全成品交付写字楼室内设计及施工管理要点

沙伶韶

摘    要：纵观如今的写字楼市场，可以实现全成品交付的并不多见，半成品写字楼给小业主带来了很多不便，增加了企业负担，全成品交付是未来写字楼的趋向。本文以北京保利国际广场项目为例，从设计单位管理、材料封样管理、办公样板层管理等方面进行论述，以期为全成品交付下的写字楼室内设计和施工管理提供新的思路。

关键词：全成品交付写字楼;设计单位;材料封样;办公样板层

1  引言

全成品交付写字楼，顾名思义，是各项装修及设施配置到位，实现交楼后直接办公的办公楼。全成品交付使业主享受到“即买即办公”的快捷方便，节约时间成本，避免个人精力和财力的浪费。对于投资者来说，购买全成品写字楼既有助于日后快速出租和销售，又能够为社会节省公共资源，减少二次装修污染。

对房地产企业而言，全成品交付写字楼大批量统一采购和安装材料，集中时间段进行装修，保证了较低的价格和较少的损耗，实现了工业化装修并提升办公品质，是房地产行业未来的发展趋向。从公共区域、办公区域等空间的装修到地库的设计施工乃至标识系统和各项后勤设施，全成品交付写字楼对室内设计和施工管理提出了更高的要求。

本文结合北京保利国际广场项目的管理经验，对室内设计和施工管理中的要点进行阐述，以下将从设计单位管理、材料封样管理、办公样板层管理、地库与标识管理等方面逐步分析：

2  设计单位管理

高端写字楼通常被打造成地标性建筑，在空间效果、材料、工艺和细节方面有较高要求，工序复杂，各专业穿插多，界面划分容易不清晰，并会出现特殊体型导致的材料定制加工情况，设计及施工难度大，前期设计阶段的管理尤为重要。国际广场采用设计与施工一体化管理，即甲方设计师从设计阶段参与施工全过程，大幅提高问题处理效率，并尽可能确保贯彻设计意图。除了甲方自身团队的管理，对设计单位的管理更是至关重要的一环，总体说来，对高端写字楼设计单位的管理，要重点关注以下三点：

（1）项目定位：在项目定位阶段精装修设计一定要有明确的写字楼平面布局及公共区域装修标准，设计任务书尽可能详尽，给设计单位提供明确的设计意向，避免来回调整，浪费时间和精力。

（2）限额设计：设计阶段的成本把控是控制整个项目投资的关键，在设计阶段应严控成本，虽然设计在整个项目的成本投入上占比不大，但是却影响75%的项目成本和项目盈利。国际广场的思路是用有限的投资搞定一切，即以合约规划为核心，成本控制为主线：初期制定合约规划，将各阶段工作切分并暂估价格，确保每份合同的价格及工作范围可控。合理从“量”的角度优化及控制成本，避免简单粗暴压价或者牺牲效果。

（3）设计优化：从设计方面优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。要取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，甲方设计师应将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。

3  材料封样管理

材料封样的管理主要体现在三个阶段：

一是设计阶段，精装设计单位一般在初设阶段提供主材的封样，并于施工图完成后提交正式的材料封样。此过程主要由甲方设计师对材料封样进行把控，重点审查材料样板及材料说明等是否需满足项目预算及现场施工要求，并着重审查卫生间洁具五金的选型规格需注意是否与空间尺度协调。

二是投标阶段，各精装修施工单位会根据招标文件内容提供深化图纸及材料样板，此阶段要对技术标进行评分，通常材料封样会在其中占一半以上分值，要求甲方设计师及相关人员认真审查各单位材料封样，按招标文件的要求打分。

三是合同签订后，已明确施工单位阶段的管理，此阶段材料封样有如下两类：（1）有明确规格、型号、配置及产地的甲分包、甲指、甲供类材料封样。甲方设计师要及时了解该类材料封样所选材料是否有现货及备货周期，制定排产计划，过程中应到工厂检查质量并查看加工情况。（2）无明确质量标准，需重新确定的材料。如招标时按暂估价所报的项、施工过程中新增设计部位的材料封样等。由于各施工单位水平不一，对材料进场与工程进度的把控较差，加之替换材料能获得较多利润，此类材料的管理工作便愈发困难。此类封样要求甲方设计师明确技术标准，施工单位尽可能提供经济实惠且满足工期要求的多种材料样板以供选择。

国际广场项目严格精装材料样板的管理，在创意办公样板间进场施工前，要求中标的精装施工单位按照设计及招标的要求提供材料封样，并经甲方和设计师确认后完成封样，保存至封样室（图1）。对交标样板间的管理亦是如此，T1四层和十八层交标样板层正式施工前项目部要求设计提供一套完整的封样并要求施工单位施工过程不得更换（项目部精装工程师和监理工程师定期抽查）。在施工初期即要求施工单位提供材料进场计划，并每天跟踪材料进度，以保证整体施工进度能得以有效的控制。

4  办公样板层管理

国际广场T1楼致力于打造拎包入住的办公区环境，设计以舒适大方为基调，同时将室内空间与建筑语言相糅合，矿棉板+格栅灯的吊顶按幕墙轴线排布，营造出强烈的空间序列感。配电箱暗藏于墙面，弱电及消防点位规律的布置，整个立面简洁明快。地面采用架空地板，走线便捷的同时方便了小业主日后拆改。

为给客户直观的空间体验和为大面积办公区施工提供装修标准，精装修施工单位在T1楼F18层做办公区样板层，对办公样板层的管理主要体现在以下几点：

（1）精装小总包管理。为方便管理，甲方设计师明确楼内以精装修单位作为主要管理单位，各标段精装修施工单位应当好楼内总包的角色，管理、协调其他施工单位。

（2）工作面移交标准。因办公区装修时公共区域已完成精装修，為避免进场扯皮现象，要求办公区精装修施工单位进场前对各自施工区域详细踏勘，完成工作面移交单。

（3）成品保护与安全文明施工。对公共区域施工完成部分如电梯厅、电梯轿厢、走道、大堂等各部位各精装施工单位要明确成保措施，力求各部位竣工时与移交前保持一致。文明施工要求材料按平面布置图成方成垛集中码放，垃圾自产自清，需按北京市建委文件要求自行搭设封闭式垃圾站，并及时清理。

（4）分部验收，严控节点。样板层施工过程中需严格把控每一节点，甲方设计师要组织监理和设计单位设计师共同进行吊顶龙骨、吊顶封板、墙面工程和地面工程等分部验收，每一分项验收合格后方可开展下道工序的施工。

参考文献：

[1] 李青青.现代居住建筑的“新中式”风格设计初探[D].西安建筑科技大学，2011.

[2] 赵灿.中国住宅的地域主义——新中式住宅研究[D].天津大学，2010.

[3] 吴良镛.建筑城市人居环境[M].石家庄：河北教育出版社，2003.