在实际评估中，将“综合”、“商业金融业”这类笼统概括性的土地用途细化为具体的商业、住宅、办公等明细用途时，各明细用途的占比将对评估结论有重大影响。对这些特殊事项的设定需要经过国土相关部门的认可。

结语：

土地出让评估工作全面考量了估价机构和估价师的执业操守和执业技能。在秉持执业道德操守的同时，我们应深入理解并执行相关规程、规范，在工作程序上合法合规、在技术运用上专业严谨。在细致分析各个估价项目的基础上，综合运用市场分析、地块推演测算的技能，从而有效规避执业风险，提升估价结果的合理性、专业性。

参考文件：

[1]《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）

[2]《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

[3]《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）