房产业务BIM应用功能定位

文｜梁菁

（作者为全国智标委BIM工作组组长）

根据房地产公司发展计划指导纲要中物业开发板块的工作目标，以现有项目为单位并围绕项目开发全过程，转变观念，革新思路，深入实施“地铁+物业”发展战略，变革大物业管理机制，全面推进大规模的房地产开发，以提高项目开发和经营能力为重点，提升物业开发的效率和效益。

房地产业务BIM应用愿景

在此目标指引下，在现阶段通过房产总部整体BIM应用愿景在业务领域的具体细化，通过25个应用点进行分阶段实践，实现房地产业务全生命周期的信息共享，为建设运营者收集全面有效协同工作的共享信息。在房地产商品策划、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、招标阶段、施工阶段、物业管理等各阶段通过具体BIM应用点的实施来达到优化方案、设计协调、减少变更、成本控制、后期物业管理可视化等目的。

表1 公司房地产业务需求与BIM技术应用功能定位对应分析表

房地产业务发展目标为：

1.物业开发和建设业务同步；

2.强调全生命周期成本，强调低碳环保、节能减排的房地产建设管理；

3.实现房地产业务管理的规范化、标准化、精细化、科学化。

BIM向建筑业提供了加强和改善核心流程的机会，在精益建造体系下运用BIM的系统流程，通过拥有信息的BIM模型，根据BIM所提供的信息，做好材料设备的库存，精益建造追求零浪费、零库存、零故障、零缺陷，才能得以实现，精益建造的实施需要BIM这个平台。在这个平台之上，项目的所有参与者根据自身的不同角色增加、修改或删除在BIM中的信息，所有参与者通过协同操作，及时了解相关情况，在协调商讨阶段解决争议，做出良性的承诺，通过可视化管理，不断持续地改进，维持工作计划和流程的稳定，实现预期的计划和利润。

“精益建造“作为下一步具体落实BIM技术应用的指导思想，在确定BIM应用的战术定位，需要结合地铁公司房产总部的建设和运营的战略目标进行精确定位。

房地产业务BIM应用具体功能定位

根据对各相关部门调研情况和BIM技术应用的功能，分析三者对应关系如表1所示。

通过上表的分析，可以确定BIM在公司房产业务中的功能应用确定如下：

BIM技术应用具体到房产建设实施的每个阶段，分别从规划、设计、施工和运维四个阶段进行阐述，规划阶段主要应用于场地分析、建筑策划及方案论证；设计阶段主要用于可视化设计、协同设计、性能分析、工程量统计及管线综合；施工阶段主要用于施工进度模拟、施工组织模拟、数字化建造、物料跟踪、配合施工及数字化验交等；运维阶段主要用于维修计划、资产管理、空间管理、防灾救援及模型维护。

BIM应用点及其价值

美国bSa（building SMART alliance）的“BIM Project Execution Planning Guide（Version 1.0）”在对目前美国AECM（建筑业+建筑物运营）领域的BIM使用情况进行调查研究的基础上，总结了25种BIM最佳实践应用，如表2所示。

通常而言，在项目建设全过程或各阶段中BIM应用的价值如下：

1.项目全过程：利用BIM的可视化，在项目全过程中均可以3D方式进行直观、方便的沟通协调，避免2D所造成沟通信息丢失或误解；通过BIM的有效信息传递和高效协同，可更好地使各方明确项目需求、成本目标，减少信息“错、漏、缺、碰”、降低工期延误等，从而使各方整体成本最低化。

2.策划阶段：业主方可以利用BIM进行在估算、工期、成本等确定的前提下进行虚拟设计、概念设计、可行性研究等，从而分析、制定比较明确可行的方案。

3.设计阶段：结合相关功能软件等可以方便的进行能源分析、流体分析、日照分析、风分析评估，可提升建筑物的性能和可持续性；参数化的3D协同设计，可减少设计上的专业冲突，减少后期的变更；精确、数字化的3D设计模型，可以方便的按需绘制成平、立、剖等施工图，并确保2D图纸设计内容上的协调一致性；精确地进行工程量计算以及对建筑面积、办公面积、使用面积、停车库数量等各类建筑指标的自动计算、统计等。

4.施工阶段：施工冲突分析，利用虚拟建造在施工前进行施工冲突检查，包括拟建构件之间的冲突、拟建构件和临时设施之间的冲突、工序之间作业时的冲突等，提升施工可行性，减少各类风险因素，避免后期的返工。4D进度管理，按照工程项目的施工计划模拟现实的建造过程，在虚拟的环境下发现施工过程中可能存在的问题和风险，并针对问题对模型和计划进行调整和修改，进而优化施工计划，并在过程中有效监控。现场施工管理，施工前模拟现场环境，对总分包商之间、各分包商之间工作界面的合理界定、作业工序之间的合理搭接、进场-退场时序的安排等进行详细分析，并据此制定合理的现场施工平面、空间布置，最大限度的减少施工过程中的矛盾。投资监控，BIM、施工计划和投资计划集成的5D模拟，可以跟踪实时完成工程量，便于安排资金计划、实物工程量统计以及进度款审核。采购协同，模型能提供精确的工程量统计、材料统计、预制件统计等数据信息，结合工程进度计划，可以科学的安排各类材料的进场时间，既避免材料的堆积损耗，又降低采购成本。构件预制，将BIM模型输入到数字化制造系统，可以方便的进行建筑构件模块化制造，典型的例子就是钢结构BIM模型输入到钢结构数控车间系统，方便的进行钢构件、部件、零件制作加工。

表2 25种BIM最佳实践应用

5.物业管理阶段：数字化移交，工程竣工后，承包方将模型数据信息移交给运营管理，便于物业后期维护管理，同时还可以检查工程实物的工作性能，以及是否达到设计目标。改进运营管理，几何的、物理的各种数据信息特别是MEP系统信息提交到运营管理系统，建筑物投入运营后，这些信息可以用来检查实际系统的工作状况，同时收集到的实际信息还可用做知识管理和持续改进。

房产业务BIM实施路径

房产业务的实施路径确定为：从公司战略层面出发，做好组织、技术和人力资源准备，通过项目试点检验后再点式全项目铺开，并做长期持续改进。将BIM技术融入到整个企业的日常生产活动中，因此在战略规划、组织结构调整、流程设计、技术研发、教育培训等环节上均需纳入企业正规的管理活动中，而且要把这些环节与企业的战略管理、贯标体系、人力资源管理和技术管理体系有效衔接，实现BIM技术的全面应用。

表3 BIM技术应用点和房地产业务相结合

图1 房产总部BIM实施步骤图

图2 BIM技术应用第一目标方案的理论应用图

其整个BIM技术应用推进的流程图如图1所示。

根据房地产公司的发展战略确定房地产公司的BIM发展愿景，结合BIM技术应用的需求调研，提出了BIM作为技术工具、管理工具、信息化平台底层数据库和项目环境四个层级的功能定位。根据房地产业务发展的商品策划、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、招标阶段、施工阶段、物业管理阶段等不同阶段，确定相应阶段的具体应用点。并结合房地产现状，确定具体的实施路径。