新形势下房地产市场的区域差异及可持续发展

【摘要】本文基于新形势背景，描述了当前房地产市场的区域差异，论述了差异产生的原因，同时深入分析了房地产市场的区域差异对经济社会的影响，最后提出了促进区域房地产市场可持续发展的策略。从房地产市场的发展实际来说，区域差异逐渐形成的趋势和特征凸显，推动房地产可持续发展，需要结合区域差异提出针对性策略。

【关键词】房地产市场;区域差异;可持续发展

国家统计局数据显示，房地业占GDP比值逐年上升，从2000年的1.86%增长至2019年的7.03%。房地产业作为国民经济体系的重要组成部分，由于其产业链长、关联行业多及资金密集等特点，早年被看作国民经济的支柱性产业，用来刺激经济的快速增长。2016年底中央财经领导小组在中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，随后中央多次明确强调“房住不炒”和“调控不放松”，同时通过“一城一策”、建立监测指标体系、加强金融监管、探索长效机制等措施，加大调控的精准度，显示出在房地产调控上“打持久战”的决心，同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产业如何结合区域市场的特点“因城施策”，推动房地产市场稳定健康发展，成为目前学者和行业从业人员关注的重点之一。

1、新形势下我国房地产市场的区域差异分析

根据CRIC公布的2019年中国房地产年报显示，2019年1-11月105个典型城市分能级新建商品住宅成交数据表明，一线城市增长明显，成交额为2643万平方米，较上年同比增长26%;二线城市成交额为24656万平方米，较上年同比增长1%;三四线城市出现了负增长，成交额为19319万平方米，较上年同比下降2%。

根据CRIC公布的2019年中国房地产年报中成交面积TOP10城市情况显示，2017年-2019年排名前十的城市涨跌幅度较大。例如，重庆成交额为3760万平方米，较上年同比下降15%;武汉成交额为1920万平方米，较上年同比增长31%;长沙成交额为1768万平方米，较上年同比增长为19%;青岛、成都2017-2019年保持连续下跌，其中青岛2019年成交额为1289万平方米，较上年同比下降12%，成都2019年销售面积1226万平方米，较上年同比下降14%。

高房价城市在限购、限价等政策的调控下城市整体房价涨势已得到抑制，部分内陆二线城市及沿海三四线经济强市房价则出现补涨。从CRIC公布的2019年中国房地产年报中2019年1-11月133个典型城市商品住宅成交均价和价格涨幅TOP10的情况显示，一线城市及房价超过22000元/平方米的二三线城市，除广州外涨幅均不超过10%，另外北京和三亚还出现小幅下跌，同比分别下降3%和8%;价格涨幅TOP10的城市均为经济基本面偏好的三四线城市和部分二线城市，其中烟台和中山涨幅最低均达到22%，涨幅超过30%的城市达到5个，分别为盐城增长39%、南昌33%、太原32%、武汉31%、南通31%。

2、我国房地产市场区域差异产生的原因

2.1 供需关系

从房地产产业发展的角度来说，商品房供需关系直接影响着房地产业的发展。基于属性层面而言，房地产市场为商品市场，发展的关键为供需关系。若实现供求平衡，则能够推动房地产市场可持续发展。我国人口老龄化进程不断加快，城镇化率不断提高，使得城市商品房的需求处于高水平状态。当供需失衡的情况发生，会引发房价出现较大的波动。过去中国房地产市场供需情况，以刚性需求为主，目前的市场需求已逐步转向改善型需求，未来人口条件相对较好的城市其需求量依然较大，则房价支撑力度也会相对较高。

2.2 人口因素

人口因素是造成区域性差异的重要因素之一，从人口因素的角度来说，具体包括人口数量、人口增长、人口比例等。例如，城市人口数量不断增加、人口流入增加或者出台良好的人才吸引政策，均会带动商品房购买需求增长，从而刺激房地产市场成交量增加、成交价上涨或量价齐涨。当前，部分城市推出了各类人才引进政策，例如：降低落户门槛、给予购房和租房补贴、一次性购房补助等，使得城市人口流入增加，带动高层次人才住房需求增加，从而推动房地产业的发展。

2.3 收入水平

从区域差异产生的原因来说，收入水平为主要因素。房地产市场发展的重要基础为需求量和购买力，若只有需求而缺少购买力，则有效需求量不足，难以支撑房地产市场可持续发展。研究表明，收入水平和房地产价格呈现出正相关性，如果房租和房价增长速度较大程度超过居民收入水平，将造成普通城市居民的购房能力降低，不利于房地产市场的可持续发展。

2.4 金融相关政策

房地产作为资金密集型行业，受金融相关政策的影响较大。例如，货币政策或信贷政策可通过调节市场中的货币量，间接对房地产市场产生的影响。具体来说，如果货币政策比较宽松，市场中广义货币M2充裕，可能引起物价增加、人民币贬值、通货膨胀等现象，此情况下房价会升高。除此之外，若国家限制房地产融资，那么房地产开发企业会面临资金缺乏的压力，进而限制行业发展。

3、我國房地产市场区域差异对经济社会的影响

3.1降低地方财政收入

土地是房地产企业最重要的生产资料，土地支出通常占商品房总成本的30%-50%，土地出让收入成为大多数地方政府财政收入的主要来源。在房地产开发过程中，涉及税费较多，如契税、增值税及附加、土地增值税、土地使用税、交易服务费、报建费、企业所得税等，这些税费金额主要根据土地成交额或商品房开发量确定。在以“房住不炒”为基调的国家调控新形势下，土地购置和商品房交易会受到不同程度的影响，从而造成土地交易额和商品房开发量下降的情况，最终导致政府财政收入也相应减少。

3.2 加速区域经济不平衡发展

区域发展不平衡，使得房地产市场出现区域差异化特征;同时房地产市场区域差异不断拉大，会加速区域经济不平衡发展。主要是因为房地产市场的发展，会带动区域经济发展，吸引更多的资源，比如人口、资金、产业等，通过资源的优化配置，促进各行业的发展，进而加速区域经济不平衡发展。

3.3影响居民消费水平

从房价收入比的角度来说，房价影响着当地居民的消费能力。若居民將大多数资金投入到股市和楼市，将会影响其消费能力，同时给其他行业的发展造成影响[1]。房地产是居民家庭财富的主要组成部分，当居民家庭存款以首付款形式大额流入房地产行业，且大多数家庭每月需承担商品房按揭贷款，则可供消费和储蓄的资金明显减少。对于商品住宅的刚性需求群体来说，买房不仅会“掏空”其个人甚至家庭存款，如果通过借款支付首付款，对其消费能力的影响会更大。

3.4房屋空置造成资源浪费

近年来，鄂尔多斯似的“空城”频现，缺乏经济支撑的短期“炒房”现象，引发部分城市商品房闲置率较高，造成资源浪费。以三四线城市为例，城市人口数量相对较少，甚至出现人口负增长，大量开发房地产住宅商品，导致住房需求量不足、人均住宅占有量偏大，住宅实际入住率偏低，房屋空置的情况普遍存在，甚至出现“空城”，造成了土地、资金、人力及材料等方面资源浪费。

4、新形势下促进区域房地产市场可持续发展的策略

4.1 因地制宜实施调控

新形势下，推动我国房地产市场可持续发展，要坚持因地制宜的原则，结合区域实际情况，实施适宜的房地产市场调控政策。落实到具体，要结合各个区域宏观经济发展情况，以及房地产行业发展特点，综合房价影响因素，来进行房地产发展策略和房价调控机制的进一步调整，切实发挥调控的作用，推动各个区域房地产的稳步发展。除此之外，要做好区域之间经济发展差异化的平衡处理，确保房地产市场能够得到适度均衡的发展，以免产生较大的差异[2]。

4.2 提高居民收入水平、保障低收入群众的住房需求

推动房地产市场可持续发展，政府方面要积极发挥力量，通过合理调整收入分配，增加劳动力就业，以及提高劳动力素质等，发挥政策的支持作用，不断提高居民收入水平，增强普通居民的购房消费能力。除此之外，要扩大保障房对低收入居民群体的覆盖范围，确保住房需求[3]。

4.3 发挥市场机制的积极作用

从可持续发展的角度来说，要增强市场机制的作用，为行业发展提供动力。尤其是推动中小城市房地产市场发展，更需要运用经济手段，注重发挥市场调控的积极作用。对于房价上涨速度较快的城市，既需要发挥市场调控的作用，也要合理运行行政手段调控，实现对我国房地产市场区域差异化的控制，推动房地产市场可持续发展。

4.4 加大人才吸引力

从一二线城市和三四线城市房地产区域发展差异化问题的处理角度来说，加大人才吸引力，有着重要的意义。一般来说，一二线城市在人口以及人才争夺方面，具有明显的优势，主要体现在收入水平、经济发展速度、产业聚集程度以及公共服务等多个方面。对于三四线城市来说，通过加大政策的支持力度，增强人才吸引度，带动房地产需求的增加，进而推动市场发展[4]。

4.5 实施区域分类信贷政策

房地产作为典型的资金密集型行业，对信贷的依赖性较高。解决房地产市场区域差异问题，可以考虑从银行入手，逐渐建立健全的城市分析评价体系，促使信贷资金合理投放区域市场，实施分类管理，做到因城施策，推动房地产市场可持续发展。对于一二线城市，稳定支持基于自住型普通商品住宅开发项目的融资，并且严格控制对“地王”类项目的融资额度，避免催生热点城市和区域，抑制“资产泡沫”风险。除此之外，适度保持个人住房贷款规模，并且严格审核贷款人的还款能力、限制对投机型购房人群贷款。对于三四线城市，积极响应国家去库存政策，做好深入分析，合理把握住宅开发项目新增贷款;通过放宽个人住房贷款门槛，促进三四线城市居民自住及改善型住房需求的释放。

结语：

综上所述，我国房地产市场区域差异化明显，造成该现象的原因较多。为了积极应对房地产市场区域差异造成经济社会的影响，需要结合区域实际情况，合理推动房地产市场发展，实现可持续发展的目标，带动经济社会稳步发展。

参考文献：

[1]汤晓丹.促进都匀市房地产市场可持续发展的实践与思考[J].知识经济，2019（04）：86-87.

[2]陈益民，宋华华，张静，李兰.三四线城市“棚改”与房地产市场和政府性债务可持续发展研究[J].浙江金融，2018（11）：18-22.

[3]李进军.房地产市场发展中存在的问题分析与可持续发展研究[J].居舍，2018（30）：6-7.

[4]贺静.宏观审慎管理视角下房地产市场可持续发展的长效机制研究——以安徽省合肥市为例[J].甘肃金融，2018（07）：52-59.

作者简介：

冯诚诚，女，硕士研究生，1985--，中级经济师，主要从事房地产投资拓展工作。