租房与买房的比较与抉择——以北京市朝阳区为例

樊宇旸

(中北大学 山西 朔州 038500)

一、问题背景

近年来，中国的房价市场持续走高，越来越多的年轻人因为无法忍受一线城市的房价压力而选择回到二三线城市工作生活，也有越来越多的年轻人采用“曲线救国”的方式，选择租房策略。然而，按照目前的经济发展现状以及房价情况来看，在一线城市买房和租房各自需要面对怎样的经济压力呢?以北京为例，房价的飙升，加上外地户口必须在北京连续纳税5年才能购房，使租房成了北京许多年轻人和外来务工人员的唯一选择。

二、问题提出

现以未来计划在北京朝阳区工作，并已找到工作的毕业大学生为例，月工资3万，在没有父母资助的条件下，现面临买房还是租房的选择，若买房只能选择以贷款方式购买。从购房或租房成本、自然环境、购物环境等方面综合考虑，分析说明买房划算还是租房划算。

三、购房和租房的优缺点

(一)优点。购房：自住兼投资；对抗通货膨胀；强迫储蓄、资产积累；提高居住品质并满足自用住宅的心理效用。租房：比较能够应付家庭收入的变化；经济压力小；没有房屋瑕疵和毁损的风险；有能力使用更多的空间。

(二)缺点。购房：流动性差；维持成本高，有赔本损失的风险；经济压力大；生活质量降低。租房：非自愿搬离的风险；无法按照自己的期望装修房屋；无法追求房价上扬带来的收益。

四、租房分析

目前的北京房租价格仍处于高位，禾略中国数据显示，与2018年相比，北京房租的单位面积租金仍有约10.5%的涨幅。不过，多位业内人士认为，这是由于北京在2018年经历了一整年的房租普涨，房租价格同比去年年初涨幅明显。而其中，朝阳区作为公认的“富人区”，它的变化尤其明显。

假设要租朝阳区的两居室(约30m2)的房子，租金走势经过统计数据可得出，2019年北京市房屋平均租金价格整体均在朝阳区之下，主要原因是北京的朝阳区一带交通便利、居住环境非常的好，这里有很多的知名企业，朝阳区也是我国比较集中的传媒产业基地，有很多的传媒公司、影视公司都集中在北京市朝阳区，明星们大都选择在朝阳区居住也正是出于这个原因，其实这个跟企业总部扎根在北京、深圳、上海这样的地方是一个道理的，在这样人脉、政府机关集中的地方居住、办公，特别有助于自己事业的发展，自然房屋的租金也比较高。

五、买房分析

据了解，各省市已部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，具体情况将陆续正式出台。北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。从绝对数值看，新规执行后，北京地区的首套房贷款最低利率上浮0.01%，二套房贷款利率上浮0.02%，改革前后的房贷最低利率水平基本一致，符合市场预期。

以100万元25年期的首套房贷为例，采用等额本息的还款方式，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元;若是二套房，之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。据记者了解，北京地区部分银行在10月8日前已经按新的定价基准为客户定价了。这次定价既实现了与LPR的对接，同时也考虑了北京地区房地产金融政策的连续性和稳定性。另外经数据可知，2019年1月至4月朝阳区房价保持平稳状态，4月起开始有走低趋势，但整体平均房价仍在北京市之上，且远远高于北京平均房价，再次印证了北京市朝阳区为当之无愧的“富人区”。

六、模型分析

(一)房屋租赁分析模型。本例中以2019年11月租金为平均每月租金，即每月租金为7200元，假设每月租金不变，租赁面积为30平方米，租赁期限为20年，年利率为3.8%。建立房屋租赁价格表及建立房屋租赁分析模型。

(二)分期偿还房贷分析模型。已知2019年11月北京朝阳区平均房价为95149元/平方米，30平方米的房屋现价为2854470元，除去30%的首付款(854470元)，向银行贷款2000000元，借款年利率为5.4%，借款年限为20年。

图6-1 贷款分期偿还分析表

建立房贷分析模型区域，其中，还款额=ABS(PMT(借款年利率，借款年限，借款金额)；偿还本金=ABS(PPMT(借款年利率，第几年，借款年限，借款金额)；偿还利息=ABS(IPMT(借款年利率，第几年，借款年限，借款金额)；终值=FV(借款年利率，第几年，-还款额)，由上得出贷款分期偿还分析表，如图6-1所示。

七、对比分析

对比租房和购房两个模型可得以下结论。

(一)对比租金总额和购房总额。从租赁模型中可知，20年后共需支付的“租金总额”为1728000元，由借款模型可得，20年后共需支付的本息和为3319458元，经比较可知，租房比购房成本低。

(二)对比“终值”。从“终值”项比较来看，租赁模型中20年后的终值为2,615,849.31元，20年后的借款终值为5,725,879.62元，两相比较，可明显看出购房所花费的成本远远大于租房所花费的成本。买房成本虽高，但最后会获得房子，房子20年后的残值将成为资本(此文不再计算房屋残值)。

八、结论

通过以上分析，可得出租房在成本上比购房更低，性价比更高。但仅仅通过数学模型来解决这一问题具有一定的局限性，在现实生活中，我们做出决策时还应该综合考虑交通情况、自然环境等其他因素。以家庭情况为例，如果是单身的话，租房更合适，更多的人甚至选择合租。但是如果有家庭的话，则需要考虑家庭成员的不同生活需求，在这种情况下，买房将成为更好的选择。

综上所述，买房还是租房依旧需要根据个人的具体情况来综合考虑，然后做出最佳的决策方案。