房地产企业第三方工程质量评估成效提升研究

【摘要】在当前“房住不炒”，以及限低价、限房价的背景下，房地产企业在竞争激烈的外部行业环境中，面临严峻的生存与可持续发展问题。本文在针对性地剖析房地产企业外部行业环境基础上，分析了工程第三方评估产生的背景，并介绍了其存在的重要性及必要性。最后，对如何采取相应模式应对发展瓶颈、提升管理效率提出了相应的对策建议。

【关键词】房地产企业;第三方工程质量评估;成效提升

1、工程第三方评估概念界定

第三方工程质量与风险评估又称工程质量评估或建筑工程咨询评估，其主要含义在于，大型房地产企业针对其在建项目地工程实体质量以及质量行为过程的管理全部或部分委托给第三方评估机构（吴佼佼，2019）。在此过程中，第三方评估机构不受制于建设方、监理方、政府等相关工程质量监管部门，采用统一的科学、合理、公正的检查评分标准体系，在生产运营的不同阶段，重点对其进行现场综合检查、实际测度、数据监查、系统分析。第三方评估机构针对不同现实表现，对不同阶段的项目管理进行水平测试、诊断纠偏、风险预警等指导工作，提供优化建议。此举有助于委托单位即房地产企业，在专业的技术管理指导下，使得高层决策层能及时掌握各在建工程整体及阶段性质量目标及实际表现，有助于进一步完善管理方向与完善举措，持续改进工程质量（招志凌，2017）。

2、新形势下房地产行业工程第三方评估的重要性与必要性分析

2.1专业化、全面化

第三方工程评估机构在技术手段与硬件装备上，采用了新型的检测仪器，在数据采集与分析的方法上，请用了更先进的采集、分析流程与系统，在人员配备上也更为侧重于在社会上选拔和聘用更加具有工作成熟度的工作人员，要求有过检测和评估经验人员。

2.2公平化、公开化

第三方评估机构与委托企业之间没有管理与被管理的经济利益关系。因此可以站在较为客观的第三方立场上，对在建工程进行更为专业的评估与指导。另外，在现场评估目标选择的时候，第三方机构往往采取系统平台随机抽取的方式，不仅使得数据采集相对公平合理，采取科学的数据分析，一系列的工作流程保证了其相对独立性与客观性，如数据采集、系统处理、评估方式与结论公布等，系统处理结果更具有指导性。

2.3规范化、功能化

第三方的评估内容包括三个方面，主要是实测适量、安全文明和观感质量等。首先，实测实量广泛依据所处行业最新最全面的法律法规、建设标准来开展管理评估;其次，安全文明不仅意味着第三方评估体系要求项目管理遵照行业安全与环保标准进行施工，而且还会引入国际国内较为前沿的安全、绿色、节能、人性化等管理元素，使得质量评估更具有执行性与前瞻性。

3、工程第三方评估成效提升措施

3.1建立一套以工程品质管控的评估体系

全整的第三方工程质量评价的流程，是由评价准备、评估实施和评价成果反馈等三个阶段构成。评价准备阶段对评估结果能否达成目标起着关键性的作用，只有做好待检项目资料收集、制订好科学的评价方案、组建合理的评价小组、开展评价技术交底等一系列前期准备工作才能最大程度保证评价效果。评价实施阶段是获取评价数据阶段，也是体现第三方质量评价科学性、客观性、公正性的重要阶段（顾君杰，2017）。评价成功反馈是通过评估报告的形式，分析评价数据，将质量问题进行分类，同时对亮点工艺进行汇报，达到问题预防、经验交流的目标。该阶段是整个第三方工程质量评估的一个升华。第三方工程质量评估体系将从主题阶段实体质量指标体系、粗装修阶段实体质量指标体系、竣工阶段实体质量指标体系、施工单位质量管理行为指标系统、监理单位质量管理行为指标体系等五个维度进行构建。

3.2第三方工程质量评估侧重点

项目基础施工至±0.00前侧重观感质量、安全文明及风险项评估，不进行质量实测实量合格率评估;工程从±0.00阶段至实际集中交付前都将进行全部项目的评估;产品质量实测合格率包含如下方面：混凝土结构工程、砌筑工程、设备安装、抹灰工程、防水工程、涂饰工程、铝合金（或塑钢）门窗安装工程等;评估中的短板项采取双倍扣分原则。短板项包括：楼板厚度;外门窗洞口尺寸;空鼓开裂;成品保护等;项目质量风险评估内容包括：防渗漏;防空鼓、开裂;成品保护等;项目质量风险评估结果由项目质量风险发生概率和影响程度影响，实施ABC等级评价。项目质量风险评估的分级区间为：A级：风险受控状态良好;B级：存在较大隐患，或预测存在风险较高，需立即进行措施纠偏; C级：存在很大风险，管理状况与目标要求相差很大，已严重影响到总体目标的实现。

3.3第三方工程质量評估打分构成

实测实量合格率、质量风险合格率和安全文明施工合格率等3个维度，构成工程质量评估分数来源，如：实测实量合格率权重50%，质量风险合格率权重30%，安全文明施工合格率权重20%，即：工程质量评估分数=实测实量合格率得分×50%+质量风险合格率得分×30%+安全文明施工合格率得分×20%。

4、研究结论与建议

本文立足于在新的行业发展下，积极推荐采取第三方工程质量评估体系来实施项目品质管控。首先对于第三方工程质量评估体系产生的社会背景与溯源展开分析，并在全方位系统分析第三方工程质量评估体系存在的必要性与重要性的基础上，对于如何应用第三方工程质量评估体系提高房地产企业管理绩效而提出相应对策建议。通过一系列分析与研究，得出以下研究结论。随着社会经济水平的提升和房地产行业制度的完善，规模化、专业化、集中化将成为未来房地产行业的必然趋势。如何通过专业化分工提高管理效率，从而改善企业在市场上的竞争力，这些问题的解决成为第三方工程质量评估体系与机构存在的重要价值所在。第三方工程质量考核评估要求高度重视，做好细致目标的组织分解、责任分解，在实际开展过程中，积极正向理解第三方工程评估的重要性和指导性，补短板，强优势，扎实规范操作，真正做好现场常态化管控，才是实现第三方工程质量评估良性向好发展。

参考文献：

[1]吴佼佼.监理企业第三方质量评估体系实施研究[J].建材与装饰，2019（17）：128-129.

[2]王兴虎.房地产企业引用第三方评估模式进行建筑施工质量控制的研究[J].住宅与房地产，2017（06）：38.

[3]招志凌.房地产企业工程质量管理方法探究[J].住宅与房地产，2017（17）：181-182.

[4]范文宏，黄新华.第三方工程质量与风险评估业务的发展及前瞻[J].住宅产业，2016（01）：55-61.

作者简介：

聂海波（1983-），男，湖北汉川人，汉族，本科，五矿地产华中区域公司中级工程师，主要从事房地产运营管理等方面的研究。