年底再现购房时间窗口

甄爱军

“三道红线”融资新规开始产生威慑力，适当降价促销、加快回笼资金成为房企近期经营的首要选择，这会对所在城市的房价走势起到抑制作用。在此前提下，购房者处于有利位置，购房时间窗口再次出现。

百城房价趋稳

根据易居研究院公布的最新数据显示，今年1～10月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15823元/平方米，同比上涨10.8%。究其缘由，在调控收紧的大背景下，今年“金九银十”阶段住宅交易行情弱于预期，因而限制了房价涨幅的进一步扩大。

值得注意的是，若将前10月房价与前8月房价进行对比，发现9月和10月两个月的时间里，住宅成交均价仅上涨了97元/平方米，充分说明稳房价措施积极有效，这也使得近期房价涨幅曲线趋稳。同时从投资开发的角度看，“三道红线”融资新规开始产生威慑力，适当降价促销、加快回笼资金成为房企近期经营的首要选择，这也会对所在城市的房价走势起到了抑制作用。

各类城市表现有所不同。1～10月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45460元/平方米，同比上涨5.0%。今年前10月一线城市房价涨幅在5%～10%的区间波动，同时近期涨幅曲线总体下行，充分说明一线城市稳房价工作是有成效的。北上广深4个城市前10月房价涨幅分别为5%、5%、5%和-2%，充分体现了房价涨幅较小、风险可控的特征。

同时期，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15468元/平方米，同比上涨9.6%。和全国百城的趋势类似，近期二线城市房价涨幅曲线也是以稳为主。而从实际过程看，此类城市属于各大房企重点布局的城市，相关楼盘销售情况直接影响企业全年的业绩。当前，住宅供应量相对多，房企从营销角度也会给予让利促销，价格方面自然不会过于强势。

1～10月份，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12205元/平方米，同比上涨8.5%。观察三四线城市年初累計房价同比涨幅曲线，可以看出近期处在下行区间。这和各个城市降价促销等动作有关。在库存压力相对较大、购房需求相对不足的环境下，房企自然会有降价促销的动作，最终促进所在城市房价涨幅趋缓。

土地价格稳定

与房价走势类似的是，土地市场价格也相对平稳。

易居研究院数据显示，1～10月份，全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米，同比上涨5.9%。该增速相比1～9 月份的6.9%已经明显收窄，充分说明地价走势也在降温。

而从单月数据看，今年4～6月份是地价上涨、地价泡沫增大的阶段，对应月份土地均价分别为6468、6743和6077元/平方米，均在6000元/平方米的水平线之上。而下半年地价持续下跌，7～10月份单月地价分别为5740、5873、5180和4797元/平方米，均位于6000 元/平方米的水平线以下，且呈现了比较明显的下行态势。另外10月份单月地价为最近12个月的最低水平。

就各类城市具体表现来看，一线城市地价涨幅比较明显。数据表明，1～10月份，4个一线城市住宅用地价格为17028元/平方米，同比上涨16.1%。这主要是因为今年很多央企和知名民企重回一线城市，抬高了地价水平。当然从总体趋势看，当前地价涨幅也已开始回落。

1～10月份，32个二线城市居住用地价格为5920元/平方米，同比上涨3.5%。观察今年以来数据发现，二线城市今年地价涨幅总体可控。在今年1～5月地价同比涨幅曾一度高达47.4%，地价泡沫成分较大，而此后不到半年时间，地价涨幅锐降至个位数，充分说明稳地价工作机制发挥了积极的作用。

此外，1～10月份，64个三四线城市居住用地价格为4024元/平方米，同比上涨4.4%。当前三四线城市的地价涨幅总体处于下行态势，且涨幅可控。当然一些热点城市的地价涨幅依然需要关注，包括洛阳、常州、徐州、佛山和无锡等，其今年1～10月份地价涨幅分别为54%、31%、21%、21%和18%，后续可能会遭遇具有针对性的调控。

购房窗口显现

对于购房者来说，年底房价走势平稳，这意味着购房时机再次到来。

自今年7月份以来，全国房地产政策重新收紧、三道红线新政出台。就目前来看，政策的调控力度不会改变，所以短期内房价、地价大涨或反弹的几率较小。同时，近期央行行长易纲、银保监会主席郭树清等表示要管理好房地产市场风险，建立长效机制，遏制房地产泡沫这个威胁金融安全的最大“灰犀牛”，又给楼市调控“加了一道锁”。所以当前百城地价泡沫减少，实际上是有助于房地产泡沫的减少，对于后续房价稳定和房地产市场的稳定都有积极的作用。

当前百城住宅用地的价格涨幅总体降温，充分说明在房地产政策调控和“三道红线”约束下，房企拿地会更加理性，高价拿地、冲动拿地的现象会减少，自然带动了地价的下降或涨幅的收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，在第四季度，房企从追赶年度销售目标的角度出发，也会采取降价促销的动作。更为关键的是，当前“三道红线”已经形成了约束，房企对后续负债和现金流等内容会比较重视。房企都会采取积极申请预售许可证、主动降价让利、加快资金回笼等做法，以缓解企业资金压力，其客观上也会使得相关城市的房价涨幅趋稳。

在市场预期改变、房价走势平稳的大背景下，对购房者比较有利，购房时间窗口出现。就目前来看，房贷利率水平已经降至近年来的低位，可节省部分购房成本。同时房价走势平稳、市场供应充分，加之房价不再过快上涨，购房者也有了更多的选择自由。