房价分化趋势会持续

甄爱军

2020年，楼市调控政策稳中有紧，成交量维持高位，各城市及城市内部房价出现分化。预计2021年调控力度仍将维持当前水平，房价分化现象仍将持续，部分人口流出城市可能存在进一步下滑的可能。

政策总体保持稳定

2020年，中央坚持“房住不炒”调控总基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，财政、货币政策齐发力，宽松的货币环境叠加各地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现上涨预期。

下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。7月以来，针对部分城市地价、房价上涨较快等问题，中央多次强调要从各地实际情况出发，采取差异化调控措施，同时强调发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。根据梳理，截至12月已有接近30座城市升级楼市调控政策，其中10多座城市从限购、限贷、限售等方面加码。与以往不同的是，部分城市将优先满足无房家庭或高层次人才购房放在了更重要的位置上，保障刚需群体，同时增加优先购房家庭限售、限制离婚购房等条件，修补漏洞，抑制投资投机行为，促进房地产市场平稳运行。

2021年楼市调控仍将维持现有力度。短期内，房地产调控政策仍将以稳为主，部分城市政策或有微调。“十四五”规划建议发布，未来5年房地产调控总基调不变，短期限购、限贷等主体政策难现放松。当然，建议中也提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。

房价出现分化

2020年房价出现分化，这种趋势在2021年将持续延续。

综合来看，截至2020年11月，全国重点关注城市中，有不少城市均价已经回到了2年前的位置，部分城市房价甚至已经回到2016年，而以上情况以三四线城市为主，一线城市由于之前房价涨幅过高，除广州外房价皆已跌破2018年均价。

11月，上海易居房地产研究院发布的报告显示，重点监控的主要城市中，有108个城市一手房价格指数环比下跌，下跌城市数量比上月增加8个城市，内江、黑河、忻州3个城市位居跌幅榜前三位。

CRIC数据显示，一线城市中，仅广州房价依然保持一定的上涨幅度，北京、上海、深圳都已出现不同程度回调，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均价已跌破2017年全年均价水平，上海已回到2018年时水平。重点关注的163个城市中，除去一线城市外，另有14个城市11月均价已低于2018年全年均价，其中九江、肇庆、义乌3城房价已低于2017年均价，肇庆最新房价甚至已经跌破2015年时的均价水平。

总体来看，在各城分化的同时，各个城市内部不同区域也分化明显，未来房价走势可能会随着不同城市不同区域的选择而产生不同的走势。预计2021年热点城市未来会在稳定地价、稳定房价、稳定市场交易秩序等方面发力，以真正贯彻“三稳”的政策思路。而对于那些房价较低、发展较为滞后的城市而言，因为人口持续流出，导致当地购房需求严重下降，房价可能进一步下滑。

成交量维持高位

疫情发生后整体信贷环境的改善在推动全国市场规模恢复中发挥重要作用，需求快速释放，有效对冲了疫情的影响，全国房地产市场销售恢复超乎预期。根据国家统计局公布的数据显示，2020年1～10月，全国商品房销售面积达13.3亿平方米，绝对规模与2019年同期水平持平，累计成交量同比转正。

部分城市成交量出现快速反弹。根据易居研究院公布的数据显示，2020 年 1～11 月，40城中厦门、深圳等21个城市新建商品住宅成交量同比增长。其中厦门增速最高，厦门楼市经过2017 年以来连续两三年的调整，今年疫情后在学区房、豪宅等的带动下，楼市开始升温，整体成交量相比去年同期涨幅较大。此外，深圳、东莞、韶关、合肥、金华、杭州、宁波、舟山等城市，同期同比增幅亦超过20%。

展望2021年，房地产信贷环境整体趋紧将制约需求及入市积极性，全年商品房销售面积将有小幅调整。从需求角度来看，2021年，新型城镇化将继续稳步推进，且新冠肺炎疫情防控有望实现突破性进展，全国就业环境及居民收入预期得到明显改善，商品房销售规模仍有保障。同时，考虑到未来中央坚持“房住不炒”定位不放松，叠加2020年信贷环境改善推动部分需求提前释放，全国商品房销售面积或有小幅调整。根据中国指数研究院测算，2021年全国商品房销售面积将下降2.3%～3.8%。

购房需从长计议

2021年，买房需要提前规划，从长计议。

目前，房贷利率已经降至近年来低位水平。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年11月，全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平;二套房贷款平均利率为5.54%，环比微降1个百分点。

截至2020年11月，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）已经连续7个月“按兵不动”。不过，根据融360大数据研究院跟踪监测结果显示，自2020年1月至9月，房贷利率曾出现“九连降”，直至10月该趋势才得以终结。

贝壳研究院首席市场分析师许小樂认为，当前及未来短期内货币政策的主要方向是通过中期借贷便利（MLF）及公开市场操作等工具保持流动性合理充裕，政策利率保持稳定，房贷利率料继续保持底部平稳。

从贷款利率情况看，在经历了小幅下跌之后，LPR利率持续了很长一段时间的稳定。受经济回暖因素的影响，利率进一步下行空间不大。受调控政策影响，房贷放款速度降低，对购房有一定的影响，因此在签订购房合同时，要留足时间。